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摘 要：县（市）级房地产开发建设，是我国最多的行政区域机构，其房地产的品质、规模、形象、效益等等，很大程度影响着整个社会的国计民生。本文将从市场在呼唤好房子入手，通过项目建设需要环境，项目建设追求效益和项目建设中遇到的问题进行剖析，从而让县（市）级房地产投资开发者和政府机关引起关注和重视。
关键词：县（市）级；房地产；开发建设
引言
房地产广义上指土地、土地上的永久性建筑、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。1房地产作为中国经济的重要组成部分，影响着中国的经济，改变着中国老百姓的生活质量和幸福指数。如何做好中国行政区域最多的县（市）级房地产市场，是每一个县（市）政府必须考虑的课题，也是投资开发者思考和实践的问题。笔者通过四年对“滨江一号花园”项目2的开发实践，就县（市）级房地产的开发建设谈些实践的体会与思考。
一、县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子
中国的房地产，经过几十年的开发建设，人们对住房需求由初期只要有房住就行，到后来的商住一体化，户型多样化，高层、多层、排屋、别墅组合化，再到目前的理性选房和因人定制。 随着人们生活水平的不断提高，思想不断更新，对房子有了更多的要求和定位。“滨江一号花园”项目的成功证明了，县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子。笔者认为“好”房子需具备以下“五好”：（1）好地段。项目处所在地的核心或主要区域，交通便捷、生活配套齐全，周边有学校、医院、商场、文化娱乐设施、公园等。（2）好环境。业主看见的是舒适美好养目的，闻到的清香润肺愉悦的。（3）好设计。设计时能充分考虑户型产品的多样性、结构布局合理、日照时间充裕、景观景色互动，兼顾庭园、露台、阳台、阳光地下室，建筑立面丰富，人车彻底分流，智能系统的配套。（4）好建造师。依托一支优秀的建筑团队，完美执行项目规划设计中的各个环节。通过建造师不断修正完善，调整设计中存在的不足，通过建造师的艺术加工和修饰，将建筑和园林景区的楼台、亭阁、廊、桥、湖、水、山、色等等相得益彰，锦上添花。（5）好物业。实现安全、卫生、文明、安静、和谐和健康的小区环境都要一支优秀的物业团队的管理和服务。
二、县（市）级房地产项目成功开发的环境因素分析
（一）政府机关的服务质量，是加快县（市）级房地产项目建设的重要保障
一个项县（市）级房地产目从立项，方案论证，到前期四证一书的办理，涉及到几十个政府部门的盖章认可。如“滨江一号花园”项目所在地政府（新昌县政府）将政府所有可以集中办公的机关部门统一集中，成立了政府公共服务平台——行政便民办证中心。提高了办事效率，简化了重复手续，缩短了工作流程，减少了相关环节。国土、规划、建设、房管、质监、水、电、气、消防3、人防、气象、环保、国审办、白蚁、墙改办等部门在政府的倡导下，都给予不同程度的服务和方便。
（二）公共配套设施的完善，是县（市）级房地产项目开发的基本要求
县（市）级房地产项目在落户前，开发企业一般都会考察其房地产项目的公共资源和配套设施情况。考察项目相关的公共配套资源和设施是否完善，主要是道路环境是否畅通，施工车辆进出及后期项目建成后，交通设施是否健全、合理；电力走廊是否安全，高压有否影响小区开发，对建成后的有否构成影响；排污供水供气系统是否建设到位，对项目开发和后期供给对接是否会有问题等等。
（三）生活配套设施的齐全，是县（市）级房地产项目开发的有利条件
一个好的县（市）级房地产项目在对公共资源进行考察过程中，必定会对周边的生活设施进行考察，这将对今后的业主或周边的环境产生积极的影响。特别是学校、医院、图书馆、公园、市场、商场、公交站点的配套尤为重要。有些项目，可根据周边缺少的布点进行结构性补点。如开发的项目大可配置幼儿园、商铺、超市，甚至小学、社区，不论怎样，齐全的生活配套设施对开发建设的项目具有十分重要的地理条件和集聚优势。
（四）施工队伍的合作共赢，是县（市）级房地产项目建设的首要前提
