传统的中国法律对于“物”(主要是不动产)因契约而发生的物权变动,不同的历史时期有着不同的规定。但是在因契约而发生的物权设定移转变动过程中,究竟自何时起物权发生变动?物权变动的标志又是什么?对此,传统的中国法学并未作出正面的法学解释。但是,资料显示,对于“重复买卖”行为和“盗卖他人财物”(尤其是土地)的行为,传统的中国法律毫不犹豫地认定“重复买卖”中的在后买卖行为和“盗卖他人财物”行为无效,并对相关当事人予以严厉的刑事制裁。早在19世纪之前,中国就已经开始出现翻译西方作品。至19世纪中后期,出于或交往或学习的需要,法律的翻译作品日渐增多。中国人开始初步了解西方近代的民事法律制度。20世纪初期,清政府迫于国内外形势和稳定统治的需要,决定学习西方的法律制度,变革中国的传统法制。在此形势之下,对西方民法典的翻译工作相继展开。与此同时,清政府还一方面聘请外国民法学家来华,帮助制订新的法律;另一方面,则大量派出法科留学生去国外学习法律。与之相随,西方近代民法学的翻译和编辑作品日渐增多并广泛流传。近代法科教育也在国内兴起并迅速扩张。近代民法学在中国得以诞生并快速成长。在20世纪初的这场法律变革中,邻邦日本成为中国首要的学习对象。在民法学输入方面,日本民法学在民法学语词借用、民法学讲义和著作的翻译、民法学的法学教育等方面,可谓对中国产生了决定性的影响。日本的“物权的行为”、“物权之契约”观念也随着民法学的整体输入而得以传播。民国前期(1912年-1929年),物权契约理论已被当时的民法学界所接受,并被应用于民事司法审判实践活动中。大理院判例和解释例、最高法院判例和解释例以及司法院解释例均可以充分证实物权契约理论在司法审判实践活动中的应用。由于民国前期的大理院推事、最高法院法官和司法院法官主要由当时著名的法学家担任。因此,大理院和最高法院的相关物权契约民事判例、解释例以及司法院解释例,不仅能够反映物权契约理论在民国前期的发展状况,而且可以直接反映物权契约理论在民国前期的司法审判实践活动中的应用情况。在大理院适用物权契约理论进行审判实践的同时,民法学理论界也加强了对物权契约理论的研究与探讨。在民国前期,物权契约理论的基本内容已经出现,如物权契约的定义、物权契约与债权契约的分离,以及物权契约效力不受债权契约效力影响的无因性质等。学者也已认识到物权契约应于物权内容的法定性直接相关联,并与债权契约在内容上相互区别。然而,民国前期的物权契约理论发展并不成熟。立法者(民法学者)对于物权契约的相关制度要求,还难能有准确和宏观的把握。这种理论的不成熟反映在立法上的缺撼,就是公布于1922年的《不动产登记条例》。在这个关于不动产物权登记的条例中,物权契约理论并未能寻求到不动产物权登记的制度支持。因而,重复典卖的大理院解释例,成为民法学者们对于不动产物权移转模式认识冲突的导火索。不动产重复典卖的解释例论争,集中反映了民国前期的物权契约理论发展水平,促进了学者对于物权契约理论以及不动产登记制度的的深度思考。1927年,日本著名民法学家横田秀雄的《论物权契约》被翻译至中国。在这篇文章中,横田秀雄介绍了日本民法学界对于物权契约的研究成果,并结合日本的民法规定,分析了物权契约理论的解释意义。横田秀雄先生对于物权契约理论分析和论述的字里行间,充满了对于物权契约理论的学术价值肯定。这篇文章对于近代中国的物权契约理论发展具有重要的意义。它丰富了民国前期的物权契约理论内容,促使近代中国的物权契约理论进一步向纵深发展。1929年至1930年,《中华民国民法》中的“总则”、“债编”和“物权编”的相继公布和实施,极大地激发了学者们对于物权行为理论的研究热情。虽然,《中华民国民法》并未直接而明确规定“物权行为”,但民法学家们却对《中华民国民法》采用了物权行为理论而毫不怀疑。