论文部分内容阅读
“业委会在小区具有唯一性，如果业主监督机构独立于业委会而存在，就应该到民政部门或住建委登记备案。如果作为业委会的监委会，则不需要备案，但需要业主公约进行约定，才具有法定权利。”
“这是与业委会对话的平台。”近日，北京市海淀区某小区公告栏中贴出一份特别的告示，要在该小区筹建监督委员会，对小区的业委会进行监督。
报表引发业委会信任危机
2008年，该小区第一届业委会诞生，着手管理小区事务，与物业公司对话。对于自己选出的 “当家人”，业主们自然都给予了充分的信任和支持。
然而，去年年底，小区的气氛发生了悄悄的变化。一名业主对记者说，小区保安人数不够，除了南门外，东、西两个门均无保安，多数单元门禁锁坏掉，小区草坪多处露土，无人打理。
于是，一些业主开始要求业委会公布小区维修基金使用的具体情况，但是业委会迟迟不予回应。
今年，小区第一届业委会的3年任期已满。依照有关规定，第一届业委会公布了小区维修基金使用情况报表。然而，这份报表的公布却在小区里引发了一场轩然大波。一些业主对报表中的部分帐目产生质疑。
报表显示，小区近25万元的停车费收入有很大一部分居然被用于小区部分保安的工资、车库管理员的工资、公共照明电费等。业主们质疑：“这部分的支出已经包含在了物业费之中，为什么还要另外开支？”
业委会主任沈先生告诉记者，“业委会刚刚成立时，为了方便业主进出，小区特地开了一个后门，而那里不属于物业的管理范围。所以，业委会就请物业保安来管理，由业委会支付工资，费用就从停车费中开列了。”
对于沈先生的说法，业主们并不认同，他们认为，正是由于考虑到物业增加了人员，业主才同意提高了物业费。如果这笔费用已经由业委会支付了，那增加的物业费是不是可以还回来？
此外，业主认为，业委会在维修基金的使用上还存在着其他不规范现象，如小区工程款自由调节、部分项目报表计算有误等问题。当心存疑惑的业主要求查看所有发票时，却遭到了业委会的拒绝。
无奈之下，部分业主决定 “另起炉灶”，自发成立业委会监督委员会，希望通过这种途径来监督新一届业委会的工作。
作为业委会监督委员会发起人之一的余先生道出了他的想法，“我们成立这样的小组并不是和业委会对着干，只是想通过这样的方式对维修基金的使用进行监督。有更多业主的把关，资金的使用才更加合理、透明，另外，还可以消除业主对业委会的不信任。现在已经有100多人参加了。”
监督委员会身份遭质疑
随后，记者采访了该小区所在居委会，居委会负责人表示，监督委员会的成立是没有法律依据的，如何监督，监督到什么程度，因为也没有听说过先例，没有办法评估。
当记者问及如何行使对业委会的监督时，该负责人表示，业主可以以个人的身份对小区业委会进行监督，但是成立监督委员会是绝对不允许的。
对此，也有部分业主充满了担忧。一名业主称，业委会成员不履行职责，滋生腐败，对业主不利。为了监督业委会，再成立一个监督委员会，以此类推，监督永远没有阳光灿烂的那一天。
北京市住建委便民热线工作人员介绍，目前我国只有关于成立业委会的相关法律法规，对于业委会监督委员会的成立，尚没有相关规定。
北京京华律师事务所秦兵律师认为，业委会在小区具有唯一性，如果业主监督机构独立于业委会而存在，就应该到民政部门或住建委登记备案。如果作为业委会的监委会，则不需要备案，但需要业主公约进行约定，才具有法定权利。
法律鼓励业主监督
业主质疑业委会不透明引发的纠纷在近几年屡见不鲜，也存在监委会成立的先例。
有媒体曾报道，北京市丰台区庄维花园业委会成立不久便被指工作不透明。后来，小区业主自发成立了监督委员会，作为与业委会的对话平台。
然而，成立不久，问题又出现了，一位业主正式向业主委员会和监督委员会提出要求，请他们严格按法律法规办事，立刻停止对小区业主的侵害。并请求监督委员会对于业主提出的问题进行解决和处理，同时提出如果监督委员会不予处理，业主将向人民法院提起诉讼。监督委员会的建立再一次辜负了业主们的信任与希望，无疑也将救济程序繁琐化。
北京市律师协会民法专业委员会的于律师认为，《物业管理条例》第十条明确赋予了业主个人监督业委会的权利。每位业主作为小区物业的所有权人，都可以对业委会的工作进行监督。
对于设立业委会监督委员会，于律师持保留意见。她认为，一是这无疑又会对业主增加一笔开支，造成一种额外的负担；二是监督管理机构复杂化并不能有效避免腐败，反而容易滋生腐败。目前存在的业主大会、业委会、物业公司、业主四种主体相互间已经矛盾重重，再额外增加一个管理机构恐怕只能雪上加霜，不能避免会出现大量反映监督委员会监管不力的投诉。
