宋代土地制度是中国土地制度发展史上的转折点。宋代建立了不同于秦、汉、唐的土地所有制结构、土地权利形式和土地管理模式，开辟了明、清封建土地所有制的先河。宋代以前，土地国有制占据主导地位；土地买卖时禁时续，不成规模；国家产权为主，私人产权不完整，土地权利形式单一；土地管理的主要活动是政府配置国有土地。宋代土地制度实现了向绝对私有化的转型。所有制结构上，私有土地占据主导地位，权利完整；土地同其他商品一样自由交易，国家为土地交易设定了规范的步骤、程序和权利凭证；土地所有权发育完整并开始与其他权能分离，永佃权得到发展，占佃权出现，土地的抵押担保权能和形式深化；买卖、继承和租佃是取得土地所有权、使用权的主要方式；政府最主要的土地管理活动是基于地籍管理的不动产税征收。私有制为主的土地所有制结构、丰富的土地权利形式，以及符合经济规律的政府土地管理在降低制度费用，促进经济绩效方面作用明显，形成中国经济史上的第二个发展高峰。　　 从理论上厘清土地产权制度（田制）到了宋代发生了哪些最为根本的变化，以至于和前代土地制度产生本质区别，这一制度是怎样变迁的，形成了怎样的土地所有制结构，国家法律对新的土地产权制度采取了怎样的态度和行动，土地权利在深度和广度上得到了怎样的发展，新的产权制度下土地是怎样交易的，价格和速度如何，国家怎样对土地和交易行为进行管理，以及不动产产权制度对经济绩效的作用等问题十分重要。从实践上看，我国农村实行联产承包制以来，土地使用权制度的改革对于降低制度成本，促进经济发展起到了至关重要的作用。但是，随着市场经济的不断发展，耕地不完整的使用权，所有权的主体的虚化，政府管理零散地块带来的较高监督成本和资源配置成本，以及监管不到位引发的耕地面积缩减等问题开始凸现，进而导致严重的经济和社会问题。研究宋代土地产权、交易和管理对于我国改革目前的土地产权制度，丰富公民土地权利，推动政府按照市场规律管理土地资源，达到土地资源的市场化配置，实现土地行政管理公平和效率目标具有重要的借鉴意义。　　 产权制度变革后带来税收交易成本降低，是税制变革的动力。产权变迁带来税制变迁，每一次社会变革最终都是财产权制度的变革，对社会部分个体形成充分的激励，并带动税制变革。中国古代土地产权演进经历了由公有产权向彻底私有产权的过渡。两税法是过渡的分水岭。两税法实施之前，土地公有产权与私有并存。宋代之后，土地私有成为土地产权的主导形态，国家对私人土地产权提供完整保护，获取地产财富已成为人们最重要的生活目的之一。与产权的变革相适应，中国古代税收制度经历了由“人丁”向“财产”的过渡。以两税法为界，前一阶段纳税以丁口为据，较少考虑丁口之间的禀赋和财产差异，户籍成为征税的主要依据。宋代及以后，纳税以财产为据，税负因财产而异，地籍成为征税的主要依据，户籍管理开始松懈，劳动者的自由流动得以实现。　　 决定经济增长的关键因素是制度，因为经济增长的实质在于社会能否提供一种激励个体创造性投入的机制。在农业社会，合理的土地制度安排能够提高整体的经济绩效，促进经济增长。产权是制度的重要组成。土地产权制度在宋代发生了变迁，这是对唐代中后期土地产权的继承和深化，是诱致性与强制性变迁的结合，意识形态领域出现了直接影响政府土地政策制定的“不抑兼并”思想和为富民辩护思想，将富民当作邦国之根本。国家放弃了对土地所有制结构的调整，不再推动土地国有化；对土地产权的干预减弱，土地产权的保护较为完整；规范了土地流转渠道，促进土地流转；限制了地租率；用税制和法律制度认可已存在的土地私有化的现实。宋代土地产权的保护主要体现在两个领域：其一、对土地产权权利的界定以及对侵权行为的惩罚；其二、对土地交易、租佃行为的保护。总体上看宋代保护了产权免受私人的不当侵害，但在君主制政体下，难以实现产权免受公权力的侵害。私有土地产权形态在数量和比例上超过国有土地产权而占据绝对优势，而国有土地处于私田化的进程中。这一产权格局持续近一千年，具有划时代的意义。　　 宋代土地权利是国家以法律形式赋予土地权利人的权利，国家做为制度供给者，在私有土地产权的形成中发挥着主导作用。宋代土地权利的显著特征是，权利内涵丰富，适格的权利人范围扩大。租佃制的发达推动了土地所有权与其它权能的分离，在所有权基础上派生出一系列用益物权，如永佃权、典权等。所有权人并不直接占有使用所有物，而是享有“剩余索取权”，占有权人支付对价以后享有稳定的占有使用权。