改革开放以后中国实现了世界罕见的持续、迅速的经济发展,在此过程中,房地产业扮演了十分重要的角色。最近几年房价不断快速增长,引起了中国社会各个阶层的关注。房地产价格的变化不仅影响房地产业、房地产市场本身的发展,而且关系到整个国家经济的稳定发展以及社会的和谐。因此,对房价及其影响因素的研究具有十分重要的意义。　　 本论文以比较形式对中韩两国房价影响因素进行了研究,以更有效的分析中国房价影响因素。把韩国设定为比较研究的对象是因为韩国经济较长时期迅速发展过程中,房地产业发挥的作用与中国房地产业所扮演的角色相同,同时两国拉动经济增长的模式也较为类似。而且,两国人民对待资产的观念和处理习惯等都十分相似,这点与西方国家人民存在明显不同之处。因此,作者认为将房地产市场化历史较长的韩国作为比较对象不仅具有合理性,也具有研究价值。　　 本论文中,首先对两国房地产市场的发展演变、两国房价与主要宏观经济因素之间的关系进行了研究。发现两国的房地产业都作为支柱产业对经济发展起了举足轻重的作用,而且,得出两国经济是否能够稳定发展与房地产业和房地产市场的发展息息相关的结论。对两国房价与主要宏观经济因素之间进行的交叉相关关系检验结果显示,中国和韩国房价与主要宏观经济因素(实际GDP增长率、M2变动率、CPI变动率等)之间都呈现同步进行的关系。而且,随着时间的推移,中国房价变动率与实际GDP增长率和CPI变动率之间的交叉相关关系程度逐渐增大,而房价变动率与M2变动率之间的相关关系显示逐渐减少的趋势,但其交叉相关关系的程度在所有宏观经济因素中最大。　　 本文采取VAR模型对中韩房价影响因素进行了定量分析。定量分析分对韩国房价影响因素组合和中国房价影响因素组合分别进行,此后对两国各自得出的结果进行了比较。根据数据可得性和实际影响,韩国房价影响因素组合的变量有房价变动率、实际GDP增长率、通货量(M2)变动率、汇率变动率、公司债收益率变动率。中国方面就构成房地产价格体系的三个不同价格指数的组合进行了研究,即房屋销售价格、商品房价格以及商品住宅价格。房屋销售价格影响因素组合的变量有房屋销售价格变动率、实际GDP增长率、通货量(M2)变动率、汇率变动率、完成开发土地面积变动率;商品房价格影响因素组合的变量有商品房价格变动率、实际GDP增长率、通货量(M2)变动率、汇率变动率、完成开发土地面积变动率:另外一组商品住宅价影响因素组合的变量是,商品住宅价格变动率、实际GDP增长率、城市居民消费价格变动率、汇率变动率、城市土地价格变动率。　　 定量分析结果显示,在韩国影响房价的诸多因素中,影响力最大的变量是汇率变动率。汇率变动率对中国房屋销售价格变动率也引起最大的影响力。然而,在商品房价格变动率和商品住宅变动率方面汇率的影响不是那么大,可还发现随着时差的增加汇率变动率对商品房价格变动率和商品住宅价格变动率预期误差的贡献率逐步增大。考虑到在房屋销售价格影响因素组合中,汇率变动率对房屋销售价格变动率的影响最大、同时对商品房价格变动率和商品住宅的影响力也逐渐增大的事实,可以说,未来汇率对中国房价影响力会增大。因此,为了未来房价的稳定发展,需要提前预测和调整外资进入房地产市场上的规模以及所起的作用。　　 分析结果还说明,在商品房价格影响因素组合中对商品房价格变动率具有最大影响力的是通货量(M2)变动率。而在商品住宅价格影响因素组合中对商品住宅价格变动率具有最大影响力的是城市土地价格变动率。另外,实际GDP增长率对中韩两国房价组合的影响都不大。但是,可以发现其影响力随着时间的推移逐渐增大,这证明两国房价反映市场基本价值的程度越来越增强。　　 研究发现,宏观经济因素中,对中国房价具有明显的冲击和影响力的变量是通货量(M2)变动率和城市居民消费价格变动率。因此,可以判断,以管理宏观经济因素来调整房价时,对这两个变量的调控要做重点考虑。　　 影响中国房价的诸多因素中除了宏观经济因素外,像土地因素等微观因素的影响力也很大。本论文通过将土地因素分为供给量和城市土地价格两个方面来考察,结果发现:城市土地价格变动率对房价变动率的影响力虽然比土地供给量的影响大,但其影响力在房价发生变动后的第四时期达到顶点,此后逐渐下降。与此相比,完成开发土地面积变动率对房价的影响力显示随着时间推移,有持续增大的趋势。据此结果可以预测,为了房价的长期稳定发展,增加土地供给从而降低土地成本,这种方式比较可行。　　 综上所述,中国政府在制定控制房价政策时,要采取长期调控宏观指标和短期微观因素相统筹的方式。