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【摘 要】 随着我国经济的发展,房地产开发商的建设项目的工程造价管理存在一些问题,因此,本文主要对房地产开发建设项目工程造价管理的相关内容进行了分析探讨。
【关键词】 房地产;造价控制;问题;措施
一、房地产开发项目造价控制存在的问题
1、决策盲目失误多,估算精度偏差大
工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程,但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响,特别是建设方案、产品类型和产品标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到70%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。投资决策过程,是一个由浅入深、不断深化的过程,依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同。只有加强项目决策的深度,采用科学的估算方法和可靠的数据资料,合理地计算投资估算,才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围,使投资控制目标能够实现。
2、招标方式不严谨,确定造价不科学
房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标,是一种有限竞争的招标方式,它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点,比如潜在投标人可能被排除在外,围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标,在投标人报完价后,房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的,例如投标人在报价时故意虚高,水分很大,他会留出足够的利润空间来。另外,在利益的驱动下,施工单位选材以次充好,达不到美观、安全、耐久的使用规范,轻者造成浪费,重者埋下工程质量隐患。
二、房地产开发项目造价控制措施
1、设计阶段的开发,成本控制措施
在整个项目和投资中,设计阶段是关键环节。在一个楼盘的建设项目中设计的节约是最大的投资,所以房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是最直接、最有效控制建设项目投资的根本所在,为了让设计方案最优化最好采用设计招标投标制,经过技术比选能选用最合理的方案从而降低工程造价成本。整个工程的设计阶段包括设计、造价、预算、结算,设计的主要内容有基础设施、建筑安装工程、配套设施。在规划设计阶段,根据项目定位和规划要求确定合理的容积率,建筑面积与绿地率等指标也直接关系到项目的销售收入和建设成本,明确功能、质量、工艺要求、面积、户型等技术经济指标,由这几个指标来指导项目的单体方案设计,尽量提高土地资源的利用率,既要做到利用最大化也要使环境景观与地形特征相结合。单体方案设计阶段,不仅只是考虑建筑方案的细节,更加重要的是结构师对建筑师提出建筑结构布置、大样细节做法的意见,成本控制人员还要对对建筑方案、结构方案、单体布局、造价成本进行分析,向建筑师和结构师提出建议,综合进行良好的设计评估,加强设计优化。在各专业具体设计过程中,对施工图设计单位提出明确奖惩办法,采取指标配额限制设计的方法。在施工图审查过程中,杜绝人为因素,尤其是是设计上保证系数值选择的正确性,需要对项目所有的专业图纸,例如建筑图、结构图、设备图、幕墙图等,各专业相关人员共同审图,采用面对面沟通的方式,有利于发现各专业图纸中存在的相互矛盾的地方,协调各专业将来的施工顺序及专业相互配合的情况,保证了图纸设计深度。最终的设计要利于施工投标单位作出较准确的投标报价,又能避免因设计疏漏引起的变更,减少因变更造成的造价增加,做到要合理评标,防止恶意低价工程施工。
2、招标阶段的开发,成本控制措施
目前在房地产项目中,招标现象十分普遍,招标可以促进更多的高质量单位参与到房地产项目的设计、施工、监理中,但同时招标也可以带进了其他更多的意外因素。目前我国关于工程招投标环节已经制定了相关的规范与程序,通过政策法规的形式来对这一环节进行控制。招标环节的控制是造价控制的一大因素。通过招标工作,选择信用好、质量高、成本低的建设承包方参与到建设中来,可以通过良好管理体系的建设单位实现施工成本的降低,从而达到有效控制成本的目的。
目前,我国施工企业投标中一般采用工程量清单计价模式参与,开始与国际市场接轨。同时更多的国际企业也开始参与到我国国内的项目开发中。大多集中于设计环节。我国的建设单位与施工单位质量参差不齐,需要通过招标环节选择经济性好、质量高的合作方,实现双方共赢。目前在工程建设中已经存在着大量的发包案例。需要明确的各个发包都需要采用规范的招标形式,引进竞争机制,切实体现招标工作的作用。
3、施工阶段的开发,成本控制措施
