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摘要：近年来，我国在上世纪建造的一批住宅，由于建设时间较早，房屋老化，人为损坏，日常缺少维修维护以及房屋自身结构特点等原因，致使老旧住宅屋面渗漏问题日益突出，严重影响着居民的生活质量，同时对房屋主体结构和使用年限也产生了较大影响。
本文结合笔者实际工作经验，介绍了老旧楼房住宅屋面渗漏的基本情况、成因分析、维修中的注意问题、常见的现象与应对措施等方面。
关键词：老旧楼房；屋面维修；防水；渗漏。
中图分类号：TV697.3+2文献标识码： A 文章编号：
屋面作为房屋最上层覆盖的外维护结构，它的主要功能是用来抵御自然界的风霜雨雪、太阳的辐射及气温变化和其它外界不良因素的影响，保护人们生产、生活免受自然的危险。但随着住宅房屋“老龄化”，房屋屋面渗漏现象越来越多，不仅影响到住户的生活质量，也给住户日常生活带来诸多不便，更影响着房屋主体结构及使用年限。本文结合笔者近年来工作经验，从老旧楼房住宅屋面渗漏的基本情况、成因分析、维修中的注意问题、常见的现象与应对措施等方面进行探讨。
一、屋面渗漏基本情况
本人管理涉及住宅楼，大都建于上世纪八九十年代，少数建于七十年代，在屋面维修的过程中我们发现，上世纪七八十年代建造的住宅楼，构造较为简单，屋面大部分属于“平台”式，防水处理较为简单，基本以防水卷材为主，此类屋面由于建成时间较长，多数已出现较为严重的与基层剥离、起鼓、开裂现象，由于渗漏面积大，无法进行局部防水维修处理。九十年代以后建成的房屋，结构相对复杂，防水难度越来越高，特殊结构没有特殊的防水处理，这也是造成屋面渗漏率高的一个主要原因。
二、屋面渗漏原因分析
1.由于基层变动，基础沉降，结构支座等房屋结构原因造成的开裂。这种开裂主要发生在房屋屋面面板拼接缝上，穿过防水层上下贯通，裂缝宽度比较大。
2.施工方法不当引起防水卷材开裂。例如屋顶基层凹凸不平或基层没有清扫干净，从而有杂土等灰尘混入形成隔离层；找平层强度低，质量差；分仓缝设置不合理；喷灯加入温度偏低，热熔不到位，造成粘贴不牢等。
3.防水卷材选择不当。有些高分子材料受阳光照射极易老化变质，失去防水功能，不能直接用于表面进行防水；有些部分必须用涂膜施工，不能采用卷材施工；嵌缝材料质量不符合要求，施工填嵌不实，容易导致伸缩缝破坏造成开裂、凹陷。
4.屋顶使用过程中，人为破坏的影响。正常使用中，由于检修屋面或者在屋面设置其他设备造成屋面防水卷材被破坏。在上人屋面检修时，在不注意保护的情况下，屋面防水层很容易被踩坏，从而造成渗漏。另外，在屋面上安装太阳能，堆放雜物，饲养家禽、信鸽等。这些都极大影响着屋面防水材料的使用寿命。
三、维修施工中应注意的几个问题
1. 严格落实各项管理制度，杜绝以包代管、层层分包。进场材料要有技术人员进行把关，做好材料的进场检验，杜绝质量不合格材料进场。合理安排屋面工程施工进度，避免雨季对施工工期和质量的影响。要严格按照有关施工规范和技术标准严把工程质量关，严格控制工程标准，按计划实施。
2.屋面工程施工前应通过图纸会审，掌握施工图中的细部构造及有关技术要求，施工单位应编制屋面工程的施工方案或技术措施。
3.在屋面工程施工中，应进行过程控制和质量检查，并有完整的检查记录。施工的没到工序完成后，应经建设单位检查验收，合格后方可进行下道工序的施工。
4.卷材防水屋面基层与突出屋面结构的交接处，以及基层的转角处，均应做成圆弧。内部排水的水落口周围应做成略低的凹坑。
5. 为防止卷材起鼓、开裂，应保证基层充分干燥，避免雨、雾、霜天气施工；为避免施工后水分蒸发、空气残留形成气囊导致防水层起鼓，应保证基层平整，卷材喷烤时受热均匀，封闭严密，油毡粘贴密实。
6. 为避免防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，浸入防水层下部或卷材间水分不易排出导致防水层腐烂，卷材脱落，应根据温差效应选用材料。
四、防水卷材渗漏的常见现象与解决办法
1.防水卷材与基层的剥离。
防水卷材与基层的剥离，会严重影响防水质量，致使卷材下垂、收头脱落、雨水侵入，出现渗漏。出现这种情况大多数是因为找平层、基层质量没有把好关；或者防水卷材本身的质量不合格；或者由于热胶结料和自粘型卷材施工温度低，造成防水层和基层粘结不牢而剥离脱开。
