4月份，一例房企借壳上市案例再度引发业内关注。ST兰光发布公告称，自4月9日开始，公司股票简称由“ST兰光”变更为以房地产开发为主营业务的“银亿股份”。据记者不完全统计，自2010年4月楼市调控以来，仅有约10个房企成功借壳上市。
　　而近日公布首份年报的新华联不动产（000620），系2010年4月“新国十条”出台后首个借壳上市的房企。在去年7月8日的复牌首日，便暴涨 799.18%。不但股东一日暴富，巨人集团董事长史玉柱因持有新华联4360.70万股，获得3.79亿元收益，被调侃为“明星股神”。
　　曲折的借壳扩张
　　4月6日晚，新华联公布的2011年年报不负股民所望。公告显示，2011年公司实现营业收入23.36亿元，同比增长35.68%；实现净利润6.04亿元，同比增长17.63%。
　　2011年7月8日，新华联重组S*ST圣方获得成功，停牌长达五年之久的S*ST圣方脱星摘帽，由一家亏损的石化企业变身房企，这一度引发外界对于房企上市松闸的猜想。此前，自2010年4月，国务院出台“新国十条”，就要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年8月，证监会公告称，暂缓受理房地产开发企业重组申请。
　　事实上，证监会对于房企上市依然卡紧窗口，这从万达、富力、首创等房企冲刺A股的曲折历程可见一斑。一名投行人士认为，房企借壳并未放行，上述获批借壳成功的案例几乎都在调控前就已获得证监会受理。
　　而从现已获证监会放行的房企借壳案例来看，最终获批原因不尽相同。其中，不乏如S*ST圣方这样因解决股改历史遗留问题的放行。事实上，在遇上新华联之前，S*ST圣方早已名存实亡，其因连续3年亏损于2006年3月30日被暂停上市。
　　由于牵扯4万股民，2009年4月，中国证监会甚至专门召开会议，研究解决圣方科技的风险问题。在地方政府的帮助下，S*ST展开保壳大战，通过破产还债、债务和解、资产剥离、财政补贴、资产重组等一系列手法，最终才保壳成功。直到2010年3月3日，S*ST圣方的重组方案获得了中国证监会并购重组审核委员会的有条件审核通过，又经过14个月漫长等待，才复牌上市，股票简称变更为“新华联”。
　　此外，市场普遍认为，这一资本运作与新华联掌舵人物傅军的腾挪不无关系。傅军系湖南商界的传奇人物，由政转商，被外界解读为“既懂政治又懂经济”。 实际上，新华联集团早在1992年就进入了房地产行业，是较早进入房地产行业的企业之一。
　　搭上资本的快车之后，新华联开始整合扩张。年报显示，新华联不动产2011年营业利润8亿元，实现净利润6.04亿元，资产负债率为62.94%。新华联不动产董事总经理苏波坦言，2012年最核心的任务就是狠抓销售业绩，加快周转速度，快速回笼资金，确保业绩的稳定增长。
　　土地储备超200万平米
　　2011年新华联结算了北京通州和安徽黄山两个楼盘，通州的新华联运河湾贡献了9成业绩，该块土地是公司2008年楼市低潮中拍卖取得，对土地等成本的良好控制成为高盈利基础。
　　新华联方面表示，公司多个项目在2012年也开始销售并参与结算。2012年计划竣工的项目主要还是集中在新华联的传统区域，如唐山、黄山、惠州等。此外，去年公司还在大庆、西宁等地储备了大量土地，预计2013年之后才能陆续竣工。苏波表示，公司目前土地储备超过200万平米，项目多集中在二三线城市，所处地区刚性需求相对旺盛，未来亦会考虑在二三线城市拿地。
　　


　　实际上，在调控之下，传统的土地溢价形成高毛利的模式，已经越来越难以持续，尤其是中小房企在重点城市拿地上更加不具备优势。此时中小房企通过更多途径进行低成本管控，无疑有利于突围。
　　新华联方面表示，公司采取的低成本策略不但表现在拿地环节，还贯穿于设计等各个环节，通过对多环节的成本管控，使得公司能够获得良好绩效。由于土地成本相对固定，成本控制主要在建安成本方面，其占总费用的30%以上。通过整个流程的精细化操作，优化工程设计方案，借此进行成本管控。此外，业内公认的低成本扩张的途径有很多种，较为常见的如一二级开发联动、旧城改造、工业圈地、兼并收购以及保障房建设等方式。
　　


　　向“多条腿走路”转型
　　随着国家对住宅市场调控的深入，不少开发商由住转商，一方面通过销售住宅快速回笼资金，另一方面通过持有商业物业形成稳定的现金流。新华联亦在谋求从“住宅开发”向“住宅开发＋商业开发＋物业自持”转型，力图实现“多条腿走路”。
　　苏波表示，公司将逐步实现由单纯的住宅开发商向综合运营商角色转变，2012年公司将在坚持中高档住宅开发核心业务的基础上，适度增加包括酒店、Shopping Mall、奥特莱斯等大型城市综合体的项目开发，目前公司在西宁、惠州、呼和浩特以及大庆都有一定比例的商业项目。
　　据了解，新华联已经成立了新华联奥特莱斯公司，正有计划拓展奥特莱斯的商业项目。在此之前，市场有消息指出，新华联计划在长春投资约15亿元用于建设奥特莱斯项目。不过，新华联不动产董秘杭冠宇表示，该项目还处于意向阶段，尚无实质性进展。
　　有业内人士对新华联“转商”是否跟风表示疑问，苏波认为，企业在可持有物业和销售物业之间存在黄金分割比，根据市场状况掌握好最佳比例即可。按照规划，新华联的住宅与商业业务的比例为7：3。
　　实际上，新华联很早之前就已涉足商业地产开发，包括北京地区的新华联大厦、新华联科技园、新华联商业大厦和丽景湾国际酒店，以及目前正在开工建设的位于黄山、唐山、株洲、惠州的五星级酒店，都为新华联地产开发的商业产品。
　　在新华联看来，其底气很大一部分来自于“背靠大树好乘凉”。在资本市场，傅军掌控的“新华联系”旗下已拥有东岳集团、皇城集团等5家控股、参股上市企业，涵盖化工、房地产、矿业、陶瓷、酒业、金融投资等多领域，拥有金六福酒等行业知名品牌。
　　新华联志不在小。傅军此前表示，2015年新华联不动产要实现年营业收入100亿元、年利润10亿元、年开复工面积100万平米的发展目标。苏波亦表示，新华联会争取早日进入一线房企行列。