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摘 要：父母为未成年子女购房，所订立之买卖合同，若以父母名义与出卖人订立，而径行约定由出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女，应认定为利他合同。对价关系若为赠与合同，未成年子女可以取得房屋所有权；对价关系若为借名合同，则未成年子女虽然取得房屋登记，但仅取得法律物权，不能对抗真实物权人，父母才是房屋的事实物权人，该房屋应当认定为夫妻共同财产。
关键词：利他合同；夫妻共同财产
一、问题的提出
父母购买房产，将房屋登记于未成年子女名下，而房屋之管理、使用、收益、处分均由父母自行为之，实务中多有发生。其动机颇为复杂，或为夫妻双方掩人耳目，隐匿夫妻共同财产，或基于亲子情谊而向未成年子女为一定赠与。一般而言，父母为未成年子女购置房产主要有两种方式，一种为父母直接以未成年子女名义与出卖人签订合同；一种为父母以自己名义与出卖人签订合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。前者父母作为未成年子女的法定代理人，代理未成年子女对外签订买卖合同；后者，则应解释为利他合同。本文所要探讨的，主要限于后一种情形。实务中有一则案例，可先供阅读之。
案例：夫妻双方在儿子生日当天，共同购买了一套房屋，并将该房屋产权登记在儿子名上。后夫妻感情破裂，女方起诉离婚，并认为该套房屋属于夫妻共同财产，要求进行分割，理由是：尽管该套房屋登记在儿子名下，但购房时实际出资人是夫妻双方，儿子并未出钱，根本没有购房能力。男方认为：夫妻双方在购买房屋时，自愿将该房屋登记在儿子名下，属于将房屋赠与儿子。根据物权公示原则，该房产应认定为儿子财产。法院审理后认为：夫妻双方在买房时，自愿将该房屋登记在儿子名下，明显属于家庭内部亲情的赠与行为，应将该房产认定为儿子个人财产，夫妻离婚不得对该房产分割。[1]
此种父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，并径行约定出卖人将房屋所有权登记于未成年子女名下，实务中经常发生，所生疑问者，第一，该买卖合同是否为利他合同。第二，为该房屋所有权归属如何确定，究竟应认定为夫妻共同财产，还是未成年子女个人财产。总之，牵涉法律问题颇多，较具争议，似有深入探讨的必要。
二、买卖合同：利他合同的构造
利他合同，是指合同当事人约定，由债务人向第三人履行债务，并且基于合同的约定，第三人获得针对债务人的直接的履行请求权的合同，[2]其核心要素为第三人取得针对合同义务人的给付请求权。利他合同成立要件，除具备合同一般的成立要件外，尚须具备其他要件：一为须由当事人一方向第三人为给付，二为须使第三人对于债务人取得直接请求给付的债权，三为债权人亦有请求债务人向第三人给付的权利。[3]利他合同中，负有向第三人为给付义务的债务人称之为受约人，和受约人约定债务的债权人称之为要约人，因该利他合同而获得受益的人则称之为受益人或第三人。父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。该买卖合同的买受人为父母，其以夫妻共同财产向出卖人履行支付房款的义务，而由未成年子女直接取得要求出卖人过户登记的履行请求权，应认定为利他合同。其中，要约人为夫妻双方，受约人为出卖人，受益人为未成年子女。该利他合同中的资金关系和对价关系将分述如下。
（一）资金关系
资金关系，又称补偿关系，即是指为使受约人对于第三人负担债务原因之受约人与要约人之间的法律关系。[4]父母以自己名义，与出卖人所签订买卖合同本身即为资金关系。买卖合同中约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，该条款实际上是第三人利益约款，为利他合同的核心。第三人利益约款与资金关系在理论上虽为两个行为，实际上经常辄合为一个合同，同时资金关系亦为第三人利益约款的原因，二者具有牵连关系。所以说资金关系关乎利他合同的生死存亡，其无效或被撤销，则利他合同亦将归于无效或消灭。[3]
