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摘要：随着市场经济快速发展，各地商业地产热的不断兴起，与其密切相关的经营性物业融资业务也在城市商业银行中得以快速发展。作为一种新型融资产品，经营性物业贷款以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为有资金需求的中小企业解决了融资难问题。然而，新鲜事物的发展过程中必然会暴露出各种风险，本文针对城市商业银行在开展经营性物业融资业务过程中所面临的各种风险进行讨论，并提出了一些防范措施。
关键词：经营性物业 城市商业银行 风险防范
城市商业银行作为现代金融体系的重要组成部分，自1995年国务院正式决定组建以来，经过将近二十年的发展，已成为中小企业提供金融服务的重要力量，为我国经济的快速发展做出了巨大贡献。城市商业银行受经营规模、地域、人才储备等限制，难以与国有银行和股份制银行竞争大客户，但其具有决策链短、机制灵活等优点，更加贴近地方中小企业，更能了解地方中小企业真实的经营状况和风险水平，并能设身处地为中小企业设计产品和服务。
近年来，随着市场经济快速发展，各地商业地产热的不断兴起，与其密切相关的经营性物业融资业务也应运而生并得以快速发展。作为一种新型融资产品，经营性物业贷款以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为有资金需求的中小企业解决了融资难问题。发展初期，主要是资金实力强的大型银行敢于尝试，随着市场的成熟，业内不断扩展普及，为越来越多的城市商业银行所关注，成为各金融机构开拓市场、争夺客户的重要手段之一。
一、经营性物业贷款的定义及特点
经营性物业贷款是指银行向法人客户发放的，用于购置或支付与物业相关的负债或费用，以其或第三人所拥有的经营性物业作为抵押物，以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入作为主要还款来源，并定期还款付息的贷款。
借款人是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人。
用于抵押的物业必须完成竣工验收并取得产权证，具备运营条件，预计现金流量充裕、综合收益较好，还款来源稳定的商业营业用房、办公用房、工业厂房及可独立经营的附属设施，且借款人拥有对其独立的处置权。
贷款资金可用于物业在经营期中的各种资金需求，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。其中，自行建造的物业可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；购置的物业可用于置换购置款。
经营性物业贷款的特点：第一、贷款期限较长，一般在1年以上8年以下，原则上不超过10年，且抵押期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。第二、贷款额度适中，可根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。第三、还款方式灵活，可根据实际情况选择按月、按季结息，按季、半年、一年分期还本等个性化还款方式。
二、经营性物业融资存在的风险及防范措施
经营性物业融资作为一种新鲜事物，发展过程中必然存在各种风险，如市场风险、信用风险、操作风险等会逐步地暴露出来，特别对于资金实不强、风险防范能力较弱的城市商业银行而言，必须逐一识别以上风险，加以控制，并将风险降低到可控范围内，保障资产安全。
第一、市场风险及其防范。经营性物业贷款的期限较长，贷款期内的各种不确定和不可预见因素较多。例如受到经济发展周期和房地产市场周期变动影响，借款人可能高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押率较低，无法覆盖贷款本金及利息。通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入可能造成不可忽视的影响。因此，城市商业银行要真实客观地评估抵押物市场价值，严格控制贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为；应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加强贷后检查的深度和频度，指定专人定期（至少每季一次）对租户的变动、租赁状态和租金交纳等状况进行查验，并对租约和租金收入专户等情况进行调查；还应关注土地增值税等政策变化对抵押物市值的影响。
第二、信用风险及其防范。信用风险是任何金融机构都需要防范的风险之一，城市商业银行也不例外。城市商业银行在开展经营性物业抵押融资时，由于贷款额度较大，借款对象必须是信用等级较高，具有一定开发资质，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款来源保证。1、加强对借款人资质的审核，通过个人征信查询或网络查询，与借款企业实际控制人及财务高管人员面谈；2、严格审查第一还款来源和担保措施、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况；3、控制租金收入以防范信贷风险本身存在固有的不足等。
第三、操作风险及其防范。操作风险是当前银行业风险管理的重中之重，已成为中国金融机构不可回避的话题。根据巴塞尔协议中的定义，操作风险是指不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，它不同于市场风险和信用风险，在不少金融机构中，操作风险导致的损失已经明显大于市场风险和信用风险。经营性物业抵押融资业务操作过程中由于各种不确定因素的存在，使得金融机构面临操作风险。有的操作风险是可以避免的，然而有的操作风险是不可避免的，但我们可以通过保险或其他风险转移机制加以缓释。具体操作如下：
（一）贷前审查时，1、要明确物业的权属，核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证并投入正常运营，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等，必要时可以要求提供银行认可的其他财产抵押、质押、第三方保证，或要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。2、要了解租约情况，调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。3、合理计算物业的出租率，设定租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、期限是否匹配，调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在确定贷款额度、期限、利率时应遵循一般原则：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准，还应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素；贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限；贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
（二）贷款发放前，1、必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。2、要确认贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规。3、要设立账户监管，与借款人签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
（三）贷款发放后，银行应确保贷款资金严格按照申请用途走款，防范贷款资金被挪用。如贷款用途为置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权，若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
综上所述，城市商业银行开展经营性物业抵押贷款业务，以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为融资困难的中小企业客户解决了实际问题。然而，经营性物业抵押贷款业务存在着市场风险、信用风险及操作风险等不可忽视的风险，城市商业银行要想长期全面发展，就必须采取有效措施降低各种风险发生的可能性，将风险控制在可接受的范围内。
参考文献：
[1]李荣欢.商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议[J].财经界，2013年第6期.