开发成本控制,严谨的施工合同管理,是施工阶段业主和施工单位共同遵守的法律文件,是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。在整个工程施工阶段中可消耗大量的成本,有时甚至能超过90%,所以成本控制在施工阶段是一个很重要的一部分,必须引起足够的重视。正确的处理人力,物力、财力资源和成本控制、时间控制、质量控制之间的三个辩证关系,是施工过程中成本控制的最重要的一个方法。房产在开发与建造过程中,除了保证施工质量问题还要有品质、安全的保障,最好由市场管理部门加以指导,如物价、工商、税务、质监等部门配合参与管理。调控工作落实各项任务后,能做到各司其职、各尽其能,不能越位包办,要互助合作,共同做好建设管理。要重视施工现场的管理,杜绝投资浪费,很多企业认为现场管理只是施工单位自己的事情,认为我把工程承包给你了,一切由施工单位自己操作,自负盈亏。其实,参与对现场的全程管理,把工程管理与造价控制观念渗透到各项施工技术措施中去,对开发商保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益有着非常重大的意义。
4、竣工结算阶段,成本控制
竣工结算阶段主要以结算控制为主,这一阶段还是以合同为主,加强预算、抓好费用定额、立好竣工资料、对房地产开发的有关技术标准做好备案,并认真核对各项工程款,结合相关的法律、法规及政策落实各项内容,使造价接近于合理化。在竣工结算时要抓住关键,加强对工程竣工结算审计各个环节的管理和控制。结算阶段控制一般情况下有两种效益组成:一种效益是直接效益,该部分主要是与施工单位的对数阶段,必须严格按照工程量清单或者定额结合单价、材料调差、取费等因素计算工程量。做好审计各个环节的管理,控制工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计,不仅要重视被审计项目的事后审计、竣工审计,更要重视事前和事中审计。竣工前的审计也是非常有必要的,在事前进行审计,这样的现代化审计可使工程项目施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程项目管理班子超前“把关”,有效防止或避免可以预见的失误。
三、结束语
在房地产项目管理中,工程造价控制起着重要的作用,它是项目进度的一种管理控制工具,也是成本控制手段,企业要通过多种方式重视工程造价管理在各个阶段的应用,只有通过在合理决策、科学设计、高效施工、顺利竣工方面都充分地对造价进行有效控制,才能避免出现更多的意外因素,導致整个项目的收益受到影响。经过长时间的实践与总结,目前房地产在工程造价控制方面已经取得了长足的进步,形成系统的思路,共同促进着我国房地产行业的不断进步。
参考文献:
[1]褚彦秋.工程造价管理信息系统的设计与实现[D].厦门大学,2014.
[2]刘倩,杨红丽.建设项目实施阶段工程造价管理[J].交通建设与管理,2014,10:163-164.
[3]要新华,段伟.论建设项目工程造价管理与控制[J].山西建筑,2014,18:255-256.
[4]吕小捷.浅谈建设项目前期工程造价管理[J].黑龙江科技信息,2014,06:254.
【关键词】 房地产;造价控制;问题;措施
一、房地产开发项目造价控制存在的问题
1、决策盲目失误多,估算精度偏差大
工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程,但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响,特别是建设方案、产品类型和产品标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到70%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。投资决策过程,是一个由浅入深、不断深化的过程,依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同。只有加强项目决策的深度,采用科学的估算方法和可靠的数据资料,合理地计算投资估算,才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围,使投资控制目标能够实现。
2、招标方式不严谨,确定造价不科学
房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标,是一种有限竞争的招标方式,它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点,比如潜在投标人可能被排除在外,围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标,在投标人报完价后,房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的,例如投标人在报价时故意虚高,水分很大,他会留出足够的利润空间来。另外,在利益的驱动下,施工单位选材以次充好,达不到美观、安全、耐久的使用规范,轻者造成浪费,重者埋下工程质量隐患。
二、房地产开发项目造价控制措施
1、设计阶段的开发,成本控制措施
