在房地产开发中,城市综合体由于具有体量大,物业类型多样,涵盖商业、办公、酒店住宅等多种物业类型。尽管城市核心区通常是商业最发达的区域,但城市综合体的兴起并不以城市核心区为主,往往位置相对偏远或处于城郊结合部。综合体中的住宅类物业,由于商业配套完善,可以实现便利的居家、购物、商务与休闲,所以营销上亮点多,好提炼;但作为房地产开发中一直强调的最重要的要素——地段,对于大多数综合体来讲由于地处非传统的商业核心区,往往增加营销的难度。本文主要以嵊州市XCWY城市综合体为研究案例,运用理论和实践相结合的研究方法,对嵊州市XCWY城市综合体的营销环境以及市场定位进行分析,在分析的基础上,提出XCWY城市综合体的营销组合策略,从市场营销目标的角度制定产品策略、价格策略、渠道策略以及促销策略,并且从销售团队建设方面对XCWY城市综合体的营销实施保障措施进行分析,最后对整个项目的实施情况进行总结并提出改善建议。从本文的研究中主要可以得出以下结论:(1)城市综合体项目营销中的一大关键点就是对潜在客户的需求分析,只有这样才能最大限度地迎合客户的需求,更好的适应产品进入市场时的市场内外环境。从开盘后XCWY的盘客与统计可以看出由于销售对客户的需求分析不到位,导致开盘后客户的到场率相对偏低。(2)精确的营销定位,对顾客群体有着清晰的辨析,是带动城市综合体进程的关键。从嵊州市XCWY项目综合体来看,客户群比较小众,主要在项目形象建立期实现线上的报纸、大牌等,而线下圈层活动则是贯穿项目始终的。因此针对小范围内实施有针对性精准营销显得特别关键,本文针对XCWY综合体项目开展的营销推广方案也取得了不错的反响。综上所述,随着技术的发展、时代的进步、人们的消费观念的变化,房地产营销策略组合应该随之变化。