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摘 要：REITs起源于美国，也是全世界REITs发展最成熟的市场。我国为了经济的健康持续发展，加大投资力度，盘活存量资产，拓宽融资渠道，普惠众多社会投资人，多次下发相关文件指导REITs工作，并已经开始了试点工作。在2014年诞生了第一批私募REITs，但我国目前大多数类REITs产品局限于私募形式，成熟的REITs产品市场将会不断地扩充公募REITS产品的市场份额。
关键词：公募;类REITS;特征;区别
REITs原本是指房地产投资信托基金，也被称为不动产投资信托基金，是通过公开或非公开的方式将不动产资产证券化，原所有人通过市场盘活存量资产并获得再投资、生产经营所需的资金，投资人通过专业机构和专业人士对这个资产的运营管理获得稳定或长期的收益。REITs具有多种形式，按照资产所有权归属和投资收益的来源及分配形式可以分为权益型、抵押型和混合型;按REITs的组织架构和交易特点，可以分为公司型、契约型、合伙型;按资金募集来源渠道的不同和流通性强弱的特点，可以分为公募和私募。REITs形式多种多样，但采取哪种形式，对于不动产的所有者或开发者而言，REITs提供了一种让非流动资产重新体现其价值的方法，对于中小投资者而言，REITs让他们能够在不需要筹集巨额资金的情况下，直接参与不动产投资。
一、REITs特征
REITs的主要收益来源于不动产经营管理的租金收入、分红及不动产增值。投资人可以根据签订的协议，按期取得固定或比例的收益，原持有人即可以获得专业机构经营管理所带来的收益也可以在项目到期后享受资产增值的溢价部分。
REITs分红具有强制性。我国《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中明确规定基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。
REITs流通性较好。国外成熟的REITs产品可以上市交易，增加了投资的流通性，投资人可以根据自身需求决定持有或者出售。我国正在大力推进的公募REITs基础设施REITs结构设置为“公募基金+单一基础设施资产支持证券，可以在深交所或上交所交易。
REITs运营管理具有专业化。REITs涉及资产管理人、受托人、物业管理人、财务顾问、专业评估公司、法律服务所等多个参与人，每个参与者会从不同纬度、不同专业的角度形成合力，运用他们的专业的、法律的业务知识，为REITs产品从筹划诞生一直到完美退出把好关、做好专业的运营管理工作，保障投资人稳定、合法的收益。
可以降低企业的负债率。通过设立SPV，将不动产注入并成为这个特殊目的公司的资产，在原所有人报表中不再体现为债务。投资人既获得了预期收益的权利，而企业也更早的获得了资金，同时，通过表外融资降低了自身杠杆率。
二、公募REITs和私募REITs
（一）公募REITs
指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人一般不受限制，每个投资者最低投资数量一般也没有限定。我国的公募REITs是在证券交易所公开上市通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
（二）私募REITs
REITs发起人通過电话、信函、面谈等方式直接向社会机
构投资者或资金充裕的投资人、自然人推销REITs产品。私募REITs相对于公募REITs风险较高，对投资者的风险承受能力要求相应提高。一般有持有人数的最高限制和投资的资格要求。国际市场上，私募REITs占比较小。我国目前发行的类REITs绝大多数是私募方式，受众面较小。
公募REITs和私募REITs又分别可以采取权益型REITs或抵押型REITs。
三、公募REITs和类REITs区别
国内的类REITs产品各有特点，在融资需求、权益属性、专业化运作上与公募REITs类似，但类REITs仍是一个私募范畴、偏债性的产品。（见表1）
四、国内REITS
根据资产证券化分析网数据，截至2020年8月底，国内已发行类REITs产品85只，发行规模合计1969亿元。其中，公募REITs产品2只，募集资金75.54亿元;私募REITs产品83只，募集资金1893.46亿元。
2020年4月，我国证监会、发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。阐述了推进基础设施REITs试点的重要意义，明确了基本原则，提出了试点项目要求，并做好了下一步的工作安排。试点项目将聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区重点区域;优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力等优质项目。公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》也明确基础设施证券投资基金的设立、发售、运营及相关参与主体的权责等操作规范。
2020年9月，上交所起草了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》2项配套业务规则。深交所制定了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（征求意见稿）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引（试行）》（征求意见稿）和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引（试行）》（征求意见稿）3项配套业务规则，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为建项目。现已经向社会公开征求意见。
五、结语
相对于国际市场，REITs在我国起步较晚，但发展速度较快。从第一个RETIs产品横空出世直至现今政府相关通知及相关配套指引的征求意见表明，RETIs在我国已经逐步铺开，有星星之火燎原之势，发展方向也倾向于公募形式。这对于企业来说，无疑拓宽了融资渠道，盘活了存量资产，取得发展经济所需要的资金，支付的稳定和超额收益又普惠了社会公众投资人。目前，如果REITs有政策上的更加大力的支持和相关的税收扶持，一定会越走越远。
参考文献：
[1]孙汉康.国外REITs发展的经验及对我国REITs转型的启示[J]. 经济问题，2019（10）：56-63.
[2]钟腾 王文湛 易洁菲.中国类REITs产品投资属性研究 基于三个典型案例的分析[J].金融论坛，2020（03）：38-47.
[3]孙明春.中国版公募REITs试水：分析与展望[J].新金融评论，2020（02）： 109-117.
