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摘 要 在国家采取多种宏观调控政策和措施的背景下，我国的土地市场和房地产市场依然高位运行。如何发挥市场价格机制在城市土地市场中的作用，是当前城市土地管理中噬待解决的问题。解决这个问题的关键即为科学地认识城市土地价格的影响因素。
关键词 城市土地价格 影响因素 综述
中图分类号：F293.2 文献标识码：A
城市土地是人类社会生存和发展的基础，是一切生产和经营活动不可缺少的基本条件。因此，影响城市土地价格的因素众多且很复杂。据专家估计，具体影响因素可达100多种(欧阳安蛟，1996)。国内外许多学者对城市土地价格影响因素进行了定性分析。《城镇土地估价规程》和《城镇土地定级规程》也专门规范了城市土地价格的影响因素”。
一、城市土地价格影响因素的分类
（一）从需求和供给两方面进行分类。
在短期内，对土地价格起决定性影响的是需求方面的因素，包括居民收入、环境的舒适性、教育等公共用品等因素；尽管在短期内，城市的土地总供给量几乎保持不变，但是在长期，城市土地可以在不同用途间转换，即供给也将表现出一定的弹性，对地价产生影响。通常情况下，影响城市用地供给主要有以下几点因素：后备土地的可得性、土地使用的知识和技能、城市发展规划等。（董鸿飞，2010）
（二）从因素与土地的关系及影响范围进行分类。
按因素的影响范围来划分，可将城市土地价格影响因素划分为宏观、中观和微观三个层面，即一般因素、区域因素和个别因素。《城市土地估价规程》中也将城市土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，通常是宏观上对地区整体地价水平产生全局性影响的社会、经济、政策等因素，是决定土地价格的基础；区域因素是指直接影响城镇内部地价结构的商服繁华程度、交通条件、配套基础设施等；个别因素是指与宗地地价直接相关的宗地面积、形状、容积率等。
（三）按研究对象范围进行分类。
影响因素按较为简单的分类可分为宏观因素和微观因素，宏观因素是指对城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，它决定了城市间的地价水平差异，而微观因素是指在一定时间范围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，它主要决定城市宗地价格的高低（周刚华，2004；罗罡辉，2007）。
二、宏观因素对城市土地价格的影响
影响城市土地价格的宏观因素一般包括经济发展状况、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等（周刚华，2004）。由于土地市场的外部性，仅用市场机制来配置土地资源，难以使其效率达到最优，于是各国政府都采用各种经济手段、法律手段以及行政手段来干预土地市场，希望借此提高土地资源配置效率。宏观影响因素主要有以下几类：
（一）土地使用规制对城市土地价格的影响。
关于土地使用规制对城市土地价格的影响，大多数研究结果表明是土地使用规制导致城市土地价格提高。
Green，R.K(1999)研究了土地使用规制对城市土地价格影响的问题。他认为“土地使用规制通常增加房屋的土地成本，这是一个没有争议的问题，因为土地使用规制限制了土地的供应，从而提高了土地价格和房屋成本”。他首先论述了土地使用规制对城市土地价格影响的机制，然后用美国威斯康星州瓦克萨县的数据来验证该假设，土地使用规划提高了城市土地价格。
（二）城市规划对城市土地价格的影响。
城市规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保护农业用地、公共活动空地和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升”。大多数的研究结果表明城市规划会导致城市土地价格提高，但也有的研究结论是混合的，也就是说，城市规划对城市土地价格的影响并不确定。
（三）税收对城市土地价格的影响。
众多研究显示，税收对城市土地价格的影响是复杂的。很多学者的研究主要针对两个问题：“税收如何影响城市土地价格以及影响程度”“由谁承担土地税收”。
三、微观因素对城市土地价格的影响
微观影响因素的主要可分为个别、邻里和区位三大类。个别因素是指城市土地自身特征，比如形状、面积、自然条件和包括土地上建筑体的一些特征等。邻里因素是指宗地附近影响土地价格的一些因素，比如学校、医院等。区位因素也是指影响宗地价格的一些因素，但与邻里因素相比，对土地价格的影响范围更广。
（作者单位：华中农业大学土地管理学院）
参考文献：
[1]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法.经济地理，1996(1)：P97-101.
[2]董鸿飞.城市居住地价的主要影响因素研究——以25个代表性城市为例.吉林大学硕士论文，2010年4月.
[3]周刚华.商品住宅开发过程中受益形成与分配的实证分析.浙江大学硕士论文，1999年6月.
[4]罗罡辉.城市土地价格的微观影响因素及其实证研究.浙江大学博士论文，2004年2月.
[5]李斌.商品住宅价格成因的定量分析.武汉城市建设学院学报，2002(2)：P1-14.
[6]叶霞飞，蔡蔚.城市轨道交通开发利益还原方法的基础研究.北京铁道学报，2002（1）：97-103.
[7]舒平，汪丽君.浅析城市住宅楼层与用地的关系.河北工业大学学报，2002（2）：15-20.
