论文部分内容阅读
摘 要： 随着我国城市化进程的不断加快，房地产企业的数量也日益增多，但是房地产企业要想在如此激烈的市场竞争环境中求得生存，那就必须加强工程项目的成本控制，充分发挥房地产企业的管理职能。要想实现工程项目开发的成本控制与管理，就必须明确各个阶段的成本控制手段及方案，将项目成本控制意识贯穿到整个项目之中。下面本文就对如何把控房地产企业工程成本进行研究，希望能为相关企业提供参考。
关键词： 房地产开发；工程管理；成本控制
引言：在国家加强房地产宏观调控力度之下，房地产企业的经济效益也受到了一定的冲击，房地产行业之间的竞争力度也在不断加大。其次，我国的有效土地资源在不断减少，土地成本也在不断提高，建筑材料价格也在不断上涨，这也使得房地产企业的开发成本有了大幅度的上涨，所以其获得的经济效益出现了下滑趋势。面对如此严峻的竞争局势，房地产企业必须要采取有效的成本控制手段及方法，降低开发成本，这样才能获取更大的经济效益。
1、房地产企业项目成本管理与控制的重要性
房地产企业建设工程前期需要投入大量的资金，工程建成后的盈利情况是每个企业都十分关注的问题，所以房地产企业从工程项目成立之初就要进行全过程的工程预算，还要充分考虑招投标的优化方案以及对施工方工程建设中的成本控制及管理，将项目开发成本控制贯穿于整个项目之中。根据以往工程相关数据显示，在工程设计及决策阶段影响项目成本的比例高达75%-90%，项目工程实施阶段的成本控制仅为5%-20%，同时在整个房地产开发项目阶段不仅要关注投资限额，还要对工程设计、施工方、监理方等各单位加强管理与控制，保证工程的质量与水平，還要保证人力、物力的合理配置，避免项目成本超标，从而获得更大的经济效益及社会效益。
2、房地产企业项目工程成本控制中存在的问题
我国房地产企业普遍存在的问题就是没有重视工程项目设计之初的成本控制、成本管理方式不科学、招投标阶段不合理、对于施工阶段成本控制不彻底等，下面我们就这些问题进行详细探讨。
2.1 缺乏事前控制
很多房地产企业没有在项目工程建设前进行有效的成本控制，很多工程中都存在着盲目启动项目，不重视设计图纸及方案的审核，这就会导致无法在工程建设前发现设计中存在的问题，很容易造成后期返工现象，另外在设计阶段成本管控意识薄弱，设计方案与营销定位及售价不符，造成过度设计的结果，也必然会导致项目工程建设成本增加，无法对工程建设成本进行有效控制。
2.2 成本管理薄弱
房地产企业的用人标准不统一，对企业员工没有进行统一培训指导，这就导致其缺乏相应的岗位素质及专业知识，所以在项目成本管理方面素质不高，所犯错误较多，导致管理失控的现象，从而为房地产企业带来经济损失。
2.3招投标阶段不合理
大多数房地产企业在招投标过程中过于注重投标方的报价，不关注对方的技术水平及信誉程度、资金实力等，这就会导致投标单位出现恶性竞争，故意压低价格，事后再变更增项。甚至还会有施工方在施工阶段出现违约现象，用停工的手段来胁迫房地产企业增加建设费用，这就会造成房地产企业经济亏损。
2.4 施工阶段成本控制不彻底
房地产企业在施工方施工过程中没有进行成本控制及质量管理，这就有可能导致施工方出现偷工减料从中谋取私利的行为，并且在施工方施工阶段还有可能出现不按设计方案施工、不办理设计变更审批手续、不记录因设计变更的投资增减等情况，房地产企业不对施工方的施工情况进行成本管理往往就会导致施工方施工预算超标，使得建设单位经济利益受损。
3、房地产企业工程项目成本控制策略
3.1工程项目投资决策阶段的成本控制
在项目投资决策时期，房地产企业应该注意以下两方面内容：①投资机会研究：房地产企业要根据投资者的意向、资金情况以及融资能力进行对比分析，分析投资方的投资估算和投资效果，选择最佳的投资方。② 投资可行性研究：投资可行性研究就是要对建议的投资方向进行深入研究与思考，提高工程项目投资经济效益，实现项目决策民主化，落实工程项目中的相关技术及基础资料。
3.2工程项目设计阶段的成本控制
工程项目设计阶段的成本控制在上文我们已经提到过十分重要，是实现成本有效控制的关键阶段。房地产企业要对施工设计方案进行充分重视，在设计的整个过程中从初步设计、相关技术设计、施工设计等各个阶段进行成本控制，推行限额设计，并且安排相关人员进行审查，及时发现施工设计方案中的问题，充分研究在工程中降低成本的可行性措施，明确项目工程的成本控制人员，将成本控制责任落实到个人，还要选择相关人员对项目投资实际值与设计值进行动态比较，严格控制成本偏差，提高所有工程建设人员的成本控制观念。
