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摘 要 关于住宅负担能力的学术研究最早可追溯到19世纪，人们普遍用“月租周薪”作为判断承受能力的标准，并将住房支出收入比作为抵押贷款选择的基准。而住宅负担能力概念的广泛运用却始于20世纪70—80年代。本文希望通过对研究角度的述评，从中找出国内外研究的不同和今后可能研究的方向。
关键词 住宅负担能力 国内外研究 文献综述
一、住宅负担能力的概念界定研究
国外研究中英、美两国分别从20世纪60年代和90年代开始使用“住宅负担能力”这一概念，但对于其内涵与定义众说纷纭，莫衷一是。学者大多根据自身研究方向的需要对住宅负担能力下定义，较有代表性的有MacLennan and Williams（1990）对住宅负担能力的定义：即确保某一基准（或不同基准）的住宅价格或租金在第三方（通常是政府）的观点下，不至于超过家庭的合理负担。而在这之后，概念界定又有了新的发展，Hancock（1993），认为住宅负担能力是一户家庭在不影响其基本生活水平的情况下能够负担住房成本的能力。而美国国家低收入住宅委员会对住宅负担能力的官方定义是在满足了衣食需要以及交通、医药和教育等必要开支后能用于住宅消费的能力。国内对住宅负担能力概念研究较少，较完整的定义来自于台湾学者陈慧敏，她将其归类为三项，一是住宅价格负担能力，指住宅价格与家庭收入的比值；二是住宅费用负担能力，分别从自由住宅与租屋者两方面进行讨论；三是住宅贷款负担能力，指月还贷款金额与月可支配收入的比值。
二、住宅负担能力的测度方法研究
除了对于住宅负担能力概念的研究，更多研究集中在对住宅负担能力的衡量上，主要方法有规范方法、行为方法和主观方法。公认的测度研究自Weicher始，Weicher从住宅支出比方面对住宅负担能力进行测度，以家庭支出新建房价格所需偿还金额的中位数与家庭所得之比同一个固定比例25%作比较，小于25%表示能够负担，不存在负担能力问题，而大于25%则表示负担能力存在问题。自20世纪90年代以来，国外对住宅负担能力测度的前提条件逐渐归为“住房优先”和“非住房优先”两种，而基本视角则分为：消费者需求视角、厂商供给视角和消费者与厂商互动的供求适配视角三类。其中研究最广泛的是以消费者需求作为构建测度指标角度的比率法和剩余收入法。
（一）比率法。比率法以住宅消费不超过家庭收入一定比例为衡量重点，包括住宅支出收入比、房价收入比、月付收入比等。其中房价收入比法在我国国内的研究最普遍。根据世界银行的定义，房价收入比是指自由市场上房屋价格的中位值与家庭收入中位值的比率。我国学者多采用平均值来计算房价收入比。
（二）剩余收入法。基于比率法的局限性，Stone（1993）引入剩余收入法来衡量住宅负担能力。定义为只有当扣除住宅消费后的收入不能满足社会可接受的最低非住宅消费预算时，家庭的住宅负担能力就存在问题。剩余收入法强调收入、住宅成本和非住宅消费之间的相互关系，计算公式为：可负担住宅支付水平=收入-非住宅消费-个人税。周仁等（2010）认为传统的房价收入比和月付收入比难以衡量收入结构和住宅供给结构对住宅负担能力的影响，因此采用了剩余收入法与供需不匹配方法对上海市居民住宅负担能力进行了衡量。
（三）其他测度方法。有国外学者用房屋价格与建筑成本之比来分析美国41个城区和37个郊区居民的住宅负担能力（Glaeser ， Gyourko，2003）。而国内研究则主要尝试利用与房价收入比类似的指标来反映城市居民住宅负担能力。向肃一、龙奋杰（2007）采用了美国房地产经纪人联合会（NAR）的住房可支付性指数（住宅负担能力指数HAI）和房价收入比对34个城市新建住宅与现居住宅的支付能力作了测算，认为我国大部分城市现居住宅的房价收入比接近国际标准。
三、住宅负担能力的影响因素研究
