房地产在宏观经济中占据重要地位,2017年中国房地产市值约300万亿元,房地产产业链的固定资产投资占全社会比重为50%,为应对房价的上涨,我国多次推出“房住不炒”的政策基调,以保障房价稳定。监管部门提出对房地产市场融资管理规划,重点监控剔除预收账款资产负债率、净负债率及现金短债比三个指标,“三条红线”规定出台,影响企业的负债扩张。本文基于此背景出发,考虑融资对盈利的作用机制及效应,并以此为基础给出结构优化建议。理论分析部分,含税条件下的MM理论提出负债的增加会带来税盾效应,从而加大公司整体价值,财务杠杆降低公司加权平均资金成本;考虑财务困境的情况,学者提出了权衡理论;代理成本、信号传递及融资优序等理论进一步丰富理论基础。企业的融资情况对盈利情况的影响包括税盾效应、财务杠杆效用、财务危机成本及公司治理影响。选择盈利能力指标、偿债指标就控制变量,选取A股上市房地产企业,收集2010年至今的财务数据。盈利能力方面,整体投资回报率在下降,毛利率整体稳定,净利率呈现下降趋势,每股收益及每股净资产改善明显。负债方面整体保持稳定。对企业盈利指标做主成分分析,合成综合盈利指标,采用面板回归进行分析。全样本回归分析整体融资对盈利的影响:剔除预收账款资产负债率与企业的盈利能力为负相关关系,高负债率会加大企业财务经营风险,影响公司营运,导致公司整体盈利能力下滑。净负债率与企业的盈利能力为负相关关系,负债增加带动净负债率明显提升,公司的偿债能力变弱,承担的经营风险越大。而现金短债比对盈利能力不显著,该指标衡量的是短期债务的偿还能力,短期虽会受到影响,若公司整体的经营状况良好,短期偿债能力将会得到改善。本文构建双重门槛回归模型,当负债增速高于第二门槛值0.3981时,系数在1%的显著性水平下显著,估计系数为-0.2901,表明负债增速与盈利能力呈现负相关关系,考虑历史上企业融资负债平均复合增速为26.70%,统计意义上限制负债增速对企业盈利能力的贡献度有限。分群样本回归研究不同负债结构下的融资对盈利的影响:对于绿档企业而言,剔除预收账款资产负债表项与企业盈利能力正相关,考虑到企业整体负债结构较好,安全垫充足,通过扩大负债可以实现投资的扩大,进而对盈利能力产生正向影响,负债的增加确有破产的风险,债权人投入的资产受到股东权益保障程度明显减弱,即负债的增加给企业带来的积极影响大于消极影响。对于非绿档企业而言,剔除预收账款资产负债表项及负债增速均与企业盈利能力负相关,表明负债的增加带来企业的风险越大,反向作用于企业盈利。对模型进行稳健性检验,ROA与ROIC当因变量时,负债增速指标在10%的显著性水平下显著为负,房地产企业是杠杆驱动型,依赖负债以实现规模的扩张和盈利的增长;毛利率和净利率为因变量时,现金短债比项在5%的显著性水平下显著为正,房企短期需偿还银行借款利息及债券利息,影响当期净利润情况。基于以上分析,本文提出政策建议,房地产上市公司应根据宏观政策调整内部融资结构通过提高自身融资能力以应对外部环境。房地产企业多以银行贷款为主,银行作为债权人应发挥相机治理作用,加强对房地产上市公司的监督,提高运营效率,从政策端丰富融资渠道,根据优序融资理论来看,在内源融资和银行贷款有限的前提下,可通过发行债券进行融资,通过规范债券市场保障企业的融资以及债权人的权益。