住房在消费、投资和国民收入中占有重要地位,住房价格的波动不仅受到居民和企业等微观市场主体的关注,而且也越来越为各国经济政策制定者所重视。20世纪90年代初日本地产泡沫的破灭、1997年东南亚金融危机的爆发以及2007年以来美国房市泡沫引发的经济金融危机都表明经济波动与住房价格波动之间有着紧密的联系。我国经济2003-2007期间也呈现出房价持续上涨、贷款规模不断增加和宏观经济高位运行的特征,2008年下半年以来面对住房市场的调整和经济增速的显著回落,有关是否应该以及如何调整住房市场有关政策来促进经济持续增长目标的实现争议很大。对这些现象的解释和有关问题的回答需要对住房价格与宏观经济波动的关系进行研究。　　 现有的房地产经济理论对宏观经济对住房市场的影响的论述较为丰富,而对住房市场对宏观经济的影响的研究则相对不足。有关房价波动对宏观经济的影响路径以及房价波动是否会成为经济波动的因为等命题,理论界仍没有给出清晰的回答。对于像我国这样仍处于快速城市化、工业化与制度变革阶段的新兴经济体和新兴住房市场而言,房价波动在符合一般市场规律的同时,也受到制度和政策因素的影响,房价波动对宏观经济的影响路径也具有中国特色。　　 本文在国内外已有研究的基础上,采用由个体到总量、由局部到一般均衡的理论分析方法、误差修正模型、格兰杰因果检验、VAR模型和脉冲响应函数等计量分析方法以及比较分析方法对住房价格与经济波动的关系进行全面、系统的理论、实证与政策研究。研究从三个层面展开。首先,对房价波动及其与经济基本面的关系进行研究,以期探究房价的波动规律及房价是否具备成为潜在经济波动源的可能性。其次,从产品市场和货币信贷市场两方面对房价波动对宏观经济的影响进行从局部到一般均衡的分析,以期考察房价波动对宏观经济的影响机制、影响大小及其决定因素。最后,在上述分析的基础上,寻求保持房价稳定,促进国民经济长期持续增长的应对之策。　　 主要研究结论有以下几方面:　　 1.住房价格脱离经济基本面的短期波动使其具备成为经济潜在波动源的可能性。(1)长期内,住房价格与基本经济因素之间存在均衡关系,短期内,住房价格出现偏离长期均衡关系的独立运动,从而住房价格具备成为经济潜在波动源的可能性；(2)住房价格的短期波动及其向长期均衡水平的调整主要受市场主体的近视预期与羊群行为心理、住房供给弹性、货币信贷支持程度以及制度所提供的激励等四个内外因素的影响。　　 2.住房价格波动对消费、投资和信贷造成冲击,从而引发经济波动。　　 (1)在产品市场上,房价上涨通过财富效应和资产负债表效应对消费需求产生正向影响,通过收入效应产生负向影响,房价波动对总消费的效应方向具有不确定性；房价上涨通过托宾Q效应和资产负债表渠道导致住房投资增加,通过产业关联效应和资产负债表渠道对其他固定资产投资活动产生促进作用,从而带来投资需求方向一致的变化。　　 (2)在货币信贷市场上,房价上涨增加企业和家庭的各类信贷需求,并提高他们的信贷可获得性,同时,通过资产负债表渠道和货币内生供给机制增加银行信贷供给能力,从而引起信贷规模的扩张。　　 (3)最终,房价的上涨通过提高计划支出水平和增加信贷供给规模,使得IS和LM曲线外移,从而导致短期内产出水平的显著增加。随着时间的推移,最终价格水平出现较大幅度的上涨,而产出水平则因成本的提高和资源的约束,出现一定程度的调整。　　 3.住房价格与银行信贷之间的互动机制在住房价格与经济波动的关系中扮演了至关重要的角色。　　 (1)由于货币信贷支持程度和资产负债表渠道分别在房价的短期波动和房价波动影响宏观经济的路径中发挥着重要作用,房价与信贷之间的互动机制不仅加剧了房价短期波动的幅度,也增强了房价波动对宏观经济的影响力度,这与伯南科等人提出的金融加速器思想相一致。　　 (2)互动机制下住房周期与信贷周期和经济周期相伴随。房价的波动使得金融机构面临信用风险、赢利能力变化的风险以及抵押物变现风险等金融风险。随着住房和金融市场中信息不对称程度的提高、群体性近视预期和投资投机行为的加强以及经济体资产负债率和杠杆率的提高,房价脱离经济基本面的大幅上涨使得风险显著膨胀,最终价格的大幅调整又会引发信贷危机和经济危机。　　 4.结构性因素和制度政策因素是决定住房价格波动对宏观经济影响大小的重要因素。　　 (1)住房分配结构、产业结构和融资结构等结构性因素对效应强度有重要影响。较高的住房所有权拥有率有助于提高财富效应,降低预算约束效应。住房投资在投资结构中比重越高,房价波动对投资需求的影响就越大,但是,也越易导致经济结构的失衡。家庭和企业越依赖于抵押贷款来进行融资,以及银行信贷结构中房地产有关贷款比重越高,房价波动对金融稳定的影响就越大。　　 (2)土地、金融、税收等制度的不完善是使得房价波动对经济产生巨大冲击的深层次因素。金融管制制度的放松有助于发挥房价对消费的担保效应,但是如果缺乏必要的监管,则会在加强房价与信贷之间的互动机制的同时,使得房价极易脱离经济基本面,并引发金融危机和经济危机。　　 5.我国住房价格波动对宏观经济具有显著的、颇具特色的总量和结构效应。　　 (1)以北京市为例,2005-2007期间北京市住房价格的快速上涨已使其持续偏离长期均衡水平,直接因为有住房资本使用成本的持续下降、土地供给的大幅减少以及住房市场内在调整能力的显著下降(降幅为75％)等,深层次原因是转型期土地供给、住房保障以及政府调控等制度和政策因素存在的不足。　　 (2)从房价波动对总需求的结构影响来看,1998-2007期间我国房价增长率对消费增长率的影响系数是-0.05,在经济欠发达地区,负向影响更大。住房投资的价格弹性系数和Q值弹性系数都显著高于1,对于房价冲击,住房投资的正向响应具有滞后性和长期性；住房投资对国民经济其他相关部门投资具有一定推动作用和显著拉动作用。由此可认为,2005-2007期间房价的过快上涨是造成消费率持续下降、投资率持续上升从而加剧经济结构失衡的因素之一。　　 (3)我国住房价格与银行信贷之间已经形成显著的互动机制,信贷的住房价格弹性系数在东部地区更高。当前我国房价的大幅调整对过度负债的住房供需双方均会造成巨大财务风险,由此产生的信用风险和抵押物变现风险使得金融系统的稳定性受到潜在威胁:风险产生的深层次因为是政府的过度管制导致金融产品创新缓慢、信用制度和抵押贷款制度存在缺陷以及监管的不到位。　　 (4)从房价上涨对宏观经济的总量影响来看,1998-2007期间我国住房价格增速提高1个百分点,将使产出缺口增加0.76％,并最终推动价格水平的上涨。2005-2007年房价的持续上涨对经济增长逐渐由平稳转向偏快再转向过热起到很大推动作用,2008年下半年起住房市场的调整又加大经济向下调整的压力。　　 政策建议主要有:(1)稳步推进金融市场的创新,逐步放松市场的管制,并完善基础性制度建设,建立风险预警机制,加强金融风险监管;(2)建立健全体系完整、结构合理、反应灵敏、秩序良好、信息公开的住房市场,并完善指标体系,加强市场动态监测；(3)作为住房用地一级市场的供给者,政府应制定中长期土地储备和供应规划,完善出让方式,实现供地的平稳有序,以避免供地行为本身造成市场波动；(4)货币信贷政策的制定需要对房价波动及其与信贷和总需求之间的互动机制给予充分的重视,可主动采取差别化的反周期措施来控制抵押贷款的发放,以降低金融加速器效应；(5)住房产业政策应对住房产业的发展作出系统性、长远性规划,并完善住房有关法律法规体系。