（二）对价关系
要约人之所以与受约人成立合同，并将债权归属于受益人，必有原因，该原因即为对价关系。对价关系，即是指要约人自己不受给付，而约使第三人取得权利之要约人与第三人之间的原因关系。[4]对价關系或为清偿债务，或为对受益人为赠与，其本身并不属于利他合同的内容，故其欠缺或有瑕疵等事由，不生影响。[4]父母以自己名义，与出卖人签订买卖合同，并径行约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，对价关系多为父母与未成年子女之间存在的赠与合同，或借名合同。但究系何者，因当事人之间存在身份关系，往往没有留下书面证据，故多需探寻当事人真实意思表示，借助多种解释方法才能得以确定。
1、赠与合同
赠与合同作为合同之一种，为典型的双方法律行为。一般而言，双方法律行为之生效，需当事人具备完全民事行为能力。但因赠与合同之受赠人受领赠与，无需支付对价，可以认定为纯获法律上利益的法律行为。故受赠人为赠与合同之承诺，并不需要具备完全民事行为能力。换言之，赠与合同不会因受赠人缺乏行为能力，而影响其效力。父母可以向未成年子女赠与房产，未成年子女可单独作出受赠的意思表示，无需其法定代理人事先允许或事后同意，即可认定有效。
2、借名合同
实践中，父母以自己名义，同出卖人签订买卖合同，并径行约定将房屋所有权转移登记于未成年子女名下，该利他合同的对价关系多解释为父母与未成年子女之间存在赠与合同。但父母可能没有赠与不动产于未成年子女的意思表示，而仅仅是借未成年子女名义办理不动产借名登记而已。此时，对价关系并不能被解释为赠与合同，而通常被解释为借名合同。借名合同，合同法并没有该种合同类型的明文规定，但自物权法对不动产物权变动采登记生效之后，实务中却经常发生。它是指当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产（主要是不动产），以他方之名义，登记为所有人或其他权利人。[5]借名合同中，借名人虽然将不动产登记于出名人名下，但实际上保留了不动产之管理、使用、收益和处分等所有权的权能，其实质是当事人为回避不动产登记制度之公示效力所为之约定。[6]大陆法律没有明文禁止父母将不动产借用子女名义登记之强制性规定，因此一般而言并不能以借名合同违反法律强制性规定为由认定合同无效。 三、房屋所有权的变动
（一）买卖合同成立且生效
父母为未成年子女购买房产，对外所签订之买卖合同，如果双方当事人意思表示真实，则应认定为有效。反之，则将认定为无效。有疑问的是，父母为未成年子女购买房产，若系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，是否会影响该房屋买卖合同的效力。
欲澄清这一问题，有必要首先探讨负担行为的原因理论。民法将法律行为分为有因行为与无因行为。按照法律秩序的规定，在无因行为中，给予的法律原因不属于给予行为的组成部分。反之，在有因行为中，给予的法律原因属于行为的内容。[7]债权合同，本为要因行为，以原因之存在、合法、妥当、可能，作为法律行为生效之要件。若欠缺原因，则法律行为不生效力。中世纪关于原因构成生效前提条件，有一法谚谓，"原因消灭，效力消灭，"即是专门针对有因行为而言。[6]债权行为之原因，即债权行为之目的也。[8]例如买卖合同中，买受人之所以支付价金，目的在于取得标的物之所有权，出卖人之所以移转标的物之所有权，目的在于取得买受人之价金债权。买受人支付价金义务与出卖人交付标的物义务，互为原因，从而一方之债务不成立或归于消灭时，他方之当事人债务亦具有相同命运。但原因与动机并不相同，应当进行严格区分。在债权合同中，原因不仅影响法律行为效力，而且本身属于法律行为的内容。例如买卖合同中，人们无需借助于买卖合同之外的法律原因来使当事人所取得的请求权具有正当性，换言之，基于买卖合同所形成的买卖双方的请求权因买卖合同本身的存在就具有正当性。[7]而动机本身并不影响债权合同的效力，也并非法律行为的组成部分。