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摘 要 买卖不破租赁规则，协调了出租人与承租人之间由于经济地位悬殊而产生的利益不公，反映了民法理念由形式正义向实现实质上的公平正义的转变。买卖不破租赁规则产生于经济停滞、萎靡不振的条件下，为追求社会最大效率，运用法律的干预手段对承租人和出租人的利益进行重新分配，在财产流转日益迅速的社会中，保障承租人的财产安全以及生存安全。
关键词 买卖不破租赁 实质正义 价值
中图分类号：D913 文献标识码：A
19世纪末20世纪初，买卖不破租赁规则顺应资本主义经济发展的客观要求，在衡量各方利益的基础上作为一项民法上的具体制度予以提出，体现了民法所追求的利益均衡原则。买卖不破租赁规则的产生为稳定社会秩序，促进经济发展，实现效率最大化，为谋求更大多数人的幸福和自由，发挥了积极的作用，反映出当时的民法理念由形式正义向实质正义的转变。
一、买卖不破租赁规则是对承租人利益的合理关切
按照传统民法理念，债权与物权的一大区别是债权是对人权（也称相对权），而物权是对世权，这也就决定了债权的相对性，即双方当事人自由约定的权利义务不对第三人产生效力，双方权利义务的实现和履行有待对方的协作来满足，而物权却不相同，一方权利的实现仅靠自己的意思即可达成，除权利人外的一切人都负有不作为的义务。租赁权是双方当事人签订合同而产生的一项债权，本应受债之相对性的基本原则的约束，而买卖作为所有权变动的一种典型，是物权的一种变动，按物权的对世性和优先性理论，受让人应有权主张对租赁物的利益的完全享有，而废除承租人在租赁物上所设的负担。然而，法律的制定是要符合社会现实需要的，理论的建构并非一成不变，它是一个开放的体系，需要不断地据时而变。租赁权物权化的产生，突破了传统的合同相对性，冲击了物权对世性和优先性的理论，赋予了承租人租赁权的物权对抗效力，体现了法律对处于社会弱势地位的承租人利益的保护。
民法是利益平衡之法，承租人相对于出租人来说，明显处于不利的社会地位，况且在物价高涨，住房紧缺，承租人的权利得不到保障的话，将直接危及其生存，造成社会的混乱，为稳定社会秩序，促进经济发展，平衡这种利益悬殊过大的局面，买卖不破租赁规则由此诞生了。其产生之初的目的就在于维护承租人的利益。
二、买卖不破租赁规则体现了民法所追求的实质正义
“近代民法是个人本位、权利本位的法。现代民法则是社会本位的法。这种发展被称为民法的社会化。”民法本身就蕴含着正义，当然贯穿着对社会正义的追求。社会正义有形式正义与实质正义之别。而作为近代民法理念的社会正义，只是形式正义。例如按照意思自治原则，自由订立的契约就相当于法律，当事人必须严格按照约定的契约履行义务，这就是所谓的契约必须严守，正是体现了这种形式正义。法官裁判案件也必须按照契约的约定，必须严格依据契约条款裁判，至于当事人之间的利害关系，订立契约时是否一方利用了自己的优势地位或对方的危险情况或缺乏经验，或者履行契约时的社会经济条件己经发生根本的变更等等，均不应考虑。买卖不破租赁规则在当时的背景中没有产生的余地和空间。而在 20 世纪的社会经济生活中，作为近代民法前提条件的平等性和互换性已不存在，导致民法理念由形式正义转向实质正义。基于对实质正义的追求，给予经济上处于弱势地位的承租人利益的保护，买卖不破租赁规则产生了。近代民法思想坚持形式正义的理念，固守着合同的相对性理论，而在奉行所有权绝对的当时社会中，承租人只能任人宰割，租赁权丧失后遭受的不利益使其无法得到救济，只能自尝苦果，这对经济地位本来就低的承租人无疑是雪上加霜，严重危及到其生存的基本权利。为实现实质正义，法律强制处于优势地位的所有权人在受让租赁物的所有权时必须背负其上存在的租赁合同，强制其承受出租人的地位，保障承租人的租赁权的继续行使。因此立法上确立买卖不破租赁规则，协调了出租人与承租人之间由于经济地位悬殊而产生的利益不公，反映了民法理念由形式正义向实现实质上的公平正义的转变。