3.3工程项目招标阶段的成本控制
工程招投标阶段是实行控制成本管理的核心阶段，通过招投标房地产企业选择合适的施工方，对比各个施工方提供的施工方案、施工设备以及建筑材料等等，选择成本最低、设计最合理的施工方案。在此过程中，房地产企业不能只注重成本报价，还要关注施工方的信誉程度及资金实力，确保中标单位的标价合理，还能使其保证施工质量及水平，房地产企业要编制好符合工程项目实际的工程清单，为施工方做好准备。
3.4工程项目施工阶段的成本控制
在工程项目的施工阶段，房地产企业要选择公平公正的监理方对施工方进行有效监督， 要求施工单位严格按照施工图纸和相关规范的要求进行施工，监理和甲方要对相关施工组织方案的执行程度严格把控，对于不符合施组方案和相关规范的工程，通过下达罚款单等方式责令整改，做到工程全过程管理记录，对于施工中偷工减料的地方拍照留档，为结算争议事项提供有力依据。最后，施工结束后，做好隐蔽工程验收记录，将相关施工情况的验收记录和施工日志等文件与成本部沟通交底。
3.5工程项目竣工结算阶段的成本控制
竣工结算阶段的成本控制房地产企业更要严格进行审查，要根据建筑合同、施工单位提供的竣工资料、还有预算成本以及国家相关规定等，对整体工程项目进行严格审核，以相关政策为依据，落实建设费用，严格检测建筑质量情况，真正体现工程实际造价。对于工程中出现的问题要及时指出，并监督施工方进行改正，确保建筑质量与水平，为广大人民群众提供更加安全、舒适的居住空间。
4、结束语
对于房地产企业的工程成本控制，要体现在工程建设的各个方面，企业应对第三方施工人员、监理人员严格把控，确保工程建设质量与水平，还要保证工程的经济效益，真正实现房地产企业可持续发展。
参考文献：
[1]李娟.浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法[J].中国市场，2014，（51）：151-152.
[2]张晋，徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，（12）：263+265.
[3]黄妮娜.基于价值链的房地产项目成本控制研究[J].价值工程，2012，（34）：13-15.
[4]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报，2012，（01）：62-64.
关键词： 房地产开发；工程管理；成本控制
引言：在国家加强房地产宏观调控力度之下，房地产企业的经济效益也受到了一定的冲击，房地产行业之间的竞争力度也在不断加大。其次，我国的有效土地资源在不断减少，土地成本也在不断提高，建筑材料价格也在不断上涨，这也使得房地产企业的开发成本有了大幅度的上涨，所以其获得的经济效益出现了下滑趋势。面对如此严峻的竞争局势，房地产企业必须要采取有效的成本控制手段及方法，降低开发成本，这样才能获取更大的经济效益。
1、房地产企业项目成本管理与控制的重要性
房地产企业建设工程前期需要投入大量的资金，工程建成后的盈利情况是每个企业都十分关注的问题，所以房地产企业从工程项目成立之初就要进行全过程的工程预算，还要充分考虑招投标的优化方案以及对施工方工程建设中的成本控制及管理，将项目开发成本控制贯穿于整个项目之中。根据以往工程相关数据显示，在工程设计及决策阶段影响项目成本的比例高达75%-90%，项目工程实施阶段的成本控制仅为5%-20%，同时在整个房地产开发项目阶段不仅要关注投资限额，还要对工程设计、施工方、监理方等各单位加强管理与控制，保证工程的质量与水平，還要保证人力、物力的合理配置，避免项目成本超标，从而获得更大的经济效益及社会效益。
2、房地产企业项目工程成本控制中存在的问题
我国房地产企业普遍存在的问题就是没有重视工程项目设计之初的成本控制、成本管理方式不科学、招投标阶段不合理、对于施工阶段成本控制不彻底等，下面我们就这些问题进行详细探讨。
2.1 缺乏事前控制
很多房地产企业没有在项目工程建设前进行有效的成本控制，很多工程中都存在着盲目启动项目，不重视设计图纸及方案的审核，这就会导致无法在工程建设前发现设计中存在的问题，很容易造成后期返工现象，另外在设计阶段成本管控意识薄弱，设计方案与营销定位及售价不符，造成过度设计的结果，也必然会导致项目工程建设成本增加，无法对工程建设成本进行有效控制。
2.2 成本管理薄弱
