自从1998年国家取消了住房福利分配制度,中国住宅市场向着市场化的方向不断迈进。经过这十多年的发展,房地产行业己经成为支撑国民经济发展的支柱产业,在国民的经济生活中扮演者重要的角色。住宅需求是每个人的根本需求,这一根木属性决定了中国住宅市场必然会受到人口因素的影响和制约,若中国未来的分税制度以及货币政策不变,未来人口年龄结构的发展无疑仍是影响住房需求的重要因素。因此,本文通过实证研究以及预测考察了人口年龄结构变化对住宅市场的影响及未来变化趋势。本文首先阐述了房地产市场供需理论、人口转变理论及生命周期等相关理论,在总结了已有相关文献,回顾了中国住宅市场发展与人口结构变化的过程之后,定性分析了人口年龄结构变化对住宅市场需求的直接影响以及人日年龄结构变化带来的经济效应对住宅需求的间接影响。并以人口年龄因素为依据,对住宅市场的需求进行了细分,将住宅需求分为简单小户型住宅需求(20-34岁年龄段人口为主要需求群体)、舒适型住宅需求(35-54岁年龄段人口为主要需求群体)、享受型住宅需求(55-64岁年龄段人口为主要需求群体)、养老型住宅需求(65岁及以上人口为主要需求群体)。根据2010年第六次人口普查数据,预测了未来十五年我国各年龄段人口的发展趋势,并将预测结果与前文论述相结合,通过未来人口年龄结构的变化趋势预测未来我国住房需求的变化。预测结果发现,未来十五年内我国老龄化程度将不断加深,老年抚养系数将在2021年超过少年抚养系数,伴随着劳动年龄人口比重的下降,社会总抚养系数将不断上升,带动经济增长的人口红利将会逐步消失;同时,四个住宅需求主体年龄段人口变化为：20-34岁人口比重不断下降,35-54岁人口比重先增加后下降,55-64岁人口比重缓慢增长,65岁及以上人口比重快速增长。未来舒适型住宅将仍然占住宅需求主体,享受型和老年型住宅将迎来发展机遇。短期内,由于改善型和投资型住宅需求的增加,中国住房需求仍会处于增加状态。但长期看,作为刚性需求主体的婚龄人口比例在不断下降,改善型需求数量也会在达到峰值之后下降,而投资型住宅需求处于不断上升趋势。因此,如果未来投资型需求得到抑制,住宅需求以刚性需求及改善型需求为主体的话,中国未来住房需求会不断下降,在供给缺乏弹性的情况下,住房价格也会随之下降。若未来投资型需求得不到抑制,住宅需求仍将处于旺盛状态。最后,文章针对前文的定性分析和预测结果,结合我国实际国情,提出了相关对策建议,以促进住宅市场未来能实现可持续性发展。