随着我国住房的市场化改革,购买商品住房逐渐成为人们获取住房的主要途径,商品住房市场也逐渐影响着我国的经济发展,社会的安定秩序,人民的日常生活。所以商品住房市场一直都是政府关注和调控的重点。在几十年的发展历程中,商品住房经历了快速发展、市场萎靡等各种阶段,在拉动国民经济、促进社会发展、稳定人民生活的同时,它也存在着诸多问题,如房价收入比偏高、融资方式单一、供应结构不明确、房价波动易引发社会群体性事件、地方政府对宏观调控政策的执行力度不够等。虽然我国各级政府一直在积极调控,但是这些问题都没有得到根本解决。本文通过列举商品住房市场存在的诸多问题、回顾这些年政府宏观调控的手段政策,以及对我国商品住房市场现有分类方式的整理归纳,深入分析宏观调控没有解决商品住房现存问题的内在原因,指出商品住房没有科学的分类管理是根本。随着行业的生命周期,房地产业从所谓的“黄金时代”逐渐走向“白银时代”。这个过渡期,国家将对商品住房进行新一轮宏观调控,正是将商品住房进行重新梳理、分类调控与管理的最佳时机。本文首先从商品住房的属性入手,指出商品住房与保障性住房的属性并非是绝对单一的、对立的,商品住房主要表现为商品属性,但也具有一定的保障属性,在完全保障属性向完全商品属性的过渡中,会出现无数种的不同属性并存的商品住房,进而明确商品住房市场的发展定位;然后,在坚持市场化导向、充分体现商品住房保障属性、整体部署与因地制宜相结合、分阶段动态调整的基本原则下,结合商品住房的双重属性和科学定位,并按照收入水平的差异将我国居民划分为三类,再根据商品住房满足的需求层次不同,构建商品住房的“三层次”住房分类供应体系,基本自住型商品住房、改善型商品住房、消费及享受型商品住房;最后,在商品住房“三层次”住房分类供应体系构建完成的基础上,对政府关于各个层级的管理提出了相关的政策建议,达到全面系统分层分类管理商品住房市场的目的,保证商品住房市场健康有序的发展。