摘 要：在险资投资不动产上限不断放宽的今天，有更多的保险企业把目光投向了养老地产这个在国内尚属新兴的行业。随着投资途径的多样化，保险公司更需要从偿付能力和自身发展等诸多角度，来权衡投资决策。通过养老地产投资回报及风险、经营模式限制、保险公司劣势、进入时机和市场需求五个角度，分析养老地产是否具有明显的投资优势，从中总结出养老地产并不适宜作为目前保险公司的投资选项这一结论。
　　关键词：养老地产；保险资金；投资途径
　　一、险资进入养老地产领域的背景
　　"养老"一直是关乎民生的重要话题之一，在两会以及国务院会议中被多次提及，相关的政策补贴和税收优惠等也在积极地讨论中。社会的老龄化和老年阶层的消费水平提高，成为了养老服务业发展的有力推动，并形成需求缺口。但由于行业缺乏系统和专业的管理发展体系，使中国的养老事业一直处于"供不应求"的尴尬境地。而这些都成为了企业抢滩养老行业的重要原因。
　　保险资金投资政策不断宽松，险资入市一直是一个热门话题。其中关于险资投资于不动产比例的放宽，促使更多的保险公司开始频频圈地或者"买楼"，而养老地产成为了众多寿险公司的优先目标。泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等保险公司都把目光投向了中国庞大的养老需求。
　　保险企业得益于在健康保险以及养老产品积累的技术优势，使其也试图通过养老地产扩大自身版图。但作为一个分散和管理风险的金融机构，其资金的流入并不简单取决于行业发展走势，他还面临着更多的问题。当越来越多的保险公司开始涉足养老地产的今天，我们需要更加冷静地思考，对于险资来讲养老地产真的是一个适合的方向吗？
　　二、目前险资经营养老地产的限制
　　（一）前期的资金压力和收益不确定性，容易影响险企的偿付能力充足率
　　险企如果希望将养老地产作为一个有效的长期投资工具，必须考虑可获得预期的收益以及其对应的风险。养老地产，是一种面向年老层生活需求、从建筑设计到社区服务等规划上相匹配的社区地产。究其实质，是一种房地产业和养老护理服务业的综合体。所以它具有房地产投资的许多特点，比如前期的高投入和对于资金链的严重依赖。养老地产相较普通商品住宅，对社区医疗等配套设施的需求，使其在前期的投入将更大。而保险作为一个对偿付能力和资金流动相对敏感的行业，是否能有足够的资源去承受前期的巨大资金需求和投入值得思考。
　　尽管有机构预测，养老地产的预期年回报率在10%左右，投资回报期大约为10年。众多险企高管表示，在近几年险资一直面对只有3%到4%的回报率，并且长期投资工具缺乏的市场环境，如此的预期收益显得十分具有吸引力。但我们同时面临着一个问题，养老地产的兴起时间并不长，很多项目仍处在建设期，投入使用量还很小，没有实际的数据可以验证10%左右回报率的说法。可以说，如此规模的投入对于险资追求相对稳健的投资目标来讲，还是一个未经任何验证的新途径。
　　（二）经营模式的限制会影响险企的盈利
　　通常来讲，养老地产可以采用"只售不租"、"只租不售"或者相结合的方式来运作。多数房地产企业通常会采用出售的方式以快速回笼前期投入。但保险公司面临着没有选择的困境，《保险资金运用管理暂行办法》的十三条规定"不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅"。也就是说，保险公司所建设的养老地产，只能通过出租收取租金的方式回收成本，这将会拉长收回前期成本的时间。险企在养老地产运营模式上的受限，使资金链的压力不容小视。
　　保险资金作为一个首要确保给付职能、再寻求投资回报的资本，要求其投资目标更加稳妥。尽管养老地产的回报值得期待，但模式的受限将会让险企回收成本，并获取预期收益的难度加大。这让养老地产较之其他投资方式，更加难以操作。
　　（三）险企在该领域中并不具有明显优势，更容易被"挤出"市场