三、买卖不破租赁规则与法的价值
秩序不仅是人类生存的条件，也是人类发展的要求。人类的任何发展都离不开人类社会生活的稳定与正常，相对的稳定、和平、安宁是发展的客观前提。法没有不为一定秩序服务的，在秩序问题上，不存在法是否服务于秩序的问题，秩序是法的直接追求。买卖不破租赁规则的产生，并没有破坏合同订立时的意思自由，只是绝对的意思自由造成了社会的混乱和无序状态，严重阻碍了经济的进一步发展，为谋求社会的稳定和有序，限制受让人对租赁合同的任意解除，给予造成社会不安的大批弱势群体以保护，在兼顾自由与秩序的同时，寻求二者的最佳结合点来促进经济的发展和社会的安定。
“效率”或“效益”一词可以在多种意义上使用，但通常可以归结为一个基本意义：从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。一个有效率的社会，就是能够以同样多的投入取得比别的社会更多的有用产品，创造出更多的财富和价值的社会。效率的社会标准是根据预期目的对社会资源的配置和利用的最终结果做出的社会评价。社会资源的配置使越来越多的人改善环境，而同时没有人因此境况变坏，即意味着有效率。效率是法的现象的重要价值目标，没有效率的法律不能被认为是良好的法律。因此现代法律必然包含着以有利于提高效率的方式分配资源，并以权利和义务的规定保障资源的优化配置和高效使用的价值内涵。但法律同时又是社会安全的保护神，正是由于法律的力量，人民的生命、财产才免遭随意侵害，获得安全，民法是调整市民社会财产关系的大法，也必然以市民社会财产安全为己任和价值追求。买卖不破租赁规则产生于经济停滞，萎靡不振的条件下，为追求社会最大效率，运用法律的干预手段对承租人和出租人的利益进行重新分配，在财产流转日益迅速的社会中，保障承租人的财产安全以及生存安全。在安全的法律保障下，给予当事人双方以最大的自由去追求利益，达到效率的最大化。
（作者单位：政务和公益机构域名注册管理中心）
关键词 买卖不破租赁 实质正义 价值
中图分类号：D913 文献标识码：A
19世纪末20世纪初，买卖不破租赁规则顺应资本主义经济发展的客观要求，在衡量各方利益的基础上作为一项民法上的具体制度予以提出，体现了民法所追求的利益均衡原则。买卖不破租赁规则的产生为稳定社会秩序，促进经济发展，实现效率最大化，为谋求更大多数人的幸福和自由，发挥了积极的作用，反映出当时的民法理念由形式正义向实质正义的转变。
一、买卖不破租赁规则是对承租人利益的合理关切
按照传统民法理念，债权与物权的一大区别是债权是对人权（也称相对权），而物权是对世权，这也就决定了债权的相对性，即双方当事人自由约定的权利义务不对第三人产生效力，双方权利义务的实现和履行有待对方的协作来满足，而物权却不相同，一方权利的实现仅靠自己的意思即可达成，除权利人外的一切人都负有不作为的义务。租赁权是双方当事人签订合同而产生的一项债权，本应受债之相对性的基本原则的约束，而买卖作为所有权变动的一种典型，是物权的一种变动，按物权的对世性和优先性理论，受让人应有权主张对租赁物的利益的完全享有，而废除承租人在租赁物上所设的负担。然而，法律的制定是要符合社会现实需要的，理论的建构并非一成不变，它是一个开放的体系，需要不断地据时而变。租赁权物权化的产生，突破了传统的合同相对性，冲击了物权对世性和优先性的理论，赋予了承租人租赁权的物权对抗效力，体现了法律对处于社会弱势地位的承租人利益的保护。
民法是利益平衡之法，承租人相对于出租人来说，明显处于不利的社会地位，况且在物价高涨，住房紧缺，承租人的权利得不到保障的话，将直接危及其生存，造成社会的混乱，为稳定社会秩序，促进经济发展，平衡这种利益悬殊过大的局面，买卖不破租赁规则由此诞生了。其产生之初的目的就在于维护承租人的利益。