在县（市）级房地产项目的合作开发建设中，必须遵循合作共赢，共同发展，共同得益，共同进步的原则。县（市）级房地产项目开发建设，一讲质量，二讲速度，三讲品质，四讲共赢。品质是形象，质量是生命，速度是效益，共赢是前提，四者应该并驾齐驱缺一不可，否则，合作的队伍一盘散沙。做的产品，没有生命力，没有影响力，更没有效率。绍兴有句老话：“前半夜想想自己，后半夜想想别人”，意思是在考虑自己利益得失的时候，千万不要忘记别人，忘记合作伙伴的利益和感受，只有客观处事，真心合作，真诚相待，时时把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保证项目的顺利实施。正因为新昌“滨江一号花园”项目遵循了这一原则，在屡次质监、建设、房管等部门检查验收中，都经得起检查和考验，不论是明查还是暗访，体现了财散人聚，人聚财散的道理。
（五）训练有素的管理团队，是县（市）级房地产项目建设的组织保证
一个县（市）级房地产项目从酝酿、规划、设计到实施，是一个系统过程，更是一个系统工程，要使项目得到顺利实施，需要管理团队和全体员工良好的专业素质，优良的品性素养，快速的执行能力，乐于奉献的敬业精神。对于管理队伍的建设，笔者从以下六方面做了实践探索：
（1）规范制度。制度让员工一起参与制定，一起酝酿。制度一旦确定，就得遵守，坚决杜绝人治项目，由制度规范，以制度制约，制度面前人人平等。（2）设计人生。 让员工有梦想、有追求、有目标，并帮助员工设计人生规划，有阶段性方案和职业生涯计划。（3）能力培训。将企业员工的专业技能培训和知识结构改变提升作为日常的重要工作，给员工充电学习，丰富知识，提高工作能力。（4）授权信任。在考察、培训的基础上，对团队不同岗位，不同人员进行不同的授权。（5）监督担当。通过监督，出问题；通过担当，吸取教训，并将教训成为日后工作的经验和积累。（6）和谐互动。通过各种形式进行互动式无障碍的交流和沟通，如开展文娱体育活动、旅游度假休闲活动、谈心交心和家庭慰问活动，让团队的每个人有荣誉感、自豪感。 三、县（市）级房地产项目需要经济效益与社会效益并重
经济效益、经济指标作为考核的依据， 社会效益、社会责任作为企业、项目建设中的重要内容，笔者认为，两者密不可分，相互依赖、相互影响、相互作用。
（一）始终围绕效益开展工作
经济效益是指通过商品和劳动的对外交换所得的社会劳动节约，即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。4 县（市）级房地产项目建设，要始终围绕效益开展工作。
（1）做好项目预算。对项目的整一个经费列表，进行详细预算，包括土地款、建筑成本、多项规费、营销费用、财务成本、管理费用和税费进行预测，对项目的收支进行评估，做到心中有数，合理科学安排资金，保证项目资金的安全和运行的正常。
（2）筛选施工队伍。项目建设，队伍选择尤为重要，一般经公开招投标，低标者中标。而标书中一般对甲供部分进行二次安排，如桩基、电梯、消防、智能、墙面涂料、防水、景观、绿化等系统，这些系统的分包单位和总包单位都须经严格的挑选比较，方能承建，否则就会对项目的整体实施带来不利。
（3）严格规范管理。严格按流程操作，按图施工，一旦出现微调，就得产生工作联系单。联系单必须严格把关，施工进度和质量应按标准进行。管理团队和公司质监部门多头检查，确保质量，材料采够环节应有专人负责，货比多家，保障采购材料价格合理，质量优良。工程款支付，按合同办理，杜绝人为提前或滞后支付，避免负面影响。
（4）快速回笼资金。项目要统筹兼顾，尽快销售，采取一边建设，一边办理手续，等待销售节点一到，就抓紧销售，尽可能多的创造效益，减轻土地款、建筑成本、财务成本等多项费用的压力。
（5）降低成本开支。严格控制各个环节的支出，如项目招投标的设定，材料采购合同及进料的把关，施工联系单的签证，营销费用确定，财务成本控制，业务的控制，日常管理费用的统筹，从上到下形成成本控制。
（二）社会效益并重
项目在开发建设中，在精打细算获取经济效益的同时，必须兼顾社会效益5。只有这样，项目才会有更好的经济效益，产品才会成为作品，口碑才能成为金杯。自然人成为社会人，担当社会责任，而社会才会更好回馈于企业（项目）。
