摘要：本文围绕着经济是否过热，从多个角度对我国房地产理论若干问题进行解析，得出我国房地产业局部过热，存在泡沫的结论，并提出若干对策和建议。
　　关键词：房地产　泡沫　挤出效应　税收杠杆
　　
　　全国工商联房地产商会2007年度年会11月15日在福州召开，会议上发布的《2007年3季度中国房地产市场报告》显示，第3季度，全国地价、房价加速上涨。部分城市继续保持较快涨幅。70个大中城市土地交易价格上涨15％，涨幅比第2季度增加1.5个百分点，其中居民住宅用地交易价格上涨16.2％。70个大中城市房屋销售价格上涨8.2％，涨幅比第2季度增加1.9个百分点。其中。新建商品住房销售价格同比上涨9％，二手住宅销售价格同比上涨7.6％。深圳、北京、郑州、乌鲁木齐、宁波、杭州、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。但是，作为暴利行业的房地产行业，并非整体赢利能力很强的行业，过高的商品房空置率吞噬了房地产业所创造的利润，可以说房地产行业甚至仅仅是一个微利行业，在中国股市上市公司行业利润榜上，房地产名列倒数第二，明显低于各行业平均利润。因此。有专家说，当前房地产价格的上涨是一种“虚涨”，也就是我们通常意义上的房地产泡沫。
　　
　　一、泡沫经济与房地产泡沫
　　
　　泡沫经济指的是以资产(股票、房地产)价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高盈利预期和普遍的投机狂热。泡沫的一个基本特征是“虚假繁荣”，即繁荣所掩盖的是实物经济的相对萎缩。事实上。泡沫经济就是虚拟资本(主要是股票和房地产)的价格泡沫的过度扩张。一般来说。能形成泡沫的实物资产交易量占商品总流通额的比例较大，并且它们的市场基础价值相对较难判定。
　　房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高。但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
　　
　　二、我国房地产泡沫分析
　　
　　泡沫与一般商品价格的波动并不相同。判断房地产有无泡沫的指标很多，主要有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率／GDP增长率，房地产贷款增长率／贷款总额增长率等。
　　
　　(一)我国房地产市场价格自比指数上涨过快
　　2001年以来，我国房地产市场价格出现了连续5年的快速上涨。虽然国家曾经3次试图进行调控，但效果并不明显。由于一些根本性问题依然存在，房价上涨的乐观情绪始终主宰着市场，而高房价又吸引了房地产开发企业的不断入市。这是一个高房价和上涨心理预期的自我强化的过程。2007年上半年，在国家收紧了土地和信贷两道闸门、严格控制房价不合理上涨的情况下。全国70个城市的房屋销售价格仍然上涨了5.8％。与此同时，全国房地产开发企业国内贷款高速增长，增长速度连续6个月超过40.0％，东部地区达到58.8％，有的甚至超过60.0％。在一些地方，成本三五百元一平方米的房子，销售价却高达千元甚至几千元。在一些大城市，单户住宅售价与中等收入家庭的年收入之比已达10倍以上。超过正常范围的一倍左右。而且房地产的需求主要来源于中间投资、投机商，消费者需求所占比例并不高。
　　
　　(二)我国房地产市场价格相对指数增长过快
　　实际价格与理论价格的吻合度在理论上是较为理想的衡量指标，但其操作上存在一定难度。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们可以选取房价收入比、房价房租比、房地产投资占比等指标来观察泡沫的大小。
　　1．房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值。是居民相对支付能力的反映。据调查。全国大部分大中城市房价收入比超过6倍。其中，北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。2007年上半年全国房价同比继续上涨。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。
　　2．房价房租增速比。一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求。更