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【摘 要】2009年2月28日通过的新保险法拓展了保险资金的运用形式,增加了房地产投资。笔者首先分析了保险资金运用与房地产行业带来的积极作用和风险,然后简单介绍了目前资金投资与房地产的现状,最后提出了保险资金与房地产行业的几种结合模式。虽然风险与收益并存,但保险资金投资房地产是一种必然趋势。
【关键词】保险资金运用;房地产投资;新保险法
中图分类号:F840.4 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0004-01
1 保险资金投资房地产的积极作用
在国外保险市场,保险资金运用方向一般有政府债券、普通股、贷款、其他短期资产、房地产及其他。可见,投资房地产和政府债券一样,在保险公司的资产投资渠道中占有一定的比例。虽然欧美等发达国家的房地产市场趋于饱和,各国的保险资金投资不动产的比例基本维持在5%,可见将保险资金运用到房地产项目上,能对保险公司产生积极作用。
1.1 优化资产配置结构,分散风险,实现保险资金保值增值
截止到2009年1月,我国保险公司资金运用余额为3.05万亿元,其中银行存款和债券占比为83.9%,均为利率敏感性产品,可见保险公司的投资收益十分依赖银行利率的变动。而房地产行业的波动受多方面的影响,与利率的依存度相对较低,因此,保险公司将部分资金投资到房地产市场,分散风险,实现保险资金的保值增值。
1.2 滿足保单的久期匹配
在我国保险业快速发展过程中,保险公司积聚了大量可投资资产。但大量的保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道,造成了资产负债期限的不匹配。房地产投资作为一项长期投资,规模大期限长,可以与保险公司的长期负债相匹配,缓解保险公司资产负债不匹配的问题。
1.3 为保险公司带来长期稳定的现金流收入,提高投资收益率
近几年来,我国房地产行业的投资收益率一般都高于其他投资方式。在金融危机后,我国房地产市场虽出现了小幅的萎缩,可基本面仍比较稳定。住房作为基本的需求,在绝大多人居民这一需求得到满足之前,房地产行业还有较大的发展空间;并且我国的经济形势稳定,为房地产发展提供了保障,从长远来看,投资房地产行业仍然会带来长期稳定的收益,有利于提高保险公司的投资收益率。
2 保险资金投资房地产可能面临的风险
从前面的分析可以看出,房地产投资应是保险资金运用的一个方向,但需考虑投资中出现的风险。
2.1 流动性风险
房地产行业有其经营的特殊性,多数项目公司的生命周期要远长于项目投资周期,因此对保险资金的退出有制约,降低了资金的变现能力。因此,如果是以短期获利为目的房地产投资很容易引发流动性风险。
2.2 房地产贬值的风险
房地产的市场价格存在上下波动的周期性变化趋势。但房地产的前期投入比较高,而且市场价格的调整周期很长。由于房地产市场价格受到很多因素的影响,是宏观经济发展变化的综合反映,一旦出现大幅的下调,那么前期的投入可能在很长时间内都无法收回,并且对市场行情不准确的预测导致的投资失误,将会造成巨额损失。
2.3 房租变动的滞后性风险
如保险公司以租入成熟物业的方式投资,由于有比较长期的合同限制,能保证租金较为固定,但其对未来市场的指向性和预测性较弱,多受当前房产增量和存量因素的影响。一旦房地产出现较大波动,而租金又是固定的,投资于房地产上的保险资金来不及调整,损失将会比较大。
3 我国保险资金投资房地产的现状
据相关资料,从2006年开始,中国人寿、人保财险、平安保险、泰康人寿、太平洋保险、民生人寿、太平人寿等公司已纷纷购入房地产项目。其中中国人寿集团公司和股份公司分别在金融街购买了新的办公室,太平洋保险集团则购入了7.08万m2的金融街丰盛大厦。据保监会网站数据,我国保险公司投入房地产的资金规模约有百亿元,各公司通过出租获得稳定的租金收益。
