改革开放以来,针对我国地区发展不平衡问题,中央政府先后实施了开放东部沿海城市、促进中部地区崛起、推进西部大开发、振兴东北老工业基地等一系列发展战略。随着这些政策的实行和城镇化进程的推进,我国以核心城市为中心的城市群经济迅速发展起来,城市群发展模式成为促进区域经济发展的重要支撑和有效途径。然而,区域之间的经济差异反而更加显著,房地产市场走势在不同城市出现的内部分化也越来越严重。随着人口向城市群地区的持续集聚,沿海的长三角、珠三角、京津冀等核心城市群内,特大核心城市周边的中小城市得到了较快发展,房价上涨迅速;而非核心城市群的中小城市由于城市群发育不成熟,发展明显滞后,房价增速也更加缓慢。全面把握房地产市场中出现的新形势、新规律,对建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制以及提高楼市调控政策的精准性具有重要的理论意义和实用价值。本文基于2005~2016年我国70个大中城市房价指数及各种特征变量数据,分别以三大城市群、长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群作为核心解释变量,构建多组OLS模型和时点固定效应模型,对我国核心城市群城市与非核心城市群城市房价变动规律进行实证研究,并得出以下结论:第一,从三大城市群整体来看,三大城市群对城市房价的涨幅具有显著影响,说明核心城市群的中小城市房价具有更快的上涨趋势,非核心城市群的中小城市房价增速相对缓慢。从三大城市群的内部来看,长三角城市群、珠三角城市群对城市房价涨幅的影响是显著的,而京津冀城市群对城市房价涨幅的影响不显著,表明长三角城市群、珠三角城市群发展更成熟,京津冀城市群整体发展层次有待进一步提高。第二,第二产业对城市房价的涨幅具有显著的负向影响,第二产业在GDP中的占比越高,房价上涨越慢,表明城市工业化进程的推进,一定程度上会影响当地房地产市场的发展。第三,由于不同城市接受城市群核心城市辐射带动的程度不同,中小城市内部分化加剧。核心城市群特大核心城市周边的中小城市由于享受了核心城市正向的溢出效应,房价上涨更快。而非核心城市群的中小城市由于缺乏特大核心城市的带动,房价上涨乏力。最后根据实证结果针对我国核心城市群城市与非核心城市群城市的楼市调控现状,提出以下政策建议:以城市群作为调控主场,因城施策分类调控,提高调控政策的差异性和精准性,针对核心城市群的城市从严调控,针对非核心城市群城市调控可适度宽松,同时鼓励以中心城市带动城市群房地产的发展;调控方向逐渐由短期调控向长效机制和住房制度构建转变,从供给侧结构性改革出发,不断深入推进“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革。