[7]父母为未成年子女购买房产，径行约定出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，虽然系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，但是并不會影响房屋买卖合同本身的效力。原因在于父母为成年子女购买房产的目的，系取得不动产的所有权。至于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，则应解释为法律行为的动机。当然，如果父母与房屋出卖人通谋而为虚伪意思表示，签订房屋买卖合同，则根据《合同法》第52条第2款规定，该房屋买卖合同仍将因恶意串通，损害第三人利益而被认定无效。
（二）不动产物权的归属认定
出卖人根据买卖合同，向未成年人为物权合意，并移转登记房屋所有权于未成年人后，便丧失了所有权。但该房屋所有权究竟是未成年子女取得，还是由其父母取得，则应区分不同情况讨论之。关键还在于利他合同中对价关系的确定。对价关系，虽非利他合同的组成部分，也不影响利他合同的效力，但是对确定第三人能否最终获得利益，却至关重要。换言之，第三人最终取得利益，需具备的法律原因通常应通过对价关系予以确定。对价关系不存在，则第三人保有给付欠缺法律上之原因，成立不当得利，得返还于要约人。[4]对价关系一般可分为赠与合同和借名合同，前已所述。因此，如果父母与出卖人约定将房屋所有权登记在未成年子女名下时，有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，则未成年子女可以取得房屋所有权。此时父母离婚，并不能请求法院将该房屋作为夫妻共有财产进行分割。如果父母没有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，而只是借未成年子女名义，办理房屋所有权的登记，此时未成年子女仅为名义所有权人，对于其父母而言，并非真正的所有权人，不享有实际的管理、收益、处分等权利。名义所有权与真正所有权的区分，并非主观臆断，而是对客观事实的总结，有学者就将之称为法律物权与事实物权，[9]其主要区别即在于物权公示以及对抗性上的差异。准此以言，未成年子女基于借名合同取得的是法律物权，而非事实物权，不能对抗真正权利人。此时，父母作为该房屋的真实所有权人，该房屋应当认定为系夫妻共同财产，父母在离婚时当然可向法院要求分割该房屋，未成年子女不得以自己享有法律物权为由进行抗辩。
四、结语
父母为未成年子女购房，所订立之买卖合同，若以父母自己名义与出卖人订立，而径行约定由出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女，该买卖合同为利他合同。利他合同的资金关系为买卖合同，对价关系或为赠与合同，或为借名合同，应视具体情况而为认定。买卖合同成立且生效，父母与未成年子女之间又存在着赠与合同，则未成年子女于出卖人移转登记于自己名下后，取得房屋所有权，该房屋应视为未成年子女的个人财产；若父母并不具有赠与未成年子女房屋所有权的意思，而仅仅是借未成年子女名义办理房屋登记，此时父母与未成年子女之间存在着借名合同。未成年子女虽然获得登记，但是仅仅是该房屋的名义所有权人，不能对抗事实物权人。父母仍旧为房屋的事实所有权人，享有对该房屋实际的管理、收益和处分的权利，该房屋应当认定系属夫妻共同财产，父母于离婚时，自得请求法院对该房屋予以分割
参考文献：
[1]产证登记儿子名下，父母离婚如何分割？[N].房地产时报，2013-09-13.
[2]薛军.不真正利他合同研究[J].政治与法律，2008，（5）.
[3]郑玉波.民法债编通论[M].中国政法大学出版社，2004：359-363，
[4]王泽鉴.不当得利[M].北京大学出版社，2009：77-79.
[5]詹森林.借名登记契约之法律关系[J].台湾本土法学杂志，2003，（43）.
[6]林诚二.不动产物权变动登记之实与虚[J].北方法学，2014，（1）.
[7][德]维尔纳.弗卢梅.法律行为论[M].迟颖，译.法律出版社，2013：180-185，
[8]郑玉波.民法总则[M].中国政法大学出版社，2003：302.
