自1998年我国实行住房制度改革以来,房地产业已发展成为国民经济的支柱产业。然而,在我国经济持续放缓的大环境下,2015～2016年我国房地产市场出现新一轮量价齐涨的势头,是继2010年房地产宏观调控之后的又一波峰。房地产新一轮的上涨周期,其产生的原因究竟是什么?房地产业的发展水平取决于一个国家或地区的经济发展水平,反过来又影响该国家或地区的经济发展,从长期看,房地产周期与宏观经济周期到底存在怎样的关系?本文从房地产宏观调控、供给和需求出发,探讨以下两个方面的问题:(1)究竟是什么因素导致了房地产价格的上涨?影响程度如何?(2)如何对房地产业的未来的景气状况做出判断?通过分析研究制定相应的逆周期调控政策,防止房地产经济的“泡沫”式增长。为讨论上述问题,本文首先系统梳理了国内外关于房地产周期与宏观经济周期的联动机制及其产生原因,以及房地产景气指数在预测房地产走势方面的文献;然后根据2000到2016年的房地产市场和宏观经济基本面月度数据,对我国房地产市场的运行特征进行研究;最后从房地产建设、房地产销售、房地产投资、个人购房贷款、货币供应量等方面,分析我国房地产周期波动的影响因素。与以往对房地产周期波动研究不同的是,本文在在全面考虑房地产行业和宏观经济基本面各相关指标的基础上,分析我国房地产周期波动的影响因素。在构建房地产景气指数时,考虑指标间时滞效应的影响,通过时差相关分析和K-L信息量计算将其分为先行和一致指标,并由此构建房地产景气先行和一致指数,研究我国房地产市场未来的景气走势。根据房地产价格影响因素分析以及计量模型的实证分析,得出以下主要结论:(1)房地产价格受房地产投资、新开工面积、竣工面积、发电量、水泥产量等指标的共同影响,并同时受自身过去3期水平的影响,表现出不同程度的滞后效应。(2)房地产价格增速变动1个百分点,将导致未来1期房地产价格增速同向变动0.36个百分点,导致未来2期和3期的房地产价格增速分别反向变动0.08和0.02个百分点;(3)房地产投资完成额同比增速变动1个百分点,将导致未来3期的房地产价格增速变动0.17个百分点。通过构建房地产投资景气指数,发现我国房地产景气先行合成指数较一致合成指数大约保持5个月的先行趋势,时差相关系数在0.70左右,先行特征比较稳定。在此基础上预测2017年上半年房地产投资增长率趋于平稳,不会出现大幅度波动。经2017年房地产投资增长率真实值进行比较,发现房地产景气先行指数的预测较为准确,可作为我国房地产行业未来景气预测的判断指标。本文通过对房地产周期波动的影响因素进行研究,并构建房地产景气指数,在一定程度上可以为相关部门制定调控措施提供一定的依据,也可以为开发商投资以及消费者购房决策提供参考意见,保障我国房地产市场的健康协调发展。