对于影响因素的研究，国外有较多文献，总结出的可能因素有宏观经济政策、土地租金、收入、人口增加、住房政策等。最早的有Bramely和Glen（1994）对英国住房制度在20世纪80年代末至90年代初经历的负担能力危机进行的分析，认为包括人口变化、收入分配和住房供给在内的因素导致了这场危机的发生，而其中快速增长的利率扮演了重要的角色。而Moore和Skaburskis（2004）的研究表明由于土地租金易于反映到住房租金和价格上，因此是住宅负担能力的决定性因素。但公认度最高的仍是收入对于住宅负担能力的影响程度，Cook（2001）分析了负担能力的决定因素主要有收入、人口增长和新建房数量等，结果表明住宅价格与人口变动正相关而与收入呈负相关。陈杰（2010）在对1999-2007年省级面板数据商品住宅价格的收入弹性进行测度时发现，当时机住宅价格偏离长期均衡价格时，向均衡价格收敛的速度东部最慢，中部最快而西部次之，实证不仅揭示了住宅价格与收入的关系并且对地区之间的差异性进行了分析。沈悦和张学锋（2011）也通过面板实证和多因素FMOLS对35个大中城市进行了分析，发现住宅价格与居民收入长期均衡并互为因果关系。
四、评价住房市场问题与提出建议
Burke（2004）指出，住宅负担能力测度可应用于：第一，潜在贫困人口的判定，其住房支出是否超出25%或30%的基准线，以确定给予住房补贴的标准；第二，住房制度评价，如公房供给、联邦租金补助等；第三，住房补贴获得者的福利效应；第四，指导可承受住房的供给。国内对于测度指标的应用，在评价房价合理性和研究住房保障政策方面多有涉及。虞晓芬（2004）提出以建立居民住宅负担能力为核心的房价合理性评价指标体系，对浙江杭州不同收入阶层居民住宅负担能力进行了测算；而吕江林（2010）在考察了包括房价收入比在内的一系列指标后，认为我国城市住宅市场总体存在泡沫、部分城市泡沫较大；但也有学者认为房价收入比的高低是由地区的经济实力、住宅市场、居民收入水平、消费结构等因素综合形成的，因此得出的结果与“国际惯例”差别很大是正常的，不能当作衡量泡沫的标准（包宗华，2005）。另有杨慧等（2012）学者以房价收入比和理论分析的居民住宅消费能力对我国住房市场的协调和保障范围的划分作了详尽的研究。 五、研究总评述
由于国外学者对居民住宅负担能力的研究起步较早，因此较国内有着更广泛和全面的学术成果。比之国外，我国在理论的研究上偏少，对于住宅负担能力的影响因素研究也不多，太过集中在对指标尤其是房价收入比指标的测算和改进方面。总体上国内对居民住宅负担能力的研究缺乏系统，尚未得出统一的结论。
（作者单位：南京财经大学）
参考文献：
[1]Bramely G. An Affordability Crisis in British Housing： Dimensions， Causes and Policy Impact [J].Housing Studies， 1994， 9（1）：103-124.
Studies， 2004， 19（3）：395-413.
[2]Cook T. Housing Affordability Outlook Improving Along the Border [J].Federal Reserve Bank of Dallas， 2001（6）：15-18.
[4]Moore E.， Skaburskis A. Canada’s Increasing Housing Affordability Burdens [J]. Housing Studies， 2004， 19（3）：395-413.
[5]包宗华.房价收入比不是衡量泡沫的标准[J].中国房地信息，2005（4）：26-28.
[6]杨慧，李景国，尚教蔚.中国住房市场与城镇居民收入协调状况分析[J].统计与决策，2012（23）：133-136.
[7]虞晓芬.基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究——以浙江杭州为例[J].价格理论与实践，2004（11）：34-35.
[8]周仁，郝前进，陈杰.剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量——基于上海的考察[J].世界经济文汇，2010（1）：39-49.
[9]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41.
[10]陈杰.中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异[J].世界经济文汇，2010（3）：42-52.