[9]孙宪忠，常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分[J].法学研究，2001，（5）.
作者简介：裘永宁（1990-），浙江台州人，华东政法大学研究生教育院，民商法学2012级硕士研究生。
关键词：利他合同；夫妻共同财产
一、问题的提出
父母购买房产，将房屋登记于未成年子女名下，而房屋之管理、使用、收益、处分均由父母自行为之，实务中多有发生。其动机颇为复杂，或为夫妻双方掩人耳目，隐匿夫妻共同财产，或基于亲子情谊而向未成年子女为一定赠与。一般而言，父母为未成年子女购置房产主要有两种方式，一种为父母直接以未成年子女名义与出卖人签订合同；一种为父母以自己名义与出卖人签订合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。前者父母作为未成年子女的法定代理人，代理未成年子女对外签订买卖合同；后者，则应解释为利他合同。本文所要探讨的，主要限于后一种情形。实务中有一则案例，可先供阅读之。
案例：夫妻双方在儿子生日当天，共同购买了一套房屋，并将该房屋产权登记在儿子名上。后夫妻感情破裂，女方起诉离婚，并认为该套房屋属于夫妻共同财产，要求进行分割，理由是：尽管该套房屋登记在儿子名下，但购房时实际出资人是夫妻双方，儿子并未出钱，根本没有购房能力。男方认为：夫妻双方在购买房屋时，自愿将该房屋登记在儿子名下，属于将房屋赠与儿子。根据物权公示原则，该房产应认定为儿子财产。法院审理后认为：夫妻双方在买房时，自愿将该房屋登记在儿子名下，明显属于家庭内部亲情的赠与行为，应将该房产认定为儿子个人财产，夫妻离婚不得对该房产分割。[1]
此种父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，并径行约定出卖人将房屋所有权登记于未成年子女名下，实务中经常发生，所生疑问者，第一，该买卖合同是否为利他合同。第二，为该房屋所有权归属如何确定，究竟应认定为夫妻共同财产，还是未成年子女个人财产。总之，牵涉法律问题颇多，较具争议，似有深入探讨的必要。
二、买卖合同：利他合同的构造
利他合同，是指合同当事人约定，由债务人向第三人履行债务，并且基于合同的约定，第三人获得针对债务人的直接的履行请求权的合同，[2]其核心要素为第三人取得针对合同义务人的给付请求权。利他合同成立要件，除具备合同一般的成立要件外，尚须具备其他要件：一为须由当事人一方向第三人为给付，二为须使第三人对于债务人取得直接请求给付的债权，三为债权人亦有请求债务人向第三人给付的权利。[3]利他合同中，负有向第三人为给付义务的债务人称之为受约人，和受约人约定债务的债权人称之为要约人，因该利他合同而获得受益的人则称之为受益人或第三人。父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。该买卖合同的买受人为父母，其以夫妻共同财产向出卖人履行支付房款的义务，而由未成年子女直接取得要求出卖人过户登记的履行请求权，应认定为利他合同。其中，要约人为夫妻双方，受约人为出卖人，受益人为未成年子女。该利他合同中的资金关系和对价关系将分述如下。
（一）资金关系
资金关系，又称补偿关系，即是指为使受约人对于第三人负担债务原因之受约人与要约人之间的法律关系。[4]父母以自己名义，与出卖人所签订买卖合同本身即为资金关系。买卖合同中约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，该条款实际上是第三人利益约款，为利他合同的核心。第三人利益约款与资金关系在理论上虽为两个行为，实际上经常辄合为一个合同，同时资金关系亦为第三人利益约款的原因，二者具有牵连关系。所以说资金关系关乎利他合同的生死存亡，其无效或被撤销，则利他合同亦将归于无效或消灭。[3]
（二）对价关系