房地产企业的用人标准不统一，对企业员工没有进行统一培训指导，这就导致其缺乏相应的岗位素质及专业知识，所以在项目成本管理方面素质不高，所犯错误较多，导致管理失控的现象，从而为房地产企业带来经济损失。
2.3招投标阶段不合理
大多数房地产企业在招投标过程中过于注重投标方的报价，不关注对方的技术水平及信誉程度、资金实力等，这就会导致投标单位出现恶性竞争，故意压低价格，事后再变更增项。甚至还会有施工方在施工阶段出现违约现象，用停工的手段来胁迫房地产企业增加建设费用，这就会造成房地产企业经济亏损。
2.4 施工阶段成本控制不彻底
房地产企业在施工方施工过程中没有进行成本控制及质量管理，这就有可能导致施工方出现偷工减料从中谋取私利的行为，并且在施工方施工阶段还有可能出现不按设计方案施工、不办理设计变更审批手续、不记录因设计变更的投资增减等情况，房地产企业不对施工方的施工情况进行成本管理往往就会导致施工方施工预算超标，使得建设单位经济利益受损。
3、房地产企业工程项目成本控制策略
3.1工程项目投资决策阶段的成本控制
在项目投资决策时期，房地产企业应该注意以下两方面内容：①投资机会研究：房地产企业要根据投资者的意向、资金情况以及融资能力进行对比分析，分析投资方的投资估算和投资效果，选择最佳的投资方。② 投资可行性研究：投资可行性研究就是要对建议的投资方向进行深入研究与思考，提高工程项目投资经济效益，实现项目决策民主化，落实工程项目中的相关技术及基础资料。
3.2工程项目设计阶段的成本控制
工程项目设计阶段的成本控制在上文我们已经提到过十分重要，是实现成本有效控制的关键阶段。房地产企业要对施工设计方案进行充分重视，在设计的整个过程中从初步设计、相关技术设计、施工设计等各个阶段进行成本控制，推行限额设计，并且安排相关人员进行审查，及时发现施工设计方案中的问题，充分研究在工程中降低成本的可行性措施，明确项目工程的成本控制人员，将成本控制责任落实到个人，还要选择相关人员对项目投资实际值与设计值进行动态比较，严格控制成本偏差，提高所有工程建设人员的成本控制观念。
3.3工程项目招标阶段的成本控制
工程招投标阶段是实行控制成本管理的核心阶段，通过招投标房地产企业选择合适的施工方，对比各个施工方提供的施工方案、施工设备以及建筑材料等等，选择成本最低、设计最合理的施工方案。在此过程中，房地产企业不能只注重成本报价，还要关注施工方的信誉程度及资金实力，确保中标单位的标价合理，还能使其保证施工质量及水平，房地产企业要编制好符合工程项目实际的工程清单，为施工方做好准备。
3.4工程项目施工阶段的成本控制
在工程项目的施工阶段，房地产企业要选择公平公正的监理方对施工方进行有效监督， 要求施工单位严格按照施工图纸和相关规范的要求进行施工，监理和甲方要对相关施工组织方案的执行程度严格把控，对于不符合施组方案和相关规范的工程，通过下达罚款单等方式责令整改，做到工程全过程管理记录，对于施工中偷工减料的地方拍照留档，为结算争议事项提供有力依据。最后，施工结束后，做好隐蔽工程验收记录，将相关施工情况的验收记录和施工日志等文件与成本部沟通交底。
3.5工程项目竣工结算阶段的成本控制
竣工结算阶段的成本控制房地产企业更要严格进行审查，要根据建筑合同、施工单位提供的竣工资料、还有预算成本以及国家相关规定等，对整体工程项目进行严格审核，以相关政策为依据，落实建设费用，严格检测建筑质量情况，真正体现工程实际造价。对于工程中出现的问题要及时指出，并监督施工方进行改正，确保建筑质量与水平，为广大人民群众提供更加安全、舒适的居住空间。
4、结束语
对于房地产企业的工程成本控制，要体现在工程建设的各个方面，企业应对第三方施工人员、监理人员严格把控，确保工程建设质量与水平，还要保证工程的经济效益，真正实现房地产企业可持续发展。
参考文献：
[1]李娟.浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法[J].中国市场，2014，（51）：151-152.
[2]张晋，徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，（12）：263+265.
[3]黄妮娜.基于价值链的房地产项目成本控制研究[J].价值工程，2012，（34）：13-15.
[4]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报，2012，（01）：62-64.