同时伴随土地私有程度的加深和商品交易的发展，产生了融资的需求，作为土地所有权对象的土地、房屋、店铺等，作为担保融资的标的物。以支配担保物的交换价值为特征的担保物权得到新的发展，促进所有权和多种他物权体系的形成，财产价值的支配和利用在中国古代法制发展史中获得了前所未有的重视。全体编户民，不分主客，甚至女性，均为适格的财产权主体。　　 宋代土地不动产权利的取得包括：因不动产交易而取得物权；因赠与、遗赠而取得物权；因设定行为而取得物权，包括典权、永佃权、占佃权等。因国家行政强制力而取得物权，包括接受前朝的官田、没官产田、无主田、荒闲田、逃户田、户绝田等。买卖、继承、开荒是民间不动产权利取得的主要方式。租佃是取得不动产使用权的主要方式。宋代发展了程序化的土地交易形式，完善了土地交易权利凭证-地契，契约成为土地继受取得的合法权利凭证，订立契约一般经过投状申牒、立帐取问亲邻、订立契约、印契过割环节。　　 宋代土地不动产产权交易的形式主要有三种，即绝卖、典当、倚当。绝卖是自物权，典当、倚当是所有权基础上的他物权。宋代土地自由交易带来的直接后果有三个：其一、促进土地产权的合理配置，推动租佃制和定额租的发达。土地自由交易能够提高土地资源的使用效率和整体社会经济运行的效率，还能够使无地的农民以较低的成本获得土地的耕作权利，解决生存和职业问题，分散地权，缓解社会矛盾。所有权和使用权分离，契约租佃制得以实行和发展。宋代私有土地产权主要依靠市场交易，分时间、分区域取得土地，因此，难以形成纵横百里的庄园。同一所有者的土地位于不同区域，统一经营的成本较高甚至不经济。产权所有人为解决这一矛盾，采取了分散经营的方式，由产权所有人和不同的佃户各自经营，签订租佃契约。采用定额租的形式。定额租简化了监督行为，降低了收取地租的交易费用，也有利于承租人对所租农地进行持续的投入；其二、促进社会流动和结构变迁。市场化的土地交易使私有土地产权在不同社会等级之间流动，个人禀赋和经营管理能力决定了个体的社会经济地位，市场化的资源配置手段使田主作为一个阶层不再凝固化，而是处于不断的升降中，用社会流动和变迁取代了门阀、氏族等身份性的落后因素，带来社会公平；其三、实现了人的自由流动。土地产权所有者不再拥有决定劳动者自由的权威。所有者和租佃者，即权利人和使用人之间建立了基于市场交换的平等契约关系，取代了前朝的两者之间的不平等人身依附关系。土地自由交易并不必然带来地权的集中。从土地所有权角度看，北宋到神宗时期，土地吉尼系数呈现降低的趋势，意味着全国土地所有权的分配向平均化的方向发展。如果拿宋代对比，土地所有权集中程度是在趋于平均的。在考察财产分配吉尼系数的时候，同时考察收入分配吉尼系数，租佃制下的地租率长期稳定在产值的50％左右，意味着收入分配吉尼系数为0.5，即使地权分配不平均，租佃制的收入分配对其有一定抑制作用。　　 宋代的人口已超过一亿，拥有土地产权的主户占总户数的60％-70％，人口密度和主户的比例总体趋势上都是东部高于西部，南方高于北方。区域经济重南轻北的格局在当时就已形成。通过估算，1249年绍兴府的土地交易频度约为4.6％。1204-1206年之间，平江府长洲县的地价是由所交易土地的粮食产量决定的，地价一般为所交易土地5.4年的地租额。宋代并无当今专门意义的土地管理机构。土地多为私人之财，又是国家财赋的主要来源，土地管理主要通过国家财政系统对农业用地征收田赋完成的。中央和地方的各级财政管理机构同时履行土地管理职能。对土地的管理更多的是基于地籍的权属管理，强调产权的初始登记和转移登记。地籍管理中的登记技术与登记程序是宋代土地行政管理的重点。为减少偷逃不动产税收，确保国家财政，宋代进行了三次规模较大的田赋整理工作，在局部地区和特定时间内实现了产权人税赋的相对公平，但由于此项工作的成本过高，无法在全国推行，均以废止告终。　　 宋代土地所有制结构，土地权利以及政府管理土地的方式，能够为现阶段我国的土地改革提供有益的借鉴有三：其一，一定历史条件下以私有产权为主导的土地所有制结构能够起到有效配置土地资源，实现劳动者自由流动，推动经济发展的作用；其二，发达的土地权利体系能够提升土地资源价值，促进土地交易和配置；其三，政府不作为土地所有者参与土地分配，而是用税收手段管理土地资源，符合经济规律，管理成本低效率高。