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摘 要 随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施，我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。本文简要论述了房地产开发项目从设计开始到招投标、施工、竣工验收各个阶段的造价控制。
关键词 房地产 造价控制
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，有效地控制工程造价是关键。
一、项目设计阶段的造价控制
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%～95%。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不校对等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样做尽管也有效果，但毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。一般而言，对建安成本影响最大的设计阶段是从下面五个方面控制的：
1.实行设计方案招投标制度。
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2.实行限额设计。
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性。
3.开展价值工程的应用。
价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值=功能/成本，即“V=F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2）投资不变，提高项目功能。（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。
4.加强图纸会审工作。
将工程变更的发生尽量控制在施工之前。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
5.加强洽商管理，杜绝不合理的设计洽商。
对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有企业分管领导签字方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
二、招投标阶段的工程造价控制
工程项目应进行招投标，其目的一是引进竞争机制，二是降低工程成本。要慎重选择施工单位，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的业绩、资信情况和技术装备等。应优先考虑近期建设业绩与拟建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
另外，工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好控制价，工程控制价要保证质量，把控制价控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 三、施工阶段的工程造价控制
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工订货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立变更签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职责，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保变更签证的客观、准确，我们首先强调办理变更签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸等原始数据，不能笼统地签证工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
四、竣工结算阶段的工程造价控制
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有增、减项工程。认真核实每一项工程变更是否真实实施，该增的增，该减的减，实事求是。
为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，工程量清单的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，进行市场询价，提高工程计价的准确性。
控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是有施工却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量，诸如此类举不胜举。因此结算时，要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，实行工程结算复审制度，确保结算质量和我们的投资收益。
五、结束语
要提高工程项目效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，高度重视人才使用，发挥主观能动性，强化激励和约束机制，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的问题，推动我国建筑市场的健康发展。
关键词 房地产 造价控制
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，有效地控制工程造价是关键。
一、项目设计阶段的造价控制
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%～95%。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不校对等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样做尽管也有效果，但毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。一般而言，对建安成本影响最大的设计阶段是从下面五个方面控制的：
1.实行设计方案招投标制度。
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2.实行限额设计。
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性。
3.开展价值工程的应用。
价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值=功能/成本，即“V=F/C”。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2）投资不变，提高项目功能。（3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。
4.加强图纸会审工作。
将工程变更的发生尽量控制在施工之前。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
5.加强洽商管理，杜绝不合理的设计洽商。
对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有企业分管领导签字方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
二、招投标阶段的工程造价控制
工程项目应进行招投标，其目的一是引进竞争机制，二是降低工程成本。要慎重选择施工单位，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的业绩、资信情况和技术装备等。应优先考虑近期建设业绩与拟建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
另外，工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好控制价，工程控制价要保证质量，把控制价控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 三、施工阶段的工程造价控制
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工订货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立变更签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职责，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保变更签证的客观、准确，我们首先强调办理变更签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸等原始数据，不能笼统地签证工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
四、竣工结算阶段的工程造价控制
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有增、减项工程。认真核实每一项工程变更是否真实实施，该增的增，该减的减，实事求是。
为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，工程量清单的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，进行市场询价，提高工程计价的准确性。
控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是有施工却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量，诸如此类举不胜举。因此结算时，要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，实行工程结算复审制度，确保结算质量和我们的投资收益。
五、结束语
要提高工程项目效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，高度重视人才使用，发挥主观能动性，强化激励和约束机制，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的问题，推动我国建筑市场的健康发展。