[11]沈悦，张学锋.住房支付能力稳定性：理论解读与实证分析[J].财贸经济，2011（2）：118-124，94.
[12]向肃一，龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究，2007（2）：29-33.
关键词 住宅负担能力 国内外研究 文献综述
一、住宅负担能力的概念界定研究
国外研究中英、美两国分别从20世纪60年代和90年代开始使用“住宅负担能力”这一概念，但对于其内涵与定义众说纷纭，莫衷一是。学者大多根据自身研究方向的需要对住宅负担能力下定义，较有代表性的有MacLennan and Williams（1990）对住宅负担能力的定义：即确保某一基准（或不同基准）的住宅价格或租金在第三方（通常是政府）的观点下，不至于超过家庭的合理负担。而在这之后，概念界定又有了新的发展，Hancock（1993），认为住宅负担能力是一户家庭在不影响其基本生活水平的情况下能够负担住房成本的能力。而美国国家低收入住宅委员会对住宅负担能力的官方定义是在满足了衣食需要以及交通、医药和教育等必要开支后能用于住宅消费的能力。国内对住宅负担能力概念研究较少，较完整的定义来自于台湾学者陈慧敏，她将其归类为三项，一是住宅价格负担能力，指住宅价格与家庭收入的比值；二是住宅费用负担能力，分别从自由住宅与租屋者两方面进行讨论；三是住宅贷款负担能力，指月还贷款金额与月可支配收入的比值。
二、住宅负担能力的测度方法研究
除了对于住宅负担能力概念的研究，更多研究集中在对住宅负担能力的衡量上，主要方法有规范方法、行为方法和主观方法。公认的测度研究自Weicher始，Weicher从住宅支出比方面对住宅负担能力进行测度，以家庭支出新建房价格所需偿还金额的中位数与家庭所得之比同一个固定比例25%作比较，小于25%表示能够负担，不存在负担能力问题，而大于25%则表示负担能力存在问题。自20世纪90年代以来，国外对住宅负担能力测度的前提条件逐渐归为“住房优先”和“非住房优先”两种，而基本视角则分为：消费者需求视角、厂商供给视角和消费者与厂商互动的供求适配视角三类。其中研究最广泛的是以消费者需求作为构建测度指标角度的比率法和剩余收入法。
（一）比率法。比率法以住宅消费不超过家庭收入一定比例为衡量重点，包括住宅支出收入比、房价收入比、月付收入比等。其中房价收入比法在我国国内的研究最普遍。根据世界银行的定义，房价收入比是指自由市场上房屋价格的中位值与家庭收入中位值的比率。我国学者多采用平均值来计算房价收入比。
（二）剩余收入法。基于比率法的局限性，Stone（1993）引入剩余收入法来衡量住宅负担能力。定义为只有当扣除住宅消费后的收入不能满足社会可接受的最低非住宅消费预算时，家庭的住宅负担能力就存在问题。剩余收入法强调收入、住宅成本和非住宅消费之间的相互关系，计算公式为：可负担住宅支付水平=收入-非住宅消费-个人税。周仁等（2010）认为传统的房价收入比和月付收入比难以衡量收入结构和住宅供给结构对住宅负担能力的影响，因此采用了剩余收入法与供需不匹配方法对上海市居民住宅负担能力进行了衡量。
（三）其他测度方法。有国外学者用房屋价格与建筑成本之比来分析美国41个城区和37个郊区居民的住宅负担能力（Glaeser ， Gyourko，2003）。而国内研究则主要尝试利用与房价收入比类似的指标来反映城市居民住宅负担能力。向肃一、龙奋杰（2007）采用了美国房地产经纪人联合会（NAR）的住房可支付性指数（住宅负担能力指数HAI）和房价收入比对34个城市新建住宅与现居住宅的支付能力作了测算，认为我国大部分城市现居住宅的房价收入比接近国际标准。
三、住宅负担能力的影响因素研究
对于影响因素的研究，国外有较多文献，总结出的可能因素有宏观经济政策、土地租金、收入、人口增加、住房政策等。最早的有Bramely和Glen（1994）对英国住房制度在20世纪80年代末至90年代初经历的负担能力危机进行的分析，认为包括人口变化、收入分配和住房供给在内的因素导致了这场危机的发生，而其中快速增长的利率扮演了重要的角色。而Moore和Skaburskis（2004）的研究表明由于土地租金易于反映到住房租金和价格上，因此是住宅负担能力的决定性因素。但公认度最高的仍是收入对于住宅负担能力的影响程度，Cook（2001）分析了负担能力的决定因素主要有收入、人口增长和新建房数量等，结果表明住宅价格与人口变动正相关而与收入呈负相关。陈杰（2010）在对1999-2007年省级面板数据商品住宅价格的收入弹性进行测度时发现，当时机住宅价格偏离长期均衡价格时，向均衡价格收敛的速度东部最慢，中部最快而西部次之，实证不仅揭示了住宅价格与收入的关系并且对地区之间的差异性进行了分析。沈悦和张学锋（2011）也通过面板实证和多因素FMOLS对35个大中城市进行了分析，发现住宅价格与居民收入长期均衡并互为因果关系。