二、买卖不破租赁规则体现了民法所追求的实质正义
“近代民法是个人本位、权利本位的法。现代民法则是社会本位的法。这种发展被称为民法的社会化。”民法本身就蕴含着正义，当然贯穿着对社会正义的追求。社会正义有形式正义与实质正义之别。而作为近代民法理念的社会正义，只是形式正义。例如按照意思自治原则，自由订立的契约就相当于法律，当事人必须严格按照约定的契约履行义务，这就是所谓的契约必须严守，正是体现了这种形式正义。法官裁判案件也必须按照契约的约定，必须严格依据契约条款裁判，至于当事人之间的利害关系，订立契约时是否一方利用了自己的优势地位或对方的危险情况或缺乏经验，或者履行契约时的社会经济条件己经发生根本的变更等等，均不应考虑。买卖不破租赁规则在当时的背景中没有产生的余地和空间。而在 20 世纪的社会经济生活中，作为近代民法前提条件的平等性和互换性已不存在，导致民法理念由形式正义转向实质正义。基于对实质正义的追求，给予经济上处于弱势地位的承租人利益的保护，买卖不破租赁规则产生了。近代民法思想坚持形式正义的理念，固守着合同的相对性理论，而在奉行所有权绝对的当时社会中，承租人只能任人宰割，租赁权丧失后遭受的不利益使其无法得到救济，只能自尝苦果，这对经济地位本来就低的承租人无疑是雪上加霜，严重危及到其生存的基本权利。为实现实质正义，法律强制处于优势地位的所有权人在受让租赁物的所有权时必须背负其上存在的租赁合同，强制其承受出租人的地位，保障承租人的租赁权的继续行使。因此立法上确立买卖不破租赁规则，协调了出租人与承租人之间由于经济地位悬殊而产生的利益不公，反映了民法理念由形式正义向实现实质上的公平正义的转变。
三、买卖不破租赁规则与法的价值
秩序不仅是人类生存的条件，也是人类发展的要求。人类的任何发展都离不开人类社会生活的稳定与正常，相对的稳定、和平、安宁是发展的客观前提。法没有不为一定秩序服务的，在秩序问题上，不存在法是否服务于秩序的问题，秩序是法的直接追求。买卖不破租赁规则的产生，并没有破坏合同订立时的意思自由，只是绝对的意思自由造成了社会的混乱和无序状态，严重阻碍了经济的进一步发展，为谋求社会的稳定和有序，限制受让人对租赁合同的任意解除，给予造成社会不安的大批弱势群体以保护，在兼顾自由与秩序的同时，寻求二者的最佳结合点来促进经济的发展和社会的安定。
“效率”或“效益”一词可以在多种意义上使用，但通常可以归结为一个基本意义：从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。一个有效率的社会，就是能够以同样多的投入取得比别的社会更多的有用产品，创造出更多的财富和价值的社会。效率的社会标准是根据预期目的对社会资源的配置和利用的最终结果做出的社会评价。社会资源的配置使越来越多的人改善环境，而同时没有人因此境况变坏，即意味着有效率。效率是法的现象的重要价值目标，没有效率的法律不能被认为是良好的法律。因此现代法律必然包含着以有利于提高效率的方式分配资源，并以权利和义务的规定保障资源的优化配置和高效使用的价值内涵。但法律同时又是社会安全的保护神，正是由于法律的力量，人民的生命、财产才免遭随意侵害，获得安全，民法是调整市民社会财产关系的大法，也必然以市民社会财产安全为己任和价值追求。买卖不破租赁规则产生于经济停滞，萎靡不振的条件下，为追求社会最大效率，运用法律的干预手段对承租人和出租人的利益进行重新分配，在财产流转日益迅速的社会中，保障承租人的财产安全以及生存安全。在安全的法律保障下，给予当事人双方以最大的自由去追求利益，达到效率的最大化。
（作者单位：政务和公益机构域名注册管理中心）