（1）提升城市形象。县（市）级的建筑一般设计简单，区别不大，造型普通。“滨江一号”项目通过精心设计、精心建设，强调总平面规划的设计感，将建筑和周围环境完美结合。强调以人为本的原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系；强调居住场所和家园的人情味与亲切感，使居住环境给人“回家的感觉”。滨江一号项目建成，受到了政府机关、社会和老百姓的广泛关注和认可，带动了整个行业的规划设计，改变了政府部门、投资企业的建筑理念，影响着今后新昌的建筑风格。
（2）创造社会财富。项目开发，企业取得经济效益的同时，必定会有大量税收和各种规费产生，项目越好，对社会的贡献度就越大，正能量也越多。如新昌“滨江一号”花园项目，四年缴纳各项税费7700万余元，建筑施工、安装材料投资3个多亿，提供许多就业岗位，物业公司就有50名员工参与项目的后期管理和服务。
（3）传递正能量。经常教育、引导、带领员工，珍惜共事缘分，明白好同事一定是好朋友，相互学习，取长补短，堂堂正正做人，学会本事做事。通过人生规划、设计、培训、交流和教训经验等等做法，传递给员工，无论去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品质。作为开发商一定要牢固树立百年大计，质量第一，建筑每一环节保质保量，同时兼顾艺术和美感，将建筑群组和小区景观、庭院、绿化、假山、瀑布融汇成花园，使业主感受到小区的路、桥、廊、亭和轻音乐的美妙环绕在业主的生活中，使业主体验和感受到不出家门，享受公园般庭院风光的温馨和美丽。
四、县（市）级房地产项目建设中面临的若干问题
（1）规划工作面临新的挑战。由于城市的快速扩大和众多项目的上马建设，给规划部门在“规划的前瞻性，人员的专业性，理念的创新性，服务的主动性”四个方面提出了更高的要求。
（2）公平竞争环境有待完善。新昌由于特殊的社会现状和经济结构，有些上市公司为了求得更好更快发展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作为政府，为挽留企业，以一些补偿的政策弥补企业的损失，为企业开了政策性口子。表现在土地成本的不一致，而土地价格较外地房企投资开发便宜优惠。由于土地成本的不一，这些上市公司的置业企业在开发中就有筹码和优势，也就失去了市场公平的竞争性。
（3）房产项目同质化明显。县（市）级城市因资金、土地、人才、理念、需求等方面的差异，落后于一、二类大城市。在较多项目开发上也存在产品单一、产品同质化、结构简单、立面统一，排式居多，造型没有立体感，建筑不够艺术美。
（4）企业经营管理理念和模式不当。从四年实践的观望、比较，分析和运行，从新昌的同行看，有些因股东想法不一、思路不同、理念不合而出问题；有些因传统家属管理模式，任人唯亲，不善进谏而出问题；有些因投资分散、人员分散、战线过大过长而出问题；有些因成本过高，产品品质不高，市场产品滞售而出问题。
（5）项目施工图设计精细不够。往往是大方案大设计起点高、气场大、形象好，给人有视觉的冲击，吸引眼球，效果好，而在具体的操作中，因不够精细和认真，造成设计与施工图不符，施工图与实际施工不准。如施工图设计细化深度不够，节点做法不明确，各专业之间设计衔接度、配合性不够，立面造型未考虑，到户内视线、采光，产生视觉不好，阳光问题等等。
（6）专业性较强的技术业务人员缺乏稳定性。由于项目公司是临时组建和搭建的团队，对各个岗位、每个人的能力都有一个熟悉了解的过程，特别是专业性较强的技术业务岗位和工种，需要一些受过专业训练，有过施工积累和经验的骨干担任。然而，项目公司因为项目的性质决定短期性，员工会感到安全性、稳定性、成长性不够，因而造成项目公司人才难招、难聘，关键岗位缺少，影响项目质量的进度和效益。 结语
在当今我国房地产行业，大量的存量滞销库存房形成了的空城，并伴随着雨后春笋般的增量开发。如何消化破解存量，需各级政府调控，通过一系列的政策措施，如城中村改造、基础设施建造，将存量作为经济适用房、安置房消化取代；而对新开发的增量，应严格把控地域需求的差异性，做到规划优化、设计科学、施工优良、服务规范的刚需改善型房子。中国房地产不是到了尽头，没有了市场，而是应将老百姓欢迎的好房子、好楼盘做出来。将刚需的房子造出来，满足人们日益发展不同层次的需求。■