[8]郑云有，周国华.容积率与建筑密度对地价的综合影响研究——以株洲市商业用地为例.经济地理，2002（1）：56-58.
关键词 城市土地价格 影响因素 综述
中图分类号：F293.2 文献标识码：A
城市土地是人类社会生存和发展的基础，是一切生产和经营活动不可缺少的基本条件。因此，影响城市土地价格的因素众多且很复杂。据专家估计，具体影响因素可达100多种(欧阳安蛟，1996)。国内外许多学者对城市土地价格影响因素进行了定性分析。《城镇土地估价规程》和《城镇土地定级规程》也专门规范了城市土地价格的影响因素”。
一、城市土地价格影响因素的分类
（一）从需求和供给两方面进行分类。
在短期内，对土地价格起决定性影响的是需求方面的因素，包括居民收入、环境的舒适性、教育等公共用品等因素；尽管在短期内，城市的土地总供给量几乎保持不变，但是在长期，城市土地可以在不同用途间转换，即供给也将表现出一定的弹性，对地价产生影响。通常情况下，影响城市用地供给主要有以下几点因素：后备土地的可得性、土地使用的知识和技能、城市发展规划等。（董鸿飞，2010）
（二）从因素与土地的关系及影响范围进行分类。
按因素的影响范围来划分，可将城市土地价格影响因素划分为宏观、中观和微观三个层面，即一般因素、区域因素和个别因素。《城市土地估价规程》中也将城市土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，通常是宏观上对地区整体地价水平产生全局性影响的社会、经济、政策等因素，是决定土地价格的基础；区域因素是指直接影响城镇内部地价结构的商服繁华程度、交通条件、配套基础设施等；个别因素是指与宗地地价直接相关的宗地面积、形状、容积率等。
（三）按研究对象范围进行分类。
影响因素按较为简单的分类可分为宏观因素和微观因素，宏观因素是指对城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，它决定了城市间的地价水平差异，而微观因素是指在一定时间范围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，它主要决定城市宗地价格的高低（周刚华，2004；罗罡辉，2007）。
二、宏观因素对城市土地价格的影响
影响城市土地价格的宏观因素一般包括经济发展状况、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等（周刚华，2004）。由于土地市场的外部性，仅用市场机制来配置土地资源，难以使其效率达到最优，于是各国政府都采用各种经济手段、法律手段以及行政手段来干预土地市场，希望借此提高土地资源配置效率。宏观影响因素主要有以下几类：
（一）土地使用规制对城市土地价格的影响。
关于土地使用规制对城市土地价格的影响，大多数研究结果表明是土地使用规制导致城市土地价格提高。
Green，R.K(1999)研究了土地使用规制对城市土地价格影响的问题。他认为“土地使用规制通常增加房屋的土地成本，这是一个没有争议的问题，因为土地使用规制限制了土地的供应，从而提高了土地价格和房屋成本”。他首先论述了土地使用规制对城市土地价格影响的机制，然后用美国威斯康星州瓦克萨县的数据来验证该假设，土地使用规划提高了城市土地价格。
（二）城市规划对城市土地价格的影响。
城市规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保护农业用地、公共活动空地和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升”。大多数的研究结果表明城市规划会导致城市土地价格提高，但也有的研究结论是混合的，也就是说，城市规划对城市土地价格的影响并不确定。
（三）税收对城市土地价格的影响。
众多研究显示，税收对城市土地价格的影响是复杂的。很多学者的研究主要针对两个问题：“税收如何影响城市土地价格以及影响程度”“由谁承担土地税收”。
三、微观因素对城市土地价格的影响
微观影响因素的主要可分为个别、邻里和区位三大类。个别因素是指城市土地自身特征，比如形状、面积、自然条件和包括土地上建筑体的一些特征等。邻里因素是指宗地附近影响土地价格的一些因素，比如学校、医院等。区位因素也是指影响宗地价格的一些因素，但与邻里因素相比，对土地价格的影响范围更广。
（作者单位：华中农业大学土地管理学院）
参考文献：
[1]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法.经济地理，1996(1)：P97-101.
[2]董鸿飞.城市居住地价的主要影响因素研究——以25个代表性城市为例.吉林大学硕士论文，2010年4月.
[3]周刚华.商品住宅开发过程中受益形成与分配的实证分析.浙江大学硕士论文，1999年6月.
[4]罗罡辉.城市土地价格的微观影响因素及其实证研究.浙江大学博士论文，2004年2月.
[5]李斌.商品住宅价格成因的定量分析.武汉城市建设学院学报，2002(2)：P1-14.
[6]叶霞飞，蔡蔚.城市轨道交通开发利益还原方法的基础研究.北京铁道学报，2002（1）：97-103.
[7]舒平，汪丽君.浅析城市住宅楼层与用地的关系.河北工业大学学报，2002（2）：15-20.
[8]郑云有，周国华.容积率与建筑密度对地价的综合影响研究——以株洲市商业用地为例.经济地理，2002（1）：56-58.