四、评价住房市场问题与提出建议
Burke（2004）指出，住宅负担能力测度可应用于：第一，潜在贫困人口的判定，其住房支出是否超出25%或30%的基准线，以确定给予住房补贴的标准；第二，住房制度评价，如公房供给、联邦租金补助等；第三，住房补贴获得者的福利效应；第四，指导可承受住房的供给。国内对于测度指标的应用，在评价房价合理性和研究住房保障政策方面多有涉及。虞晓芬（2004）提出以建立居民住宅负担能力为核心的房价合理性评价指标体系，对浙江杭州不同收入阶层居民住宅负担能力进行了测算；而吕江林（2010）在考察了包括房价收入比在内的一系列指标后，认为我国城市住宅市场总体存在泡沫、部分城市泡沫较大；但也有学者认为房价收入比的高低是由地区的经济实力、住宅市场、居民收入水平、消费结构等因素综合形成的，因此得出的结果与“国际惯例”差别很大是正常的，不能当作衡量泡沫的标准（包宗华，2005）。另有杨慧等（2012）学者以房价收入比和理论分析的居民住宅消费能力对我国住房市场的协调和保障范围的划分作了详尽的研究。 五、研究总评述
由于国外学者对居民住宅负担能力的研究起步较早，因此较国内有着更广泛和全面的学术成果。比之国外，我国在理论的研究上偏少，对于住宅负担能力的影响因素研究也不多，太过集中在对指标尤其是房价收入比指标的测算和改进方面。总体上国内对居民住宅负担能力的研究缺乏系统，尚未得出统一的结论。
（作者单位：南京财经大学）
参考文献：
[1]Bramely G. An Affordability Crisis in British Housing： Dimensions， Causes and Policy Impact [J].Housing Studies， 1994， 9（1）：103-124.
Studies， 2004， 19（3）：395-413.
[2]Cook T. Housing Affordability Outlook Improving Along the Border [J].Federal Reserve Bank of Dallas， 2001（6）：15-18.
[4]Moore E.， Skaburskis A. Canada’s Increasing Housing Affordability Burdens [J]. Housing Studies， 2004， 19（3）：395-413.
[5]包宗华.房价收入比不是衡量泡沫的标准[J].中国房地信息，2005（4）：26-28.
[6]杨慧，李景国，尚教蔚.中国住房市场与城镇居民收入协调状况分析[J].统计与决策，2012（23）：133-136.
[7]虞晓芬.基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究——以浙江杭州为例[J].价格理论与实践，2004（11）：34-35.
[8]周仁，郝前进，陈杰.剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量——基于上海的考察[J].世界经济文汇，2010（1）：39-49.
[9]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41.
[10]陈杰.中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异[J].世界经济文汇，2010（3）：42-52.
[11]沈悦，张学锋.住房支付能力稳定性：理论解读与实证分析[J].财贸经济，2011（2）：118-124，94.
[12]向肃一，龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究，2007（2）：29-33.