注释：
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，笔者和三位股东合作，在浙江省绍兴市新昌县七星新区以2.33亿人民币，公开拍得土地并建设“滨江一号花园”楼盘，该地块位于江滨南路南侧与下三溪村东侧，东接万丰广场，北临新昌江，规划用地面积45621㎡，容积率1.9%，建筑面积120000㎡。产品由排层、跃层、高层组成。共计房源615套。截止2014年12月底，项目交付使用前已销售566套，销售成交率达92%，销售合同价7.34亿，回款6.7亿，回款率达91.28%，上交地方政府各项税费7700万元。2012、2013、2014年连续三年被新昌新闻媒体最具影响力的新昌信息港评为最具人气口碑奖楼盘。2014年12月24日（圣诞节平安夜）按计划顺利交房。“滨江一号花园”以高端的品质，良好的户型结构，合理的价格定位，销售率、回款率、口碑都远超周边楼盘，得到了新昌人民的认可。
3. 消防部门为了能将验收后期工作推到前端，提前与开发企业交流、培训、宣传消防规范的严性、政策的原则性、设备设施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的标准要求，让开发商充分了解情况，避免二次投资造成人为浪费。并成立“红督查”队伍，接受社会各界和新闻媒体监督。召开座谈会，指导开发企业如何做好消防的规范工作。
4. 魏淑红，《提高商业企业经济效益的途径和措施》，《现代商业》2011年08期
5. 社会效益，是指项目实施后为社会所作的贡献，是企业经济活动给社会带来的收入，最大限度地利用有限的资源，满足社会上人们日益增长的物质文化需要，是对社会的发展进步，对物质文明和精神文明建设产生的影响度。
参考文献
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 周学思，《人类生活物理与环境》，《科教文汇》2012年01期
3. 魏淑红，《提高商业企业经济效益的途径和措施》，《现代商业》2011年08期
4. 张伟，《提高企业经济效益的探讨》，《农业与技术》2008年05期
关键词：县（市）级；房地产；开发建设
引言
房地产广义上指土地、土地上的永久性建筑、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。1房地产作为中国经济的重要组成部分，影响着中国的经济，改变着中国老百姓的生活质量和幸福指数。如何做好中国行政区域最多的县（市）级房地产市场，是每一个县（市）政府必须考虑的课题，也是投资开发者思考和实践的问题。笔者通过四年对“滨江一号花园”项目2的开发实践，就县（市）级房地产的开发建设谈些实践的体会与思考。
一、县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子
中国的房地产，经过几十年的开发建设，人们对住房需求由初期只要有房住就行，到后来的商住一体化，户型多样化，高层、多层、排屋、别墅组合化，再到目前的理性选房和因人定制。 随着人们生活水平的不断提高，思想不断更新，对房子有了更多的要求和定位。“滨江一号花园”项目的成功证明了，县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子。笔者认为“好”房子需具备以下“五好”：（1）好地段。项目处所在地的核心或主要区域，交通便捷、生活配套齐全，周边有学校、医院、商场、文化娱乐设施、公园等。（2）好环境。业主看见的是舒适美好养目的，闻到的清香润肺愉悦的。（3）好设计。设计时能充分考虑户型产品的多样性、结构布局合理、日照时间充裕、景观景色互动，兼顾庭园、露台、阳台、阳光地下室，建筑立面丰富，人车彻底分流，智能系统的配套。（4）好建造师。依托一支优秀的建筑团队，完美执行项目规划设计中的各个环节。通过建造师不断修正完善，调整设计中存在的不足，通过建造师的艺术加工和修饰，将建筑和园林景区的楼台、亭阁、廊、桥、湖、水、山、色等等相得益彰，锦上添花。（5）好物业。实现安全、卫生、文明、安静、和谐和健康的小区环境都要一支优秀的物业团队的管理和服务。