通常的处理方法有一下几种：（1）在较小的屋面范围内，一般可以切开防水层，然后使其干燥，待其干燥后再涂刷粘结或喷灯热熔重新粘贴，最后在切缝处粘贴宽卷材条。（2）在大坡度屋面上，可采用机械固定的方法进行处理。通常在普通防水卷材剥离处用带钉子或压条钉牢。（3）在屋面与墙体、或结构突出屋面的接缝处通常采用搭接处理，通常把防水层切开后，将立面防水卷材翻起，清扫找平层，用满粘法铺贴一层防水卷材并与水平防水卷材压茬粘结，然后将立面防水卷材翻下重新粘贴。
2.防水卷材“起鼓”。
沥青油毡防水卷材出现鼓包的情况在实际工程中经常出现，一般在下面两种情况下比较容易出现：一种是室内蒸汽透过结构层渗透到普通防水卷材的地面；另一种是在保温层或找平层中留有一定的水蒸气，这些水汽蒸发或膨胀使普通防水卷材出现“起鼓”。
对于沥青油毡防水卷材出现“起鼓”而渗漏时，一般可根据“起鼓”的大小以及严重程度，采用不同的处理方法。当鼓包的直径较小时，通常采用抽气加以处理。具体做法是，在鼓包的两边钻两个小孔，用力碾压，将汽泡碾出，最后在两个针孔处用密封材料封严实。对于鼓包的直径较大时，一般将鼓包割除，重新修补。
3.卷材防水层的开裂。
引起卷材开裂的原因主要是：找平层强度低，质量比较差；屋面的面积大，分仓缝设置不合理；砂浆找平层干湿大导致开裂；还有环境温度变化无常导致混凝土开裂或砂浆开裂等。对于防水卷材开裂的修补，实际工程中也根据损坏的程度来选择修补方法。像屋面防水层损害程度、面积较小时，可采用密封材料补缝的方法，通常做法是：首先切除卷材防水层裂缝处两边各50mm宽的找平层，深度方向大于30mm，然后灌热聚氯乙烯胶泥并且高出屋面3mm。对于屋面防水卷材损害比较严重的情况，一般重新设置防水层，在重新设置防水层之前，现在通常要求施工方在施工中设附加增强层，对容易造成局部损坏的薄弱部位设置增强层，以提高防水层的整体设防能力，延长整个防水层的使用寿命。
五、总结
老旧楼房住宅屋面由于各种因素的影响而导致材料破坏，发生渗漏，增加了维修人员的工作量，但作为维修人员，我们依然要掌握其维修特点和施工工艺，做好屋面维修工作，让住户满意。
作者简介：刘迪（1983—），天津市河西区人，助工，现供职于天津土地房产管理所。
本文结合笔者实际工作经验，介绍了老旧楼房住宅屋面渗漏的基本情况、成因分析、维修中的注意问题、常见的现象与应对措施等方面。
关键词：老旧楼房；屋面维修；防水；渗漏。
中图分类号：TV697.3+2文献标识码： A 文章编号：
屋面作为房屋最上层覆盖的外维护结构，它的主要功能是用来抵御自然界的风霜雨雪、太阳的辐射及气温变化和其它外界不良因素的影响，保护人们生产、生活免受自然的危险。但随着住宅房屋“老龄化”，房屋屋面渗漏现象越来越多，不仅影响到住户的生活质量，也给住户日常生活带来诸多不便，更影响着房屋主体结构及使用年限。本文结合笔者近年来工作经验，从老旧楼房住宅屋面渗漏的基本情况、成因分析、维修中的注意问题、常见的现象与应对措施等方面进行探讨。
一、屋面渗漏基本情况
本人管理涉及住宅楼，大都建于上世纪八九十年代，少数建于七十年代，在屋面维修的过程中我们发现，上世纪七八十年代建造的住宅楼，构造较为简单，屋面大部分属于“平台”式，防水处理较为简单，基本以防水卷材为主，此类屋面由于建成时间较长，多数已出现较为严重的与基层剥离、起鼓、开裂现象，由于渗漏面积大，无法进行局部防水维修处理。九十年代以后建成的房屋，结构相对复杂，防水难度越来越高，特殊结构没有特殊的防水处理，这也是造成屋面渗漏率高的一个主要原因。
二、屋面渗漏原因分析
1.由于基层变动，基础沉降，结构支座等房屋结构原因造成的开裂。这种开裂主要发生在房屋屋面面板拼接缝上，穿过防水层上下贯通，裂缝宽度比较大。
2.施工方法不当引起防水卷材开裂。例如屋顶基层凹凸不平或基层没有清扫干净，从而有杂土等灰尘混入形成隔离层；找平层强度低，质量差；分仓缝设置不合理；喷灯加入温度偏低，热熔不到位，造成粘贴不牢等。
3.防水卷材选择不当。有些高分子材料受阳光照射极易老化变质，失去防水功能，不能直接用于表面进行防水；有些部分必须用涂膜施工，不能采用卷材施工；嵌缝材料质量不符合要求，施工填嵌不实，容易导致伸缩缝破坏造成开裂、凹陷。