[4]本刊编辑部.中国与成熟市场REITs发展的对比分析[J].中国总会计师，2020（05）：37-38.
[5]林华.中国REITs操作手册[M].北京：中信出版社，2018.
关键词：公募;类REITS;特征;区别
REITs原本是指房地产投资信托基金，也被称为不动产投资信托基金，是通过公开或非公开的方式将不动产资产证券化，原所有人通过市场盘活存量资产并获得再投资、生产经营所需的资金，投资人通过专业机构和专业人士对这个资产的运营管理获得稳定或长期的收益。REITs具有多种形式，按照资产所有权归属和投资收益的来源及分配形式可以分为权益型、抵押型和混合型;按REITs的组织架构和交易特点，可以分为公司型、契约型、合伙型;按资金募集来源渠道的不同和流通性强弱的特点，可以分为公募和私募。REITs形式多种多样，但采取哪种形式，对于不动产的所有者或开发者而言，REITs提供了一种让非流动资产重新体现其价值的方法，对于中小投资者而言，REITs让他们能够在不需要筹集巨额资金的情况下，直接参与不动产投资。
一、REITs特征
REITs的主要收益来源于不动产经营管理的租金收入、分红及不动产增值。投资人可以根据签订的协议，按期取得固定或比例的收益，原持有人即可以获得专业机构经营管理所带来的收益也可以在项目到期后享受资产增值的溢价部分。
REITs分红具有强制性。我国《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中明确规定基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。
REITs流通性较好。国外成熟的REITs产品可以上市交易，增加了投资的流通性，投资人可以根据自身需求决定持有或者出售。我国正在大力推进的公募REITs基础设施REITs结构设置为“公募基金+单一基础设施资产支持证券，可以在深交所或上交所交易。
REITs运营管理具有专业化。REITs涉及资产管理人、受托人、物业管理人、财务顾问、专业评估公司、法律服务所等多个参与人，每个参与者会从不同纬度、不同专业的角度形成合力，运用他们的专业的、法律的业务知识，为REITs产品从筹划诞生一直到完美退出把好关、做好专业的运营管理工作，保障投资人稳定、合法的收益。
可以降低企业的负债率。通过设立SPV，将不动产注入并成为这个特殊目的公司的资产，在原所有人报表中不再体现为债务。投资人既获得了预期收益的权利，而企业也更早的获得了资金，同时，通过表外融资降低了自身杠杆率。
二、公募REITs和私募REITs
（一）公募REITs
指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人一般不受限制，每个投资者最低投资数量一般也没有限定。我国的公募REITs是在证券交易所公开上市通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
（二）私募REITs
REITs发起人通過电话、信函、面谈等方式直接向社会机
构投资者或资金充裕的投资人、自然人推销REITs产品。私募REITs相对于公募REITs风险较高，对投资者的风险承受能力要求相应提高。一般有持有人数的最高限制和投资的资格要求。国际市场上，私募REITs占比较小。我国目前发行的类REITs绝大多数是私募方式，受众面较小。
公募REITs和私募REITs又分别可以采取权益型REITs或抵押型REITs。
三、公募REITs和类REITs区别
国内的类REITs产品各有特点，在融资需求、权益属性、专业化运作上与公募REITs类似，但类REITs仍是一个私募范畴、偏债性的产品。（见表1）
四、国内REITS
根据资产证券化分析网数据，截至2020年8月底，国内已发行类REITs产品85只，发行规模合计1969亿元。其中，公募REITs产品2只，募集资金75.54亿元;私募REITs产品83只，募集资金1893.46亿元。
2020年4月，我国证监会、发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。阐述了推进基础设施REITs试点的重要意义，明确了基本原则，提出了试点项目要求，并做好了下一步的工作安排。试点项目将聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区重点区域;优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力等优质项目。公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》也明确基础设施证券投资基金的设立、发售、运营及相关参与主体的权责等操作规范。
2020年9月，上交所起草了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》2项配套业务规则。深交所制定了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（征求意见稿）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引（试行）》（征求意见稿）和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引（试行）》（征求意见稿）3项配套业务规则，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为建项目。现已经向社会公开征求意见。
五、结语
相对于国际市场，REITs在我国起步较晚，但发展速度较快。从第一个RETIs产品横空出世直至现今政府相关通知及相关配套指引的征求意见表明，RETIs在我国已经逐步铺开，有星星之火燎原之势，发展方向也倾向于公募形式。这对于企业来说，无疑拓宽了融资渠道，盘活了存量资产，取得发展经济所需要的资金，支付的稳定和超额收益又普惠了社会公众投资人。目前，如果REITs有政策上的更加大力的支持和相关的税收扶持，一定会越走越远。
参考文献：
[1]孙汉康.国外REITs发展的经验及对我国REITs转型的启示[J]. 经济问题，2019（10）：56-63.
[2]钟腾 王文湛 易洁菲.中国类REITs产品投资属性研究 基于三个典型案例的分析[J].金融论坛，2020（03）：38-47.
[3]孙明春.中国版公募REITs试水：分析与展望[J].新金融评论，2020（02）： 109-117.
[4]本刊编辑部.中国与成熟市场REITs发展的对比分析[J].中国总会计师，2020（05）：37-38.
[5]林华.中国REITs操作手册[M].北京：中信出版社，2018.