二、县（市）级房地产项目成功开发的环境因素分析
（一）政府机关的服务质量，是加快县（市）级房地产项目建设的重要保障
一个项县（市）级房地产目从立项，方案论证，到前期四证一书的办理，涉及到几十个政府部门的盖章认可。如“滨江一号花园”项目所在地政府（新昌县政府）将政府所有可以集中办公的机关部门统一集中，成立了政府公共服务平台——行政便民办证中心。提高了办事效率，简化了重复手续，缩短了工作流程，减少了相关环节。国土、规划、建设、房管、质监、水、电、气、消防3、人防、气象、环保、国审办、白蚁、墙改办等部门在政府的倡导下，都给予不同程度的服务和方便。
（二）公共配套设施的完善，是县（市）级房地产项目开发的基本要求
县（市）级房地产项目在落户前，开发企业一般都会考察其房地产项目的公共资源和配套设施情况。考察项目相关的公共配套资源和设施是否完善，主要是道路环境是否畅通，施工车辆进出及后期项目建成后，交通设施是否健全、合理；电力走廊是否安全，高压有否影响小区开发，对建成后的有否构成影响；排污供水供气系统是否建设到位，对项目开发和后期供给对接是否会有问题等等。
（三）生活配套设施的齐全，是县（市）级房地产项目开发的有利条件
一个好的县（市）级房地产项目在对公共资源进行考察过程中，必定会对周边的生活设施进行考察，这将对今后的业主或周边的环境产生积极的影响。特别是学校、医院、图书馆、公园、市场、商场、公交站点的配套尤为重要。有些项目，可根据周边缺少的布点进行结构性补点。如开发的项目大可配置幼儿园、商铺、超市，甚至小学、社区，不论怎样，齐全的生活配套设施对开发建设的项目具有十分重要的地理条件和集聚优势。
（四）施工队伍的合作共赢，是县（市）级房地产项目建设的首要前提
在县（市）级房地产项目的合作开发建设中，必须遵循合作共赢，共同发展，共同得益，共同进步的原则。县（市）级房地产项目开发建设，一讲质量，二讲速度，三讲品质，四讲共赢。品质是形象，质量是生命，速度是效益，共赢是前提，四者应该并驾齐驱缺一不可，否则，合作的队伍一盘散沙。做的产品，没有生命力，没有影响力，更没有效率。绍兴有句老话：“前半夜想想自己，后半夜想想别人”，意思是在考虑自己利益得失的时候，千万不要忘记别人，忘记合作伙伴的利益和感受，只有客观处事，真心合作，真诚相待，时时把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保证项目的顺利实施。正因为新昌“滨江一号花园”项目遵循了这一原则，在屡次质监、建设、房管等部门检查验收中，都经得起检查和考验，不论是明查还是暗访，体现了财散人聚，人聚财散的道理。
（五）训练有素的管理团队，是县（市）级房地产项目建设的组织保证
一个县（市）级房地产项目从酝酿、规划、设计到实施，是一个系统过程，更是一个系统工程，要使项目得到顺利实施，需要管理团队和全体员工良好的专业素质，优良的品性素养，快速的执行能力，乐于奉献的敬业精神。对于管理队伍的建设，笔者从以下六方面做了实践探索：
（1）规范制度。制度让员工一起参与制定，一起酝酿。制度一旦确定，就得遵守，坚决杜绝人治项目，由制度规范，以制度制约，制度面前人人平等。（2）设计人生。 让员工有梦想、有追求、有目标，并帮助员工设计人生规划，有阶段性方案和职业生涯计划。（3）能力培训。将企业员工的专业技能培训和知识结构改变提升作为日常的重要工作，给员工充电学习，丰富知识，提高工作能力。（4）授权信任。在考察、培训的基础上，对团队不同岗位，不同人员进行不同的授权。（5）监督担当。通过监督，出问题；通过担当，吸取教训，并将教训成为日后工作的经验和积累。（6）和谐互动。通过各种形式进行互动式无障碍的交流和沟通，如开展文娱体育活动、旅游度假休闲活动、谈心交心和家庭慰问活动，让团队的每个人有荣誉感、自豪感。 三、县（市）级房地产项目需要经济效益与社会效益并重
经济效益、经济指标作为考核的依据， 社会效益、社会责任作为企业、项目建设中的重要内容，笔者认为，两者密不可分，相互依赖、相互影响、相互作用。
（一）始终围绕效益开展工作
