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摘要房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。本文就房地产抵押存在的几个问题进行了探讨,并从立法方面提出了完善的建议。
关键词房地产 抵押权 担保法 土地使用权
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-120-01
一、我国房地产抵押涉及到土地的相关规定
在房地产抵押管理方面,我国《城市房地产抵押管理办法》第3条规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。”房产和土地从自然属性上来说是不可分割的,房屋是不可能脱离土地而独立存在的。我国现行立法也规定房产和土地的权利不可分割的观点。因而,房地产抵押往往涉及到土地所有权和使用权的问题。根据我国宪法规定,我国实行土地的公有制制度,土地所有权分别属于国家和农村集体经济组织所有,法律禁止国家、农村集体经济组织以外的公民或法人拥有土地所有权,因此土地使用者仅享有土地使用权。
二、房地产抵押中相关的几个问题
(一)房地产抵押的范围
对房地产抵押必须明确房地产的范围的划分,房产和地产都属于不动产。在法律上,对与房产和土地的权利是分开还是一致的,房产和土地可以作为独立的不动产,还是必须联系在一起,历来就有两种截然不同的规定。日本民法认为土地和土地上的房产都可以作为独立的不动产。日本民法采用这一原则可能与其特有的木制建筑情况有关。而相反的,瑞士和德国民法认为:定着与土地上的房屋应为土地的一部分,不能构成独立的不动产。因而在国际上,划分房地产的范围标准也不是唯一的。我国现行立法在土地和房产权利的相互关系方面采纳了第二种观点,《房地产法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
(二)房地产抵押权与土地使用权之间的冲突问题
1.房屋产权和土地使用权的单独抵押、分别抵押和同时抵押
单独抵押是指单独抵押的房产或者地产,抵押权人在行使抵押权时单独拍卖作为抵押物的房产或地产并就抵押物卖得的价款优先受偿。分别抵押是指抵押人以其合法的土地使用权和位于地产之上的房产作为分别独立的财产抵押给不同的抵押权人,而抵押权人在行使抵押权时,可将二者一起拍卖但仅就自己拥有抵押权的抵押物卖得的价款优先受偿。同时抵押是指抵押人以其合法的房屋以及该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物,向抵押权人提供履行债务的担保。
2.房地产抵押权和土地使用权之间的冲突分析
可以看出若将房产和地产同时抵押一般不会引起太大的争议,然而在单独抵押和分别抵押方式中则出现了不少问题。这两种抵押涉及到了房地产抵押权、土地使用权和土地所有权三种权力。根据我国宪法规定:土地归国家所有。我国把土地和房屋看作两种不同的资源,并设立房产管理和国土资源管理两类不同的部门管理。这就决定了土地使用权与房屋产权是两种性质不同,不能相互替代的,各具价值的物权,因而房屋抵押和土地使用权抵押是两种不同的财产抵押。但土地所有权和房产所有权又有着自然属性上的联系,房产是依附于土地存在的,抵押权人对房产权或者土地使用权的单独处理都会影响到另一种权利的实现。
三、房地产抵押制度的完善
(一)房地产抵押的立法完善
1.集体土地使用权能否抵押的立法完善
我国对于集体土地所有权的抵押在法律上有严格限制,对于农村的耕地、宅基地、自留地等集体土地的使用权严禁抵押。考虑到如今我国城市化进程发展迅速,大量农村人口涌入城市,农村出现了宅基地荒芜的现象,户主想在不出让宅基地的基础上通过抵押来实现融资,但这是与我国法律规定的宅基地使用权不允许抵押相违背的。笔者认为,目前的立法主张有值得商榷的地方。建议在立法中做出这样的规定:在这种情况下,允许集体土地使用权所有人行使一定的抵押权,以更好的实现土地价值,满足融资的需要。
2.房地产抵押权与土地使用权和土地所有权的冲突的立法完善
在西方有“地上权”概念。国外某些学者认为:地上权制度产生于国家队住房政策的调控,为了避免因为地价过高影响房地产建造仅,在故法律允许土地所有权人在自己的土地上建造房屋,但所建造的房屋只作为“地上”的附着物,而不成为土地的重要成份。这样土地所有权人便通过“地上权”的租金获得了补偿,而建筑物所有人获得“地上权”,他可以处分建筑物的所有权。
对于上述分析,笔者认为:基于我国的国情,可以在不违背宪法规定的禁止土地所有权的买卖的基础上借鉴国外相关立法设立地上权。
(二)房地产抵押权登记制度的完善
房地产抵押制度作为财产担保中最常用的方式,对促进交易,保障债权实现和债务履行,预防和减少不必要的交易风险,具有十分重要的作。我国现行《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》等法律都规定了房地产抵押应当办理登记手续。房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方式,其目的在于向社会公众提供物权的享有和变动的情况,防止第三方因不知该房地产已经设定抵押权的事实而遭受不利后果。为了适应市场经济的发展需要和法治进程,应当促进房地产抵押权登记制度的不断完善,使其与时俱进地为经济生活做好服务和保障。
四、总结
在现代经济生活中,房地产抵押现象逐渐常见,如何通过立法完善房地产抵押的管理,减少房地产抵押行为中产生的纠纷,值得经济学者们继续关注。
参考文献:
[1]许明月.抵押权制度研究.法律出版社.1998.
[2]陈华彬.物权法原理.国家行政学院出版社.1998.
