近年来,政府出台“租购同权”、“租房落户”等政策,提高租房权益,鼓励更多人通过租房解决住房需求,以缓解城市购房压力。长租公寓在国家和地方政策支持下得到迅速发展,众多投资者纷纷进入长租公寓市场。我国长租公寓尚处发展初期,各类运营商在经历政策红利期的快速扩张后,逐渐暴露出盈利困难的问题,运营模式选择成为破解盈利难题的关键途径。集中式长租公寓在我国发展也并非一帆风顺,市场占有率不断被分散式长租公寓挤占。因此,深入研究我国集中式长租公寓运营商运营模式选择的影响因素,不同背景的公寓运营商应当采用何种运营模式才能高效合理,这对于优化企业运营模式、破解盈利难题、促进我国集中式长租公寓健康发展都具有十分重要的意义。在此背景下,集中式长租公寓运营模式选择成了无法回避的问题。本文首先对我国集中式长租公寓概念进行界定,在分析市场发展历程及现状的基础上,对不同背景的公寓运营商及当前的主流运营模式进行归纳,并总结影响运营模式选择的关键性因素。其次,采用Ballow二维矩阵决策模型,从房源获取和资金获取能力这两个影响公寓运营商运营模式选择的关键因素入手,分析房源获取和资金获取能力不同强弱组合情况下的适用运营模式。在此基础上,采用模糊综合评价法建立了用于选择集中式长租公寓运营模式的评价模型,通过构建包含运营商实力、投资策略、运营管理、客户需求四个一级指标及其15个二级指标的指标评价体系,对重资产运营、中资产运营、轻资产运营及轻重并举运营四类运营模式进行比较,为运营商在运营模式选择的实务操作提供了一种切实可行的思路。再次,选择我国集中式长租公寓标杆企业——魔方集团、万科泊寓和世联红璞,分别作为品牌公寓运营商、房地产开发商及房地产中介机构三种不同背景运营商的代表,对三家公寓运营商的运营模式选择进行研究。在第四章分析结论基础上,对不同运营商的房源获取能力、资金获取能力、区域选择、产品定位、盈利方式等影响运营模式选择的关键性因素进行分析和比较,研究各因素对运营模式选择的影响。房源获取能力和资金获取能力对三家企业运营模式选择尤为关键,万科泊寓在房源获取和资金获取上具有明显优势,具备重资产运营的能力,但重资产模式具有的资金回收周期长的特点使万科转而轻重并举的运营模式;魔方公寓通过包租式的轻资产运营模式实现了快速扩张,在中资产运营模式相对稳定后转想资产管理和轻资产运营模式。世联红璞早期以包租中资产模式+管理输出轻资产模式的方式发展,但包租模式也逐渐由重减轻,转型向轻资产运营模式。最后,从房源获取、资金获取以及租后管理服务三个方面提出改进策略,指出企业运营模式选择应当考虑企业所处的发展阶段,结合外部市场变化和企业内部资源,才能有效地调整运营模式。论文研究成果一方面丰富了我国集中式长租公寓运营模式选择的理论研究,另一方面对公寓运营商而言,有助于其更好地理解和把握影响运营模式选择的关键因素,继而选择有效的运营模式,提升集中式长租公寓项目的盈利能力。