但是,如果保险公司仅以租入固定资产为保险资金投入房地产的方式,那么保险法的修订似乎就没有必要了,因此,应结合我国的相关资本市场发展水平,综合考虑投资收益和风险,选择不同的保险资金投入房地产的模式,分散风险,充分利用保险资金渠道拓展带来的好处。
4 保险资金投资房地产的模式研究
在银行紧缩银根的情况下,中国房地产市场存在着巨大的资金缺口,开发商需要除银行以外的资金注入。此次保险法的修订,正好提供了契机。保险公司资金投入到房地产的主要模式有以下几种。
4.1 全资模式
指保险公司独立的将资金投入到房地产市场。这种模式具有较强的可控性,保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施,避免与合资方出现管理矛盾。但保险公司没有投入房地产市场的相关经验,缺乏专业的房地产投资专业知识,这种模式主要应用于购买成熟物业。
4.2 股权合作模式
这是一种共赢模式,重要的是合作伙伴的选取与退出渠道的设置。能实现资金与管理技术的互补;而且退出渠道的设置能满足保险资金特性的要求。股权合作模式最适合开发类项目的投资,但风险偏大。在城市扩张、增量需求持续的近几年是可行的,但随着投资房地产的渠道逐步多样化,此模式的比例应逐步降低。
4.3 REITs模式
REITs是房地产投资信托基金的简称。从国际范围看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
5 总结
保险公司资金运用首先是保证资金的安全,因此,保险资金投入房地产一定是在确保风险可控的情况下,获得稳定的收益,其目的并非取得暴利。虽然保险和房地产的合作前景很乐观,但是在今年新保险法实施后,保险公司都会期待投资地产的好时机,因此大量保险资金进入房地产的可能性不会太大。
参考文献:
[1] 孟昭亿.保险资金运用国际比较[M].北京:中国金融出版社,2005.
[2] 回建强.保险资金进入地产首要要求是安全[J].地产金融,2008(09).
[3] [JP3]林华. 保险资金投资房地产解禁?[J].观察•新闻,2008(09).
[4] 黄振宇.保险资金进军房地产,准备好了吗?[N].中国保险报,2009-03-30.
[5] 张建丽.保险资金投资房地产问题的探讨[J].保险职业学院学报,2009(02).
【关键词】保险资金运用;房地产投资;新保险法
中图分类号:F840.4 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0004-01
1 保险资金投资房地产的积极作用
在国外保险市场,保险资金运用方向一般有政府债券、普通股、贷款、其他短期资产、房地产及其他。可见,投资房地产和政府债券一样,在保险公司的资产投资渠道中占有一定的比例。虽然欧美等发达国家的房地产市场趋于饱和,各国的保险资金投资不动产的比例基本维持在5%,可见将保险资金运用到房地产项目上,能对保险公司产生积极作用。
1.1 优化资产配置结构,分散风险,实现保险资金保值增值
截止到2009年1月,我国保险公司资金运用余额为3.05万亿元,其中银行存款和债券占比为83.9%,均为利率敏感性产品,可见保险公司的投资收益十分依赖银行利率的变动。而房地产行业的波动受多方面的影响,与利率的依存度相对较低,因此,保险公司将部分资金投资到房地产市场,分散风险,实现保险资金的保值增值。
1.2 滿足保单的久期匹配
在我国保险业快速发展过程中,保险公司积聚了大量可投资资产。但大量的保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道,造成了资产负债期限的不匹配。房地产投资作为一项长期投资,规模大期限长,可以与保险公司的长期负债相匹配,缓解保险公司资产负债不匹配的问题。
1.3 为保险公司带来长期稳定的现金流收入,提高投资收益率
近几年来,我国房地产行业的投资收益率一般都高于其他投资方式。在金融危机后,我国房地产市场虽出现了小幅的萎缩,可基本面仍比较稳定。住房作为基本的需求,在绝大多人居民这一需求得到满足之前,房地产行业还有较大的发展空间;并且我国的经济形势稳定,为房地产发展提供了保障,从长远来看,投资房地产行业仍然会带来长期稳定的收益,有利于提高保险公司的投资收益率。