虽然学者间对于《中华民国民法》采用物权行为理论的具体表现法条,观点还不尽一致,但这也正是物权契约理论发展水平的表现之一。正是学者们对于《中华民国民法》采用物权契约理论的坚定信念,使得物权行为理论成为民国后期的物权法学著作中不可或缺的重要内容。民国后期(1930年至1949年)的物权行为理论在研究范围和研究深度方面,都比民国前期有了很大的发展。在物权行为的定义理解方面,民国后期的物权行为理论不再局限于从日本传入的“目的说”定义,而是出现了多样化的趋势,而其中的德国的物权行为定义学说日益受到学者的重视和认同。在物权行为的性质认识方面,民国后期的物权行为理论也出现了质的飞跃。民国前期的中国的学者很少谈及物权契约的性质,而日本学者横田秀雄对于物权契约的“要式性”和“践物性”性质认识,并没有影响到,民国后期的民法学者对于物权行为的“独立性”高度认同和对物权行为“无因性”的热度探讨。但物权行为的处分性质,却未能引起民法学者的足够重视。在物权行为与债权行为的关系确立方面,民国后期的物权行为理论准确界定了物权意思表示与债权意思表示的三种关系,并对之分别进行了探讨与阐释。尤其是物权意思表示与债权意思表示同时存在的关系情形,有利于说明物权行为的拟制性存在方式。而物权意思表示与债权意思表示异时存在的关系情形,则可使人们正确区分物权行为与债权行为,并使物权行为的无因性得以充分展示。而物权行为与其他法律行为的关系研究,则为进一步研究物权行为的目的提供了广阔的研究空间。物权行为理论在民国后期的发展趋势表明,中国的民法学者已逐步摆脱了日本物权契约理论的影响,开始独立审视和检讨物权行为理论的学术价值和实践意义,并且开始有意识地直接从物权行为理论的发祥地——德国的民法学理论中吸取营养。纵览近代中国的物权行为理论发展历程,可以看出,清末和民国前、后期的物权行为理论称谓,就可直观反映出物权行为理论在近代中国的发展轨迹。在清末和民国前期,“物权契约”成为物权行为理论的代名词。虽然在法律行为分类意识里,民法学者并不否认物权单独行为的存在,但在对物权行为理论的应用和论述方面,民法学者仍愿沿袭日本民法学中的“物权契约”称谓。至民国后期,随着物权行为理论的内容发展,中国民法学者们已经逐步摆脱日本民法学的影响;“物权行为”也已为多数学者所接受和使用。因此,对于近代中国民法学中的物权行为理论发展历程,完全可以用“从物权契约到物权行为”来进行宏观概括。在近代物权行为理论的发展过程中,对于物权公示行为(“不动产登记”和“动产交付”)的民法学认识至为关键。因为,正是“交付”行为促使近代民法学之父——萨维尼提出了物权行为理论。德国的物权行为理论发展也从来没有忽视“交付”行为的存在。因此,梳理近代民法学对于“登记”、“交付”的认识发展实为必要。物权行为的无因性,在民国后期,乃至今日仍是民法学界中争议最大的问题之一。民国前期,民法学者对于物权行为的无因性尚未有所认识,但在司法审判实践中,物权行为无因性已经被实际应用。日本民法学者横田秀雄提出物权契约的无因性之后,物权行为的无因性成为民法学理论中“争论最为激烈的”问题之一。近代中国民法学中的物权行为理论虽然经历了一个逐步的发展过程,但是自该理论传入之初,就对近代中国的立法和司法实践产生了重大的影响。在立法方面,中国第一部民法典草案《大清民律草案》中,虽然没有直接出现物权行为或物权契约的用语,但是在条文的“骨子里”,可以看到物权契约理论的间接影响。之后的《民国民律草案》和《中华民国民法》,虽然对《大清民律草案》的部分条文有所修正,但是物权行为理论仍然在法律条文中完整地存在。在司法审判实践方面,物权行为理论对近代中国的审判实践影响最为明显。民国前期的大理院和最高法院的民事审判实践自不必说,民国后期的最高法院判例和司法院解释例也显示出物权行为理论对于司法审判实践活动的实际影响。