土地作为人类经济活动的重要载体，具有空间位置固定性、稀缺性、不可替代性等特征。正因为这种特殊性，虽然国家、地方政府均出台了不少土地管理政策，但政府失灵、市场失灵仍存在。就工业用地而言，随着经济、科技的发展以及城市的更新，工业用地原本的功能及定位也须随着客观因素的变化而进行更新。对于上海而言，上海市已进入后工业化时代，由于之前一轮快速发展，引发了工业用地供应总量过大、土地利用效率低下、对环境产生负面影响、用地布局不合理等问题。工业用地更新已经成为城市功能完善、经济发展中不容小觑的问题。但在实际操作过程中，政府与市场大多还是“各自为营”，没有形成良好的合作，由此导致工业用地更新成效不理想。
　　本人以上海市Q区为例，研究工业用地更新情况，结合案例，总结工业用地更新中政府与市场合作模式，主要包括政府主导型、市场主导型以及分工协作型三种类型。结合具体案例对三种模式的优缺点进行分析，发现存在双方合作效率较低、市场主体积极性不足、主体权责分工不明确等问题。以问题为导向，继续挖掘，发现主要存在合作缺少有效协调、利益分配机制不完善、政策保障不到位等问题背后的原因。为优化政府与市场的合作，加快工业用地更新工作进程，结合合作治理理论，笔者提出了建立沟通协商机制、利益共享机制、责任共担机制等三方面机制的建议。