2 保险资金投资房地产可能面临的风险
从前面的分析可以看出,房地产投资应是保险资金运用的一个方向,但需考虑投资中出现的风险。
2.1 流动性风险
房地产行业有其经营的特殊性,多数项目公司的生命周期要远长于项目投资周期,因此对保险资金的退出有制约,降低了资金的变现能力。因此,如果是以短期获利为目的房地产投资很容易引发流动性风险。
2.2 房地产贬值的风险
房地产的市场价格存在上下波动的周期性变化趋势。但房地产的前期投入比较高,而且市场价格的调整周期很长。由于房地产市场价格受到很多因素的影响,是宏观经济发展变化的综合反映,一旦出现大幅的下调,那么前期的投入可能在很长时间内都无法收回,并且对市场行情不准确的预测导致的投资失误,将会造成巨额损失。
2.3 房租变动的滞后性风险
如保险公司以租入成熟物业的方式投资,由于有比较长期的合同限制,能保证租金较为固定,但其对未来市场的指向性和预测性较弱,多受当前房产增量和存量因素的影响。一旦房地产出现较大波动,而租金又是固定的,投资于房地产上的保险资金来不及调整,损失将会比较大。
3 我国保险资金投资房地产的现状
据相关资料,从2006年开始,中国人寿、人保财险、平安保险、泰康人寿、太平洋保险、民生人寿、太平人寿等公司已纷纷购入房地产项目。其中中国人寿集团公司和股份公司分别在金融街购买了新的办公室,太平洋保险集团则购入了7.08万m2的金融街丰盛大厦。据保监会网站数据,我国保险公司投入房地产的资金规模约有百亿元,各公司通过出租获得稳定的租金收益。
但是,如果保险公司仅以租入固定资产为保险资金投入房地产的方式,那么保险法的修订似乎就没有必要了,因此,应结合我国的相关资本市场发展水平,综合考虑投资收益和风险,选择不同的保险资金投入房地产的模式,分散风险,充分利用保险资金渠道拓展带来的好处。
4 保险资金投资房地产的模式研究
在银行紧缩银根的情况下,中国房地产市场存在着巨大的资金缺口,开发商需要除银行以外的资金注入。此次保险法的修订,正好提供了契机。保险公司资金投入到房地产的主要模式有以下几种。
4.1 全资模式
指保险公司独立的将资金投入到房地产市场。这种模式具有较强的可控性,保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施,避免与合资方出现管理矛盾。但保险公司没有投入房地产市场的相关经验,缺乏专业的房地产投资专业知识,这种模式主要应用于购买成熟物业。
4.2 股权合作模式
这是一种共赢模式,重要的是合作伙伴的选取与退出渠道的设置。能实现资金与管理技术的互补;而且退出渠道的设置能满足保险资金特性的要求。股权合作模式最适合开发类项目的投资,但风险偏大。在城市扩张、增量需求持续的近几年是可行的,但随着投资房地产的渠道逐步多样化,此模式的比例应逐步降低。
4.3 REITs模式
REITs是房地产投资信托基金的简称。从国际范围看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
5 总结
保险公司资金运用首先是保证资金的安全,因此,保险资金投入房地产一定是在确保风险可控的情况下,获得稳定的收益,其目的并非取得暴利。虽然保险和房地产的合作前景很乐观,但是在今年新保险法实施后,保险公司都会期待投资地产的好时机,因此大量保险资金进入房地产的可能性不会太大。
参考文献:
[1] 孟昭亿.保险资金运用国际比较[M].北京:中国金融出版社,2005.
[2] 回建强.保险资金进入地产首要要求是安全[J].地产金融,2008(09).
[3] [JP3]林华. 保险资金投资房地产解禁?[J].观察•新闻,2008(09).
[4] 黄振宇.保险资金进军房地产,准备好了吗?[N].中国保险报,2009-03-30.
[5] 张建丽.保险资金投资房地产问题的探讨[J].保险职业学院学报,2009(02).