第七次全国人口普查数据显示中国60岁及以上人口比重比2010年上升了5.44%,达到18.70%,老龄化问题成为全社会关注的焦点。“十四五”规划明确提出“要完善养老服务体系”,可以预见未来养老服务市场前景广阔。然而,目前养老服务体系中的老年公寓项目发展不尽如人意,巨大的市场发展空间并未掀起老年公寓项目的开发热潮。究其原因,老年公寓项目的投资建设营运是一个漫长、复杂、多变的动态过程,从价值评估的视角看,传统的老年公寓项目价值评估方法——净现值法,假定未来的运营环境是静态的、确定的,忽略了估价对象经营过程中的不确定性以及投资者决策动态的灵活性等带来的复合期权价值,老年公寓项目的价值容易被低估,造成投资者对老年公寓项目信心不足,致使投资者在做投资决策判断时经过一番深思熟虑却依旧无动于衷。因此,科学的评估方法对于老年公寓项目的发展尤为重要,是老年公寓项目能够得到市场上各类资本的青睐和探索的关键参考指标,同时对于提高各类社会投资者参与老年公寓项目的积极性也有着重要的现实意义。本文首先在探讨目前老年公寓项目评估存在的问题的基础上,指出老年公寓项目的开发建设经营过程中具有复合实物期权的特征,提出将复合实物期权分析方法引入到老年公寓项目的价值评估当中这一设想。其次,对老年公寓项目的期权特征进行了详细地论述,并根据老年公寓项目期权的实际特征选取广义序列复合期权定价模型对老年公寓项目进行研究。最后,以某一具体项目为例,将社会投资者对于该项目运作的过程分为三个决策点,建立了基于该老年公寓项目期权特征的三重模糊复合实物期权定价模型对该项目进行计算分析,并将其与净现值法进行对比,从而达到对实物期权法应用于老年公寓项目价值评估的优越性进行验证这一目的。研究结论表明:老年公寓项目具有复合实物期权的特征,项目的复合实物期权价值可以通过模糊复合实物期权法计算,模糊复合实物期权法使得在刚性化的老年公寓项目经营决策下所忽略的管理柔性价值得到了充分地显现,弥补了传统净现值法下老年公寓项目价值容易被低估的不足,是对目前老年公寓项目价值评价体系的有益补充。