目前,我国房地产业正出于一个转型时期,由于受到国家对住宅地产开发政策的限制,房地产商纷纷投向商业地产的开发和持有,地产商开始倾向于持有稳定租金来源的零售业地产。零售业商业地产是一个高投入的资本密集行业,持有地产资金周转周期长,回收慢,但是有着稳定的租金来源。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)在房地产行业被世界许多国家广泛应用。它能够突破IPO的融资条件限制,并且作为一种直接融资方式,带来了稳定的资金流,偿债压力小,抗风险能力更强；它通过专家管理团队理财实现大众化的房地产投资,满足了中小投资人将小额投资转化为大额需求；并且由于其收益的持续稳定性,也为养老保险基金投资提供了良好的投资途径。REITs非常符合零售业地产的管理要求。本文首先对相关概念进行综合阐述,首先是REITs的基本概念,分析了REITs的运行模式,并从三个方面,即投资者、融资者、政府的角度运用比较分析法总结概括了REITs的优势。随后对零售商业地产概念进行了界定。通过这部分研究,对相关概念和内涵有比较客观的认识。其次是对我国房地产业融资情况的基本分析,包括我国房地产业的融资政策环境和主要融资渠道,以及目前我国存在的信托融资的三种形式。通过这部分着重强调REITs在我国零售业地产运用的必要性。再次,是本文的核心内容零售业地产REITs遇到的阻碍,包括境外REITs和内地REITs的阻碍分析。境外部分采用案例分析的方式,分析了一个成功的案例越秀和一个不成功的案例万达,并比较分析了越秀和万达的不同,从而总结万达失败的原因。境内部分没有现成的案例,主要从税收优惠制约出发,从三个视角分析了制约我国境内零售业REITs发展的因素。最后提出了零售业REITs的几点发展建议和展望,对全文进行总结。