要约人之所以与受约人成立合同，并将债权归属于受益人，必有原因，该原因即为对价关系。对价关系，即是指要约人自己不受给付，而约使第三人取得权利之要约人与第三人之间的原因关系。[4]对价關系或为清偿债务，或为对受益人为赠与，其本身并不属于利他合同的内容，故其欠缺或有瑕疵等事由，不生影响。[4]父母以自己名义，与出卖人签订买卖合同，并径行约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，对价关系多为父母与未成年子女之间存在的赠与合同，或借名合同。但究系何者，因当事人之间存在身份关系，往往没有留下书面证据，故多需探寻当事人真实意思表示，借助多种解释方法才能得以确定。
1、赠与合同
赠与合同作为合同之一种，为典型的双方法律行为。一般而言，双方法律行为之生效，需当事人具备完全民事行为能力。但因赠与合同之受赠人受领赠与，无需支付对价，可以认定为纯获法律上利益的法律行为。故受赠人为赠与合同之承诺，并不需要具备完全民事行为能力。换言之，赠与合同不会因受赠人缺乏行为能力，而影响其效力。父母可以向未成年子女赠与房产，未成年子女可单独作出受赠的意思表示，无需其法定代理人事先允许或事后同意，即可认定有效。
2、借名合同
实践中，父母以自己名义，同出卖人签订买卖合同，并径行约定将房屋所有权转移登记于未成年子女名下，该利他合同的对价关系多解释为父母与未成年子女之间存在赠与合同。但父母可能没有赠与不动产于未成年子女的意思表示，而仅仅是借未成年子女名义办理不动产借名登记而已。此时，对价关系并不能被解释为赠与合同，而通常被解释为借名合同。借名合同，合同法并没有该种合同类型的明文规定，但自物权法对不动产物权变动采登记生效之后，实务中却经常发生。它是指当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产（主要是不动产），以他方之名义，登记为所有人或其他权利人。[5]借名合同中，借名人虽然将不动产登记于出名人名下，但实际上保留了不动产之管理、使用、收益和处分等所有权的权能，其实质是当事人为回避不动产登记制度之公示效力所为之约定。[6]大陆法律没有明文禁止父母将不动产借用子女名义登记之强制性规定，因此一般而言并不能以借名合同违反法律强制性规定为由认定合同无效。 三、房屋所有权的变动
（一）买卖合同成立且生效
父母为未成年子女购买房产，对外所签订之买卖合同，如果双方当事人意思表示真实，则应认定为有效。反之，则将认定为无效。有疑问的是，父母为未成年子女购买房产，若系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，是否会影响该房屋买卖合同的效力。
欲澄清这一问题，有必要首先探讨负担行为的原因理论。民法将法律行为分为有因行为与无因行为。按照法律秩序的规定，在无因行为中，给予的法律原因不属于给予行为的组成部分。反之，在有因行为中，给予的法律原因属于行为的内容。[7]债权合同，本为要因行为，以原因之存在、合法、妥当、可能，作为法律行为生效之要件。若欠缺原因，则法律行为不生效力。中世纪关于原因构成生效前提条件，有一法谚谓，"原因消灭，效力消灭，"即是专门针对有因行为而言。[6]债权行为之原因，即债权行为之目的也。[8]例如买卖合同中，买受人之所以支付价金，目的在于取得标的物之所有权，出卖人之所以移转标的物之所有权，目的在于取得买受人之价金债权。买受人支付价金义务与出卖人交付标的物义务，互为原因，从而一方之债务不成立或归于消灭时，他方之当事人债务亦具有相同命运。但原因与动机并不相同，应当进行严格区分。在债权合同中，原因不仅影响法律行为效力，而且本身属于法律行为的内容。例如买卖合同中，人们无需借助于买卖合同之外的法律原因来使当事人所取得的请求权具有正当性，换言之，基于买卖合同所形成的买卖双方的请求权因买卖合同本身的存在就具有正当性。[7]而动机本身并不影响债权合同的效力，也并非法律行为的组成部分。[7]父母为未成年子女购买房产，径行约定出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，虽然系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，但是并不會影响房屋买卖合同本身的效力。原因在于父母为成年子女购买房产的目的，系取得不动产的所有权。至于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，则应解释为法律行为的动机。当然，如果父母与房屋出卖人通谋而为虚伪意思表示，签订房屋买卖合同，则根据《合同法》第52条第2款规定，该房屋买卖合同仍将因恶意串通，损害第三人利益而被认定无效。
