近年来房企面临日益严峻的监管和发展环境,继“住房不炒”政策号召发布后,与之相配套的政策措施相继发布,比如三条红线融资新规、房地产贷款集中度管理制度和供地两集中调控举措。房企传统的房地产开发业务呈低速增长,为满足监管要求和谋求未来的良性发展,房企纷纷谋求新的发展出路,分拆物业板块上市就是各房企青睐的出路之一,2020年各房企更加速了分拆物业板块上市的步伐。本文主要使用案例研究法,并考虑到数据的可得性,选择碧桂园服务作为案例研究对象,从母子公司角度剖析其分拆上市的动因及效应,且更侧重于效应的分析和评估,以判断房企分拆物业板块上市能否创造效应及创造多大效应。本文动因剖析主要基于信息不对称理论和资产剥离理论进行分析,其中资产剥离理论包含融资理论、归核化战略理论和管理层激励理论。效应评估首先从动因理论出发,分别从融资效应、经营效应和治理效应角度,结合相关财务指标对母子公司三个效应的实现途径和实现情况进行初步分析;接着进一步使用事件研究法和熵权-TOPSIS模型对碧桂园服务分拆上市的短期市场效应和长期绩效进行了量化评估,其中使用事件研究法评估了碧桂园服务分拆上市对母子公司及同行业的短期市场效应,使用熵权-TOPSIS模型评估了母子公司的长期绩效。通过以上研究得出如下结论:第一,动因方面,优化市值管理、增强融资能力、释放发展潜力和激励管理层是碧桂园服务分拆上市的主要动因。第二,效应的初步分析方面,就融资效应而言,碧桂园服务分拆上市优化了母子公司资本结构,增强了其偿债能力,并促进了子公司投融资良性发展,母子公司可观市值能支撑持续融资能力;就经营效应而言,母子公司业务规模分别呈现稳定和高速增长,但盈利能力有所下降;就治理效应而言,母子公司整体费用控制能力增强但营运能力改善不明显。第三,短期市场效应评估方面,实证结果表明碧桂园服务分拆上市对母子公司及分拆概念同行业公司股价均形成了正溢价效应。第四,长期绩效评估方面,综合绩效评分结果表明碧桂园服务分拆上市对母公司碧桂园的财务绩效改善不明显,而对自身财务绩效有较为显著的改善效果。同时本文得到如下启示:第一,碧桂园应深耕主业,降本提效增强盈利能力;第二,碧桂园服务应把握行业发展机遇,增强精细化管理能力;第三,房企应立足公司发展战略,分拆优质资产上市,其中发展成熟的物企可考虑独立上市,以释放发展潜力。