[2]李飞.经营性物业抵押贷款的审计要点[J].中国审计，2010年15期.
【作者简介】欧阳春梅，（1986-），女，侗族，贵州人，本科学历，助理会计师，研究方向：世界经济专业.
（责任编辑：韩梅）
关键词：经营性物业 城市商业银行 风险防范
城市商业银行作为现代金融体系的重要组成部分，自1995年国务院正式决定组建以来，经过将近二十年的发展，已成为中小企业提供金融服务的重要力量，为我国经济的快速发展做出了巨大贡献。城市商业银行受经营规模、地域、人才储备等限制，难以与国有银行和股份制银行竞争大客户，但其具有决策链短、机制灵活等优点，更加贴近地方中小企业，更能了解地方中小企业真实的经营状况和风险水平，并能设身处地为中小企业设计产品和服务。
近年来，随着市场经济快速发展，各地商业地产热的不断兴起，与其密切相关的经营性物业融资业务也应运而生并得以快速发展。作为一种新型融资产品，经营性物业贷款以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为有资金需求的中小企业解决了融资难问题。发展初期，主要是资金实力强的大型银行敢于尝试，随着市场的成熟，业内不断扩展普及，为越来越多的城市商业银行所关注，成为各金融机构开拓市场、争夺客户的重要手段之一。
一、经营性物业贷款的定义及特点
经营性物业贷款是指银行向法人客户发放的，用于购置或支付与物业相关的负债或费用，以其或第三人所拥有的经营性物业作为抵押物，以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入作为主要还款来源，并定期还款付息的贷款。
借款人是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人。
用于抵押的物业必须完成竣工验收并取得产权证，具备运营条件，预计现金流量充裕、综合收益较好，还款来源稳定的商业营业用房、办公用房、工业厂房及可独立经营的附属设施，且借款人拥有对其独立的处置权。
贷款资金可用于物业在经营期中的各种资金需求，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。其中，自行建造的物业可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；购置的物业可用于置换购置款。
经营性物业贷款的特点：第一、贷款期限较长，一般在1年以上8年以下，原则上不超过10年，且抵押期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。第二、贷款额度适中，可根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。第三、还款方式灵活，可根据实际情况选择按月、按季结息，按季、半年、一年分期还本等个性化还款方式。
二、经营性物业融资存在的风险及防范措施
经营性物业融资作为一种新鲜事物，发展过程中必然存在各种风险，如市场风险、信用风险、操作风险等会逐步地暴露出来，特别对于资金实不强、风险防范能力较弱的城市商业银行而言，必须逐一识别以上风险，加以控制，并将风险降低到可控范围内，保障资产安全。
第一、市场风险及其防范。经营性物业贷款的期限较长，贷款期内的各种不确定和不可预见因素较多。例如受到经济发展周期和房地产市场周期变动影响，借款人可能高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押率较低，无法覆盖贷款本金及利息。通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入可能造成不可忽视的影响。因此，城市商业银行要真实客观地评估抵押物市场价值，严格控制贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为；应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加强贷后检查的深度和频度，指定专人定期（至少每季一次）对租户的变动、租赁状态和租金交纳等状况进行查验，并对租约和租金收入专户等情况进行调查；还应关注土地增值税等政策变化对抵押物市值的影响。
第二、信用风险及其防范。信用风险是任何金融机构都需要防范的风险之一，城市商业银行也不例外。城市商业银行在开展经营性物业抵押融资时，由于贷款额度较大，借款对象必须是信用等级较高，具有一定开发资质，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款来源保证。1、加强对借款人资质的审核，通过个人征信查询或网络查询，与借款企业实际控制人及财务高管人员面谈；2、严格审查第一还款来源和担保措施、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况；3、控制租金收入以防范信贷风险本身存在固有的不足等。
第三、操作风险及其防范。操作风险是当前银行业风险管理的重中之重，已成为中国金融机构不可回避的话题。根据巴塞尔协议中的定义，操作风险是指不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，它不同于市场风险和信用风险，在不少金融机构中，操作风险导致的损失已经明显大于市场风险和信用风险。经营性物业抵押融资业务操作过程中由于各种不确定因素的存在，使得金融机构面临操作风险。有的操作风险是可以避免的，然而有的操作风险是不可避免的，但我们可以通过保险或其他风险转移机制加以缓释。具体操作如下：
（一）贷前审查时，1、要明确物业的权属，核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证并投入正常运营，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等，必要时可以要求提供银行认可的其他财产抵押、质押、第三方保证，或要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。2、要了解租约情况，调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。3、合理计算物业的出租率，设定租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、期限是否匹配，调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在确定贷款额度、期限、利率时应遵循一般原则：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准，还应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素；贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限；贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
（二）贷款发放前，1、必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。2、要确认贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规。3、要设立账户监管，与借款人签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
（三）贷款发放后，银行应确保贷款资金严格按照申请用途走款，防范贷款资金被挪用。如贷款用途为置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权，若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
综上所述，城市商业银行开展经营性物业抵押贷款业务，以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为融资困难的中小企业客户解决了实际问题。然而，经营性物业抵押贷款业务存在着市场风险、信用风险及操作风险等不可忽视的风险，城市商业银行要想长期全面发展，就必须采取有效措施降低各种风险发生的可能性，将风险控制在可接受的范围内。
参考文献：
[1]李荣欢.商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议[J].财经界，2013年第6期.
[2]李飞.经营性物业抵押贷款的审计要点[J].中国审计，2010年15期.
【作者简介】欧阳春梅，（1986-），女，侗族，贵州人，本科学历，助理会计师，研究方向：世界经济专业.
（责任编辑：韩梅）