（二）不动产物权的归属认定
出卖人根据买卖合同，向未成年人为物权合意，并移转登记房屋所有权于未成年人后，便丧失了所有权。但该房屋所有权究竟是未成年子女取得，还是由其父母取得，则应区分不同情况讨论之。关键还在于利他合同中对价关系的确定。对价关系，虽非利他合同的组成部分，也不影响利他合同的效力，但是对确定第三人能否最终获得利益，却至关重要。换言之，第三人最终取得利益，需具备的法律原因通常应通过对价关系予以确定。对价关系不存在，则第三人保有给付欠缺法律上之原因，成立不当得利，得返还于要约人。[4]对价关系一般可分为赠与合同和借名合同，前已所述。因此，如果父母与出卖人约定将房屋所有权登记在未成年子女名下时，有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，则未成年子女可以取得房屋所有权。此时父母离婚，并不能请求法院将该房屋作为夫妻共有财产进行分割。如果父母没有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，而只是借未成年子女名义，办理房屋所有权的登记，此时未成年子女仅为名义所有权人，对于其父母而言，并非真正的所有权人，不享有实际的管理、收益、处分等权利。名义所有权与真正所有权的区分，并非主观臆断，而是对客观事实的总结，有学者就将之称为法律物权与事实物权，[9]其主要区别即在于物权公示以及对抗性上的差异。准此以言，未成年子女基于借名合同取得的是法律物权，而非事实物权，不能对抗真正权利人。此时，父母作为该房屋的真实所有权人，该房屋应当认定为系夫妻共同财产，父母在离婚时当然可向法院要求分割该房屋，未成年子女不得以自己享有法律物权为由进行抗辩。
四、结语
父母为未成年子女购房，所订立之买卖合同，若以父母自己名义与出卖人订立，而径行约定由出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女，该买卖合同为利他合同。利他合同的资金关系为买卖合同，对价关系或为赠与合同，或为借名合同，应视具体情况而为认定。买卖合同成立且生效，父母与未成年子女之间又存在着赠与合同，则未成年子女于出卖人移转登记于自己名下后，取得房屋所有权，该房屋应视为未成年子女的个人财产；若父母并不具有赠与未成年子女房屋所有权的意思，而仅仅是借未成年子女名义办理房屋登记，此时父母与未成年子女之间存在着借名合同。未成年子女虽然获得登记，但是仅仅是该房屋的名义所有权人，不能对抗事实物权人。父母仍旧为房屋的事实所有权人，享有对该房屋实际的管理、收益和处分的权利，该房屋应当认定系属夫妻共同财产，父母于离婚时，自得请求法院对该房屋予以分割
参考文献：
[1]产证登记儿子名下，父母离婚如何分割？[N].房地产时报，2013-09-13.
[2]薛军.不真正利他合同研究[J].政治与法律，2008，（5）.
[3]郑玉波.民法债编通论[M].中国政法大学出版社，2004：359-363，
[4]王泽鉴.不当得利[M].北京大学出版社，2009：77-79.
[5]詹森林.借名登记契约之法律关系[J].台湾本土法学杂志，2003，（43）.
[6]林诚二.不动产物权变动登记之实与虚[J].北方法学，2014，（1）.
[7][德]维尔纳.弗卢梅.法律行为论[M].迟颖，译.法律出版社，2013：180-185，
[8]郑玉波.民法总则[M].中国政法大学出版社，2003：302.
[9]孙宪忠，常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分[J].法学研究，2001，（5）.
作者简介：裘永宁（1990-），浙江台州人，华东政法大学研究生教育院，民商法学2012级硕士研究生。