经济效益是指通过商品和劳动的对外交换所得的社会劳动节约，即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。4 县（市）级房地产项目建设，要始终围绕效益开展工作。
（1）做好项目预算。对项目的整一个经费列表，进行详细预算，包括土地款、建筑成本、多项规费、营销费用、财务成本、管理费用和税费进行预测，对项目的收支进行评估，做到心中有数，合理科学安排资金，保证项目资金的安全和运行的正常。
（2）筛选施工队伍。项目建设，队伍选择尤为重要，一般经公开招投标，低标者中标。而标书中一般对甲供部分进行二次安排，如桩基、电梯、消防、智能、墙面涂料、防水、景观、绿化等系统，这些系统的分包单位和总包单位都须经严格的挑选比较，方能承建，否则就会对项目的整体实施带来不利。
（3）严格规范管理。严格按流程操作，按图施工，一旦出现微调，就得产生工作联系单。联系单必须严格把关，施工进度和质量应按标准进行。管理团队和公司质监部门多头检查，确保质量，材料采够环节应有专人负责，货比多家，保障采购材料价格合理，质量优良。工程款支付，按合同办理，杜绝人为提前或滞后支付，避免负面影响。
（4）快速回笼资金。项目要统筹兼顾，尽快销售，采取一边建设，一边办理手续，等待销售节点一到，就抓紧销售，尽可能多的创造效益，减轻土地款、建筑成本、财务成本等多项费用的压力。
（5）降低成本开支。严格控制各个环节的支出，如项目招投标的设定，材料采购合同及进料的把关，施工联系单的签证，营销费用确定，财务成本控制，业务的控制，日常管理费用的统筹，从上到下形成成本控制。
（二）社会效益并重
项目在开发建设中，在精打细算获取经济效益的同时，必须兼顾社会效益5。只有这样，项目才会有更好的经济效益，产品才会成为作品，口碑才能成为金杯。自然人成为社会人，担当社会责任，而社会才会更好回馈于企业（项目）。
（1）提升城市形象。县（市）级的建筑一般设计简单，区别不大，造型普通。“滨江一号”项目通过精心设计、精心建设，强调总平面规划的设计感，将建筑和周围环境完美结合。强调以人为本的原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系；强调居住场所和家园的人情味与亲切感，使居住环境给人“回家的感觉”。滨江一号项目建成，受到了政府机关、社会和老百姓的广泛关注和认可，带动了整个行业的规划设计，改变了政府部门、投资企业的建筑理念，影响着今后新昌的建筑风格。
（2）创造社会财富。项目开发，企业取得经济效益的同时，必定会有大量税收和各种规费产生，项目越好，对社会的贡献度就越大，正能量也越多。如新昌“滨江一号”花园项目，四年缴纳各项税费7700万余元，建筑施工、安装材料投资3个多亿，提供许多就业岗位，物业公司就有50名员工参与项目的后期管理和服务。
（3）传递正能量。经常教育、引导、带领员工，珍惜共事缘分，明白好同事一定是好朋友，相互学习，取长补短，堂堂正正做人，学会本事做事。通过人生规划、设计、培训、交流和教训经验等等做法，传递给员工，无论去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品质。作为开发商一定要牢固树立百年大计，质量第一，建筑每一环节保质保量，同时兼顾艺术和美感，将建筑群组和小区景观、庭院、绿化、假山、瀑布融汇成花园，使业主感受到小区的路、桥、廊、亭和轻音乐的美妙环绕在业主的生活中，使业主体验和感受到不出家门，享受公园般庭院风光的温馨和美丽。
四、县（市）级房地产项目建设中面临的若干问题
（1）规划工作面临新的挑战。由于城市的快速扩大和众多项目的上马建设，给规划部门在“规划的前瞻性，人员的专业性，理念的创新性，服务的主动性”四个方面提出了更高的要求。
（2）公平竞争环境有待完善。新昌由于特殊的社会现状和经济结构，有些上市公司为了求得更好更快发展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作为政府，为挽留企业，以一些补偿的政策弥补企业的损失，为企业开了政策性口子。表现在土地成本的不一致，而土地价格较外地房企投资开发便宜优惠。由于土地成本的不一，这些上市公司的置业企业在开发中就有筹码和优势，也就失去了市场公平的竞争性。