于律师认为，依照法律的规定，将监督权利还原到每位业主身上是更简便高效的做法。让每位业主都能直接监督，保证及时发现问题，及时解决，避免官僚主义。对于业委会不肯公开账目的行为，业主完全可以主张自己的知情权和监督权，必要时还可以通过法律途径维护自己的权益。
业界维权人士、社区专家舒可心认为，监督委员会不能替代法定社区组织，比如居委会、业委会。监督业委会也不一定要建立组织，每名业主都有权查阅、复制小区文件，业委会不配合，业主可起诉。
业主被侵权可有效维权
针对业主大会或者业主委员会侵害业主的合法权益的情形，于律师说，《物业管理条例》规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。并且应当在知道权益被侵害之日起二年内向有管辖权的人民法院提出撤销的请求。
如果发现业委会中个别人存在失职行为，可以通过召开业主大会的方式罢免。
根据《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”
需要指出的是，并不是经业主委员会或者20%以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，最终是否能够罢免，必须由业主大会作出决定。并至少要有持有1/2以上投票权的业主参加，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任才是合法有效的。
透明开支是良方
舒可心感叹，很多小区业主委员会没有办公经费，委员们都是义务担任，没有报酬，而身边的诱惑又太多，所以很容易出问题。
对于建立业委会监督委员会可能带来的隐患及弊端，他表示，北京朝阳园业主委员会做法值得推广，他们规定其公章不准放在委员或主任手里，而全部由秘书保管，要经过绝大多数的委员开会同意后方可使用。
记者了解到，南京的百合华府小区，也曾考虑成立业委会的监督小组，但最终并没有成立。由于百合华府的业委会是半年公布一次收入支出情况，期间，如果业主有疑问，随时可去查询。因此，业委会运作至今，业主也没有提出什么疑问。
监督的目的其实是为了知情，而不是裁判。“作为一种民间组织，业委会应该完全做到公开，且接受业主的随时查看和质询，切实保障每位业主的利益，才是业主大会和业委会存在的本质意义。”一位业主对记者说。
“这是与业委会对话的平台。”近日，北京市海淀区某小区公告栏中贴出一份特别的告示，要在该小区筹建监督委员会，对小区的业委会进行监督。
报表引发业委会信任危机
2008年，该小区第一届业委会诞生，着手管理小区事务，与物业公司对话。对于自己选出的 “当家人”，业主们自然都给予了充分的信任和支持。
然而，去年年底，小区的气氛发生了悄悄的变化。一名业主对记者说，小区保安人数不够，除了南门外，东、西两个门均无保安，多数单元门禁锁坏掉，小区草坪多处露土，无人打理。
于是，一些业主开始要求业委会公布小区维修基金使用的具体情况，但是业委会迟迟不予回应。
今年，小区第一届业委会的3年任期已满。依照有关规定，第一届业委会公布了小区维修基金使用情况报表。然而，这份报表的公布却在小区里引发了一场轩然大波。一些业主对报表中的部分帐目产生质疑。
报表显示，小区近25万元的停车费收入有很大一部分居然被用于小区部分保安的工资、车库管理员的工资、公共照明电费等。业主们质疑：“这部分的支出已经包含在了物业费之中，为什么还要另外开支？”
业委会主任沈先生告诉记者，“业委会刚刚成立时，为了方便业主进出，小区特地开了一个后门，而那里不属于物业的管理范围。所以，业委会就请物业保安来管理，由业委会支付工资，费用就从停车费中开列了。”
对于沈先生的说法，业主们并不认同，他们认为，正是由于考虑到物业增加了人员，业主才同意提高了物业费。如果这笔费用已经由业委会支付了，那增加的物业费是不是可以还回来？
此外，业主认为，业委会在维修基金的使用上还存在着其他不规范现象，如小区工程款自由调节、部分项目报表计算有误等问题。当心存疑惑的业主要求查看所有发票时，却遭到了业委会的拒绝。
无奈之下，部分业主决定 “另起炉灶”，自发成立业委会监督委员会，希望通过这种途径来监督新一届业委会的工作。
作为业委会监督委员会发起人之一的余先生道出了他的想法，“我们成立这样的小组并不是和业委会对着干，只是想通过这样的方式对维修基金的使用进行监督。有更多业主的把关，资金的使用才更加合理、透明，另外，还可以消除业主对业委会的不信任。现在已经有100多人参加了。”