[3]孙宪忠.中国物权法原理.法律出版社.2004.
关键词房地产 抵押权 担保法 土地使用权
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-120-01
一、我国房地产抵押涉及到土地的相关规定
在房地产抵押管理方面,我国《城市房地产抵押管理办法》第3条规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。”房产和土地从自然属性上来说是不可分割的,房屋是不可能脱离土地而独立存在的。我国现行立法也规定房产和土地的权利不可分割的观点。因而,房地产抵押往往涉及到土地所有权和使用权的问题。根据我国宪法规定,我国实行土地的公有制制度,土地所有权分别属于国家和农村集体经济组织所有,法律禁止国家、农村集体经济组织以外的公民或法人拥有土地所有权,因此土地使用者仅享有土地使用权。
二、房地产抵押中相关的几个问题
(一)房地产抵押的范围
对房地产抵押必须明确房地产的范围的划分,房产和地产都属于不动产。在法律上,对与房产和土地的权利是分开还是一致的,房产和土地可以作为独立的不动产,还是必须联系在一起,历来就有两种截然不同的规定。日本民法认为土地和土地上的房产都可以作为独立的不动产。日本民法采用这一原则可能与其特有的木制建筑情况有关。而相反的,瑞士和德国民法认为:定着与土地上的房屋应为土地的一部分,不能构成独立的不动产。因而在国际上,划分房地产的范围标准也不是唯一的。我国现行立法在土地和房产权利的相互关系方面采纳了第二种观点,《房地产法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
(二)房地产抵押权与土地使用权之间的冲突问题
1.房屋产权和土地使用权的单独抵押、分别抵押和同时抵押
单独抵押是指单独抵押的房产或者地产,抵押权人在行使抵押权时单独拍卖作为抵押物的房产或地产并就抵押物卖得的价款优先受偿。分别抵押是指抵押人以其合法的土地使用权和位于地产之上的房产作为分别独立的财产抵押给不同的抵押权人,而抵押权人在行使抵押权时,可将二者一起拍卖但仅就自己拥有抵押权的抵押物卖得的价款优先受偿。同时抵押是指抵押人以其合法的房屋以及该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物,向抵押权人提供履行债务的担保。
2.房地产抵押权和土地使用权之间的冲突分析
可以看出若将房产和地产同时抵押一般不会引起太大的争议,然而在单独抵押和分别抵押方式中则出现了不少问题。这两种抵押涉及到了房地产抵押权、土地使用权和土地所有权三种权力。根据我国宪法规定:土地归国家所有。我国把土地和房屋看作两种不同的资源,并设立房产管理和国土资源管理两类不同的部门管理。这就决定了土地使用权与房屋产权是两种性质不同,不能相互替代的,各具价值的物权,因而房屋抵押和土地使用权抵押是两种不同的财产抵押。但土地所有权和房产所有权又有着自然属性上的联系,房产是依附于土地存在的,抵押权人对房产权或者土地使用权的单独处理都会影响到另一种权利的实现。
三、房地产抵押制度的完善
(一)房地产抵押的立法完善
1.集体土地使用权能否抵押的立法完善
我国对于集体土地所有权的抵押在法律上有严格限制,对于农村的耕地、宅基地、自留地等集体土地的使用权严禁抵押。考虑到如今我国城市化进程发展迅速,大量农村人口涌入城市,农村出现了宅基地荒芜的现象,户主想在不出让宅基地的基础上通过抵押来实现融资,但这是与我国法律规定的宅基地使用权不允许抵押相违背的。笔者认为,目前的立法主张有值得商榷的地方。建议在立法中做出这样的规定:在这种情况下,允许集体土地使用权所有人行使一定的抵押权,以更好的实现土地价值,满足融资的需要。
2.房地产抵押权与土地使用权和土地所有权的冲突的立法完善
在西方有“地上权”概念。国外某些学者认为:地上权制度产生于国家队住房政策的调控,为了避免因为地价过高影响房地产建造仅,在故法律允许土地所有权人在自己的土地上建造房屋,但所建造的房屋只作为“地上”的附着物,而不成为土地的重要成份。这样土地所有权人便通过“地上权”的租金获得了补偿,而建筑物所有人获得“地上权”,他可以处分建筑物的所有权。
对于上述分析,笔者认为:基于我国的国情,可以在不违背宪法规定的禁止土地所有权的买卖的基础上借鉴国外相关立法设立地上权。
(二)房地产抵押权登记制度的完善
房地产抵押制度作为财产担保中最常用的方式,对促进交易,保障债权实现和债务履行,预防和减少不必要的交易风险,具有十分重要的作。我国现行《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》等法律都规定了房地产抵押应当办理登记手续。房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方式,其目的在于向社会公众提供物权的享有和变动的情况,防止第三方因不知该房地产已经设定抵押权的事实而遭受不利后果。为了适应市场经济的发展需要和法治进程,应当促进房地产抵押权登记制度的不断完善,使其与时俱进地为经济生活做好服务和保障。
四、总结
在现代经济生活中,房地产抵押现象逐渐常见,如何通过立法完善房地产抵押的管理,减少房地产抵押行为中产生的纠纷,值得经济学者们继续关注。
参考文献:
[1]许明月.抵押权制度研究.法律出版社.1998.
[2]陈华彬.物权法原理.国家行政学院出版社.1998.
[3]孙宪忠.中国物权法原理.法律出版社.2004.