（3）房产项目同质化明显。县（市）级城市因资金、土地、人才、理念、需求等方面的差异，落后于一、二类大城市。在较多项目开发上也存在产品单一、产品同质化、结构简单、立面统一，排式居多，造型没有立体感，建筑不够艺术美。
（4）企业经营管理理念和模式不当。从四年实践的观望、比较，分析和运行，从新昌的同行看，有些因股东想法不一、思路不同、理念不合而出问题；有些因传统家属管理模式，任人唯亲，不善进谏而出问题；有些因投资分散、人员分散、战线过大过长而出问题；有些因成本过高，产品品质不高，市场产品滞售而出问题。
（5）项目施工图设计精细不够。往往是大方案大设计起点高、气场大、形象好，给人有视觉的冲击，吸引眼球，效果好，而在具体的操作中，因不够精细和认真，造成设计与施工图不符，施工图与实际施工不准。如施工图设计细化深度不够，节点做法不明确，各专业之间设计衔接度、配合性不够，立面造型未考虑，到户内视线、采光，产生视觉不好，阳光问题等等。
（6）专业性较强的技术业务人员缺乏稳定性。由于项目公司是临时组建和搭建的团队，对各个岗位、每个人的能力都有一个熟悉了解的过程，特别是专业性较强的技术业务岗位和工种，需要一些受过专业训练，有过施工积累和经验的骨干担任。然而，项目公司因为项目的性质决定短期性，员工会感到安全性、稳定性、成长性不够，因而造成项目公司人才难招、难聘，关键岗位缺少，影响项目质量的进度和效益。 结语
在当今我国房地产行业，大量的存量滞销库存房形成了的空城，并伴随着雨后春笋般的增量开发。如何消化破解存量，需各级政府调控，通过一系列的政策措施，如城中村改造、基础设施建造，将存量作为经济适用房、安置房消化取代；而对新开发的增量，应严格把控地域需求的差异性，做到规划优化、设计科学、施工优良、服务规范的刚需改善型房子。中国房地产不是到了尽头，没有了市场，而是应将老百姓欢迎的好房子、好楼盘做出来。将刚需的房子造出来，满足人们日益发展不同层次的需求。■
注释：
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，笔者和三位股东合作，在浙江省绍兴市新昌县七星新区以2.33亿人民币，公开拍得土地并建设“滨江一号花园”楼盘，该地块位于江滨南路南侧与下三溪村东侧，东接万丰广场，北临新昌江，规划用地面积45621㎡，容积率1.9%，建筑面积120000㎡。产品由排层、跃层、高层组成。共计房源615套。截止2014年12月底，项目交付使用前已销售566套，销售成交率达92%，销售合同价7.34亿，回款6.7亿，回款率达91.28%，上交地方政府各项税费7700万元。2012、2013、2014年连续三年被新昌新闻媒体最具影响力的新昌信息港评为最具人气口碑奖楼盘。2014年12月24日（圣诞节平安夜）按计划顺利交房。“滨江一号花园”以高端的品质，良好的户型结构，合理的价格定位，销售率、回款率、口碑都远超周边楼盘，得到了新昌人民的认可。
3. 消防部门为了能将验收后期工作推到前端，提前与开发企业交流、培训、宣传消防规范的严性、政策的原则性、设备设施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的标准要求，让开发商充分了解情况，避免二次投资造成人为浪费。并成立“红督查”队伍，接受社会各界和新闻媒体监督。召开座谈会，指导开发企业如何做好消防的规范工作。
4. 魏淑红，《提高商业企业经济效益的途径和措施》，《现代商业》2011年08期
5. 社会效益，是指项目实施后为社会所作的贡献，是企业经济活动给社会带来的收入，最大限度地利用有限的资源，满足社会上人们日益增长的物质文化需要，是对社会的发展进步，对物质文明和精神文明建设产生的影响度。
参考文献
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 周学思，《人类生活物理与环境》，《科教文汇》2012年01期
3. 魏淑红，《提高商业企业经济效益的途径和措施》，《现代商业》2011年08期
4. 张伟，《提高企业经济效益的探讨》，《农业与技术》2008年05期