4.屋顶使用过程中，人为破坏的影响。正常使用中，由于检修屋面或者在屋面设置其他设备造成屋面防水卷材被破坏。在上人屋面检修时，在不注意保护的情况下，屋面防水层很容易被踩坏，从而造成渗漏。另外，在屋面上安装太阳能，堆放雜物，饲养家禽、信鸽等。这些都极大影响着屋面防水材料的使用寿命。
三、维修施工中应注意的几个问题
1. 严格落实各项管理制度，杜绝以包代管、层层分包。进场材料要有技术人员进行把关，做好材料的进场检验，杜绝质量不合格材料进场。合理安排屋面工程施工进度，避免雨季对施工工期和质量的影响。要严格按照有关施工规范和技术标准严把工程质量关，严格控制工程标准，按计划实施。
2.屋面工程施工前应通过图纸会审，掌握施工图中的细部构造及有关技术要求，施工单位应编制屋面工程的施工方案或技术措施。
3.在屋面工程施工中，应进行过程控制和质量检查，并有完整的检查记录。施工的没到工序完成后，应经建设单位检查验收，合格后方可进行下道工序的施工。
4.卷材防水屋面基层与突出屋面结构的交接处，以及基层的转角处，均应做成圆弧。内部排水的水落口周围应做成略低的凹坑。
5. 为防止卷材起鼓、开裂，应保证基层充分干燥，避免雨、雾、霜天气施工；为避免施工后水分蒸发、空气残留形成气囊导致防水层起鼓，应保证基层平整，卷材喷烤时受热均匀，封闭严密，油毡粘贴密实。
6. 为避免防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，浸入防水层下部或卷材间水分不易排出导致防水层腐烂，卷材脱落，应根据温差效应选用材料。
四、防水卷材渗漏的常见现象与解决办法
1.防水卷材与基层的剥离。
防水卷材与基层的剥离，会严重影响防水质量，致使卷材下垂、收头脱落、雨水侵入，出现渗漏。出现这种情况大多数是因为找平层、基层质量没有把好关；或者防水卷材本身的质量不合格；或者由于热胶结料和自粘型卷材施工温度低，造成防水层和基层粘结不牢而剥离脱开。
通常的处理方法有一下几种：（1）在较小的屋面范围内，一般可以切开防水层，然后使其干燥，待其干燥后再涂刷粘结或喷灯热熔重新粘贴，最后在切缝处粘贴宽卷材条。（2）在大坡度屋面上，可采用机械固定的方法进行处理。通常在普通防水卷材剥离处用带钉子或压条钉牢。（3）在屋面与墙体、或结构突出屋面的接缝处通常采用搭接处理，通常把防水层切开后，将立面防水卷材翻起，清扫找平层，用满粘法铺贴一层防水卷材并与水平防水卷材压茬粘结，然后将立面防水卷材翻下重新粘贴。
2.防水卷材“起鼓”。
沥青油毡防水卷材出现鼓包的情况在实际工程中经常出现，一般在下面两种情况下比较容易出现：一种是室内蒸汽透过结构层渗透到普通防水卷材的地面；另一种是在保温层或找平层中留有一定的水蒸气，这些水汽蒸发或膨胀使普通防水卷材出现“起鼓”。
对于沥青油毡防水卷材出现“起鼓”而渗漏时，一般可根据“起鼓”的大小以及严重程度，采用不同的处理方法。当鼓包的直径较小时，通常采用抽气加以处理。具体做法是，在鼓包的两边钻两个小孔，用力碾压，将汽泡碾出，最后在两个针孔处用密封材料封严实。对于鼓包的直径较大时，一般将鼓包割除，重新修补。
3.卷材防水层的开裂。
引起卷材开裂的原因主要是：找平层强度低，质量比较差；屋面的面积大，分仓缝设置不合理；砂浆找平层干湿大导致开裂；还有环境温度变化无常导致混凝土开裂或砂浆开裂等。对于防水卷材开裂的修补，实际工程中也根据损坏的程度来选择修补方法。像屋面防水层损害程度、面积较小时，可采用密封材料补缝的方法，通常做法是：首先切除卷材防水层裂缝处两边各50mm宽的找平层，深度方向大于30mm，然后灌热聚氯乙烯胶泥并且高出屋面3mm。对于屋面防水卷材损害比较严重的情况，一般重新设置防水层，在重新设置防水层之前，现在通常要求施工方在施工中设附加增强层，对容易造成局部损坏的薄弱部位设置增强层，以提高防水层的整体设防能力，延长整个防水层的使用寿命。
五、总结
老旧楼房住宅屋面由于各种因素的影响而导致材料破坏，发生渗漏，增加了维修人员的工作量，但作为维修人员，我们依然要掌握其维修特点和施工工艺，做好屋面维修工作，让住户满意。
作者简介：刘迪（1983—），天津市河西区人，助工，现供职于天津土地房产管理所。