监督委员会身份遭质疑
随后，记者采访了该小区所在居委会，居委会负责人表示，监督委员会的成立是没有法律依据的，如何监督，监督到什么程度，因为也没有听说过先例，没有办法评估。
当记者问及如何行使对业委会的监督时，该负责人表示，业主可以以个人的身份对小区业委会进行监督，但是成立监督委员会是绝对不允许的。
对此，也有部分业主充满了担忧。一名业主称，业委会成员不履行职责，滋生腐败，对业主不利。为了监督业委会，再成立一个监督委员会，以此类推，监督永远没有阳光灿烂的那一天。
北京市住建委便民热线工作人员介绍，目前我国只有关于成立业委会的相关法律法规，对于业委会监督委员会的成立，尚没有相关规定。
北京京华律师事务所秦兵律师认为，业委会在小区具有唯一性，如果业主监督机构独立于业委会而存在，就应该到民政部门或住建委登记备案。如果作为业委会的监委会，则不需要备案，但需要业主公约进行约定，才具有法定权利。
法律鼓励业主监督
业主质疑业委会不透明引发的纠纷在近几年屡见不鲜，也存在监委会成立的先例。
有媒体曾报道，北京市丰台区庄维花园业委会成立不久便被指工作不透明。后来，小区业主自发成立了监督委员会，作为与业委会的对话平台。
然而，成立不久，问题又出现了，一位业主正式向业主委员会和监督委员会提出要求，请他们严格按法律法规办事，立刻停止对小区业主的侵害。并请求监督委员会对于业主提出的问题进行解决和处理，同时提出如果监督委员会不予处理，业主将向人民法院提起诉讼。监督委员会的建立再一次辜负了业主们的信任与希望，无疑也将救济程序繁琐化。
北京市律师协会民法专业委员会的于律师认为，《物业管理条例》第十条明确赋予了业主个人监督业委会的权利。每位业主作为小区物业的所有权人，都可以对业委会的工作进行监督。
对于设立业委会监督委员会，于律师持保留意见。她认为，一是这无疑又会对业主增加一笔开支，造成一种额外的负担；二是监督管理机构复杂化并不能有效避免腐败，反而容易滋生腐败。目前存在的业主大会、业委会、物业公司、业主四种主体相互间已经矛盾重重，再额外增加一个管理机构恐怕只能雪上加霜，不能避免会出现大量反映监督委员会监管不力的投诉。
于律师认为，依照法律的规定，将监督权利还原到每位业主身上是更简便高效的做法。让每位业主都能直接监督，保证及时发现问题，及时解决，避免官僚主义。对于业委会不肯公开账目的行为，业主完全可以主张自己的知情权和监督权，必要时还可以通过法律途径维护自己的权益。
业界维权人士、社区专家舒可心认为，监督委员会不能替代法定社区组织，比如居委会、业委会。监督业委会也不一定要建立组织，每名业主都有权查阅、复制小区文件，业委会不配合，业主可起诉。
业主被侵权可有效维权
针对业主大会或者业主委员会侵害业主的合法权益的情形，于律师说，《物业管理条例》规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。并且应当在知道权益被侵害之日起二年内向有管辖权的人民法院提出撤销的请求。
如果发现业委会中个别人存在失职行为，可以通过召开业主大会的方式罢免。
根据《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”
需要指出的是，并不是经业主委员会或者20%以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，最终是否能够罢免，必须由业主大会作出决定。并至少要有持有1/2以上投票权的业主参加，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任才是合法有效的。
透明开支是良方
舒可心感叹，很多小区业主委员会没有办公经费，委员们都是义务担任，没有报酬，而身边的诱惑又太多，所以很容易出问题。
对于建立业委会监督委员会可能带来的隐患及弊端，他表示，北京朝阳园业主委员会做法值得推广，他们规定其公章不准放在委员或主任手里，而全部由秘书保管，要经过绝大多数的委员开会同意后方可使用。
记者了解到，南京的百合华府小区，也曾考虑成立业委会的监督小组，但最终并没有成立。由于百合华府的业委会是半年公布一次收入支出情况，期间，如果业主有疑问，随时可去查询。因此，业委会运作至今，业主也没有提出什么疑问。
监督的目的其实是为了知情，而不是裁判。“作为一种民间组织，业委会应该完全做到公开，且接受业主的随时查看和质询，切实保障每位业主的利益，才是业主大会和业委会存在的本质意义。”一位业主对记者说。