　　正如前文中提到，养老地产一方面作为一种房地产形式，房企先天具有一定的运作优势。养老社区作为一个更加复杂的生活圈，需要从房屋的建造设计到社会配套设施的规划多方面去考虑年老层的需求，这其中就涉及许多环节的对接和对象的不同领域。比如2013年8月投入使用的椿萱茂·凯健老年公寓，就包含了房地产企业、投资商和服务运营机构。这三者从建设、资金和服务三个环节，合理地运用自身的优势，以最大程度地降低在其环节中的摩擦成本。如果险企的进入面临更大的摩擦成本，将会降低项目的盈利性和竞争性。
　　那么险企来运作一个养老地产项目，是否具有其独特的优势，可以规避一些行业进入成本？或者险企又应当在整个项目充当什么样的角色？至少就目前的发展状况而言，中国的保险公司在房地产业、养老服务行业或者健康管理方面并没有体现出高于专业机构的能力。而养老地产需要的不仅是建筑本身，还有更多软性的护理和医疗服务等，甚至还需要考虑地理位置和交通的选择，这些无疑加大了一个项目的开发难度。
　　（四）目前保险业的发展状态并没有为进入养老地产提供良好契机
　　我们需要关注，险企是否应该将开发养老地产的进程与自身的保费规模和结构相匹配。2012年，保险公司特别是寿险公司，面临着增长压力和利润下滑的现状。并且在寿险中保障类产品的保费收入比例并不高，而健康险一直以来都发展缓慢。我们无法回避，尽管中国保险潜在发展的空间如此之大，但也面临着开发动力不足的问题。所以我们需要考虑的是，保险公司是否应当把更多的精力放在保险本身，或者保险公司应该在发展到何种水平時开始考虑其他的路径。比如在养老地产界十分活跃的合众人寿，在2011年就因为偿付能力充足率为105.97%而被保监会亮"红灯"。尽管其在年报中说明这是由于资本市场的波动，但其支出大于保费收入的情况也让人更多思考，是否需要考虑业务规模和发展计划的匹配问题。虽然保险公司偿付能力和利润率的影响因素是多方面的，但我们不得不去思考，什么才是现阶段一个保险公司应该做的。
　　（五）实际的养老地产需求还处于萌芽阶段
　　最后，让我们回归一个本源的问题，关于养老地产的需求问题。在2010年我国城乡老年人口状况追踪调查情况中关于是否愿意入住养老机构的问题，城镇老年人中11.3%表示愿意入住，自报个人（家庭）平均每月可承担费用1016元，而农村为12.5%，可承担费用172元。这说明对于绝大多数家庭来讲，目前希望依靠专业养老机构的意愿并不强烈，而且并没有很高的预算。
　　尽管养老地产作为一种实物资产，与单纯的养老机构不同，但险企这种"只租不售"的模式对于民众来讲，更像是养老院。所以，目前更多的养老地产都是采取高端路线，以更好的设施服务来吸引消费，比如泰康人寿的幸福有约缴费起点为200万，作为一个全套的养老理财方案。同时我们还需要思考到，对于高端人群，他们会不会更加倾向于海外养老或者是借助一些专业的上门护理服务等方式。假如养老地产最后成为了富人的"特权"，那么它是否应当享受政策支持，也将成为一个巨大的问题。
　　三、对目前险资入市的评价
　　养老地产，这个看似前途大好的行业，保险公司究竟何时以何种方式踏足，仍是需要细细考量的问题。当保险公司在积极为险资寻找投资渠道时，必须要考虑保险投资的目的和将会牺牲的机会成本，也不得不面对上述的这些问题。险资本身的投资目标和要求，决定他的投向需要用更加审慎和长远的眼光去衡量其中的收益和风险。虽然我们看到仍有大量未被利用的险资，但这不意味我们应该贸然投入。或许在很长的一段时间里，养老地产会将成为险资不可或缺的出路。但对于目前的中国保险业来讲，养老地产还是一座不太好走的独木桥。
　　参考文献：
　　[1] 张晓兰，喻鹏. 养老地产下一站行业新主题[J]. 安家，2011（8）：176-181.
　　[2] 吕红军，李孟刚，万立军. 城镇居民的养老地产开发模式研究[J]. 学习与探索，2013（4）：86-88.
　　作者简介：叶琪，1991年6月生，女，四川，中央财经大学，研究生2013级保险学专业在读，研究保险渠道等方向；农婧，1988年6月生，女，广西，中央财经大学，研究生2013级保险学专业在读，研究保险理论等方向。