房地产投资信托基金作为房地产运营行业的有效融资方式之一,在房地产业的持续调控政策背景及去杠杆的监管背景下起到了重要的作用。而随着电子商务的发展,目前重资产的仓储物流行业亟需多种方式融资,盘活存量资产,实现轻资产运营。通过合理运用REITs方式融资,对于我国房地产业、金融业的良性发展及健全我国多层次资本市场建设都大有裨益。在公募基础设施REITs已经进入试点的关键节点,研究国内目前的仓储物流类REITs的更可以对仓储物流公募REITs提出发展借鉴。本文主要运用文献研究法和案例分析法等研究方法,首先对REITs领域的文献进行梳理,介绍REITs的概念、类型、特征及其相关的理论,并且对国内外REITs的发展现状,从而得出我国类REITs的特点,并且通过归纳物流资产的供给以及物流REITs发行现状看到REITs在仓储物流行业具有较强的发展潜力,本文还对国内外目前主流的REITs运作模式做了归纳总结。在此基础上,引入顺丰产业园一期1号REITs的案例分析。具体来看,案例部分在对案例重要产品要素进行介绍后,立足于顺丰控股的运营现状和较重的财务压力,引出其发行REITs的动因;之后对其运作模式的优势进行分析,包括实现真实出售的风险隔离手段,多层信用增级措施以及前瞻性的退出机制;并且结合运作模式的特点及财务效果进行进一步发行效果评估,得出顺丰控股通过发行REITs达到了优化资产负债表的目标,而且创新性的储架发行可以保障资金使用的灵活性,有利于企业扩大业务布局;然而顺丰REITs仍存在普通投资者无法参与,未完全分散标的资产带来的风险并承担了过重税费的问题。通过案例分析,本文得出以下结论:顺丰REITs的运作模式确实可以优化企业的资本结构,盘活存量资产,促进企业轻资产化运营,REITs是符合仓储物流行业发展方向的一种融资方式,合理的运作模式利于REITs效果最大化。文章也对物流REITs的发展提出相关建议:鼓励运作模式公募化,推进权益型产品的发行,建立专业管理团队管控风险,制定专项法规以及完善REITs税收优惠制度。