预告登记制度作为不动产物权变动行为中一项重要的担保性制度,国外在此领域的研究业已成熟。我国的不动产预告登记制度作为舶来品,无论在理论研究或是法条创设方面,相对于国外来说起步较晚且有过于简陋之嫌。众多学者的学说专著虽然丰富,但大多立论各异,对于其中一些较为关键的问题的见解或互相矛盾或莫衷一是。而近年来伴随着《不动产登记暂行条例实施细则》(下文简称为《实施细则》)的颁布及《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(下文简称为《解释一》)之出台,使我国不动产预告登记制度的建设迈上了一个新的台阶,也预示着我国学界对于相关问题的研究业已踏上崭新高度。但对于以实现社会的公平公正为己任的法律界来说,不断追求法律法规的合理严谨也是基本的专业精神。论文从不动产预告登记制度的基础理论出发,分析总结预告登记制度的立法进程及立法依据,并就不动产预告登记制度的焦点问题进行深入辨析。通过再面的缺陷;最后,在立足我国基本国情并结合现行法律法规的基础,提出以下完善建议:1、完善预告登记客体的界定原则,增加以在建建筑物抵押权变动为目的债权请求权为不动产预告登记的客体;2、对中间处分行为的效力进行合理修正,在此建议采取“相对无效”原则,并取消“登记机关应不予办理”的规定,以排除登记障碍;3、完善不动产预告登记的顺位保全效力,增加在与其他限制物权并存时,应按照预告登记顺位进行本登记的规定;4,健全不产预告登记在与破产程序和强制执行相冲突时的效力规定,增加进行预告登记的请求权利应被视为已进行本登记之物权的规定;5、完善预告登记注销情形的规定,应将“自能够进行登记不动产登记之日三个月内未申请的”修改为“自预告登记的相关权利人应该知悉或者知悉可以开展不动产登记之日开始,在三个月时间内没有进行申请登记的情况,宣告预告登记不再具备法律效力”等。