在整个项目和投资中,设计阶段是关键环节。在一个楼盘的建设项目中设计的节约是最大的投资,所以房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是最直接、最有效控制建设项目投资的根本所在,为了让设计方案最优化最好采用设计招标投标制,经过技术比选能选用最合理的方案从而降低工程造价成本。整个工程的设计阶段包括设计、造价、预算、结算,设计的主要内容有基础设施、建筑安装工程、配套设施。在规划设计阶段,根据项目定位和规划要求确定合理的容积率,建筑面积与绿地率等指标也直接关系到项目的销售收入和建设成本,明确功能、质量、工艺要求、面积、户型等技术经济指标,由这几个指标来指导项目的单体方案设计,尽量提高土地资源的利用率,既要做到利用最大化也要使环境景观与地形特征相结合。单体方案设计阶段,不仅只是考虑建筑方案的细节,更加重要的是结构师对建筑师提出建筑结构布置、大样细节做法的意见,成本控制人员还要对对建筑方案、结构方案、单体布局、造价成本进行分析,向建筑师和结构师提出建议,综合进行良好的设计评估,加强设计优化。在各专业具体设计过程中,对施工图设计单位提出明确奖惩办法,采取指标配额限制设计的方法。在施工图审查过程中,杜绝人为因素,尤其是是设计上保证系数值选择的正确性,需要对项目所有的专业图纸,例如建筑图、结构图、设备图、幕墙图等,各专业相关人员共同审图,采用面对面沟通的方式,有利于发现各专业图纸中存在的相互矛盾的地方,协调各专业将来的施工顺序及专业相互配合的情况,保证了图纸设计深度。最终的设计要利于施工投标单位作出较准确的投标报价,又能避免因设计疏漏引起的变更,减少因变更造成的造价增加,做到要合理评标,防止恶意低价工程施工。
2、招标阶段的开发,成本控制措施
目前在房地产项目中,招标现象十分普遍,招标可以促进更多的高质量单位参与到房地产项目的设计、施工、监理中,但同时招标也可以带进了其他更多的意外因素。目前我国关于工程招投标环节已经制定了相关的规范与程序,通过政策法规的形式来对这一环节进行控制。招标环节的控制是造价控制的一大因素。通过招标工作,选择信用好、质量高、成本低的建设承包方参与到建设中来,可以通过良好管理体系的建设单位实现施工成本的降低,从而达到有效控制成本的目的。
目前,我国施工企业投标中一般采用工程量清单计价模式参与,开始与国际市场接轨。同时更多的国际企业也开始参与到我国国内的项目开发中。大多集中于设计环节。我国的建设单位与施工单位质量参差不齐,需要通过招标环节选择经济性好、质量高的合作方,实现双方共赢。目前在工程建设中已经存在着大量的发包案例。需要明确的各个发包都需要采用规范的招标形式,引进竞争机制,切实体现招标工作的作用。
3、施工阶段的开发,成本控制措施
开发成本控制,严谨的施工合同管理,是施工阶段业主和施工单位共同遵守的法律文件,是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。在整个工程施工阶段中可消耗大量的成本,有时甚至能超过90%,所以成本控制在施工阶段是一个很重要的一部分,必须引起足够的重视。正确的处理人力,物力、财力资源和成本控制、时间控制、质量控制之间的三个辩证关系,是施工过程中成本控制的最重要的一个方法。房产在开发与建造过程中,除了保证施工质量问题还要有品质、安全的保障,最好由市场管理部门加以指导,如物价、工商、税务、质监等部门配合参与管理。调控工作落实各项任务后,能做到各司其职、各尽其能,不能越位包办,要互助合作,共同做好建设管理。要重视施工现场的管理,杜绝投资浪费,很多企业认为现场管理只是施工单位自己的事情,认为我把工程承包给你了,一切由施工单位自己操作,自负盈亏。其实,参与对现场的全程管理,把工程管理与造价控制观念渗透到各项施工技术措施中去,对开发商保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益有着非常重大的意义。
4、竣工结算阶段,成本控制
竣工结算阶段主要以结算控制为主,这一阶段还是以合同为主,加强预算、抓好费用定额、立好竣工资料、对房地产开发的有关技术标准做好备案,并认真核对各项工程款,结合相关的法律、法规及政策落实各项内容,使造价接近于合理化。在竣工结算时要抓住关键,加强对工程竣工结算审计各个环节的管理和控制。结算阶段控制一般情况下有两种效益组成:一种效益是直接效益,该部分主要是与施工单位的对数阶段,必须严格按照工程量清单或者定额结合单价、材料调差、取费等因素计算工程量。做好审计各个环节的管理,控制工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计,不仅要重视被审计项目的事后审计、竣工审计,更要重视事前和事中审计。竣工前的审计也是非常有必要的,在事前进行审计,这样的现代化审计可使工程项目施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程项目管理班子超前“把关”,有效防止或避免可以预见的失误。
三、结束语
在房地产项目管理中,工程造价控制起着重要的作用,它是项目进度的一种管理控制工具,也是成本控制手段,企业要通过多种方式重视工程造价管理在各个阶段的应用,只有通过在合理决策、科学设计、高效施工、顺利竣工方面都充分地对造价进行有效控制,才能避免出现更多的意外因素,導致整个项目的收益受到影响。经过长时间的实践与总结,目前房地产在工程造价控制方面已经取得了长足的进步,形成系统的思路,共同促进着我国房地产行业的不断进步。
参考文献:
[1]褚彦秋.工程造价管理信息系统的设计与实现[D].厦门大学,2014.
[2]刘倩,杨红丽.建设项目实施阶段工程造价管理[J].交通建设与管理,2014,10:163-164.
[3]要新华,段伟.论建设项目工程造价管理与控制[J].山西建筑,2014,18:255-256.
[4]吕小捷.浅谈建设项目前期工程造价管理[J].黑龙江科技信息,2014,06:254.