随着我国房地产业的飞速发展，以开发销售为主要运营模式的住宅房地产日趋成熟。与此相反，以大型零售业、写字楼、酒店等业态组成的商业地产却发展缓慢。除了北京、上海、广州等一线城市和个别二线领先城市外，我国大部分城市中，商业地产的发展在2006年后才初现苗头。　　 近年来，商业地产在房地产金融危机中表现出强劲抗跌性以及物业资产价值增值的巨大空间使其成为地产投资开发领域的新宠。与住宅地产不同，商业地产开发具有投资大、回收期长、周转率低、资金沉淀效应明显等特点。同时，对持有型商业地产而言，运营管理水平也是决定物业盈利水平的重要因素。因此，大型商业地产的开发及运营对开发商而言既是机遇也是挑战。　　 本文的研究对象是在商业地产中最具业态复合性，同时建设及运营难度最大的大型城市综合体。作为世界五百强企业，中粮集团于2006年正式进入商业地产开发领域，旗下的大悦城大型城市综合体以商业购物中心为主，配有酒店、公寓、写字楼等多种物业组合形态。其中，商业部分定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，并以舒适的购物环境、丰富的娱乐业态、时尚的零售商品构成“大悦城”的品牌特征。目前已投入运营的“大悦城”城市综合体有“北京西单大悦城”、“北京朝阳大悦城”、“上海大悦城”和“沈阳大悦城”，在建项目有“天津大悦城”、“成都大悦城”等，开发经营总规模超过150万平方米。　　 本文在总结了上述大悦城项目开发经验的基础上，结合作者在多年项目投资工作中探索出的经验及方法，通过杭州大悦城项目展示了一整套城市综合体可行性研究的思路和方法。本研究通过对城市宏观经济环境、各类房地产中观市场环境、项目所在区域微观环境的考察，分析了杭州市的整体投资环境和发展潜力、商业零售业市场、高档写字楼市场、高档酒店市场和住宅市场。对每种房地产物业市场的现状特征、市场供求情况和主要竞争对手进行了深入研究。在此基础上，确定了杭州大悦城各种物业产品的市场机会点、总体定位、主力客群以及租金水平（住宅为销售价格）。最后，通过详细的财务测算，模拟推演出项目建成后的运营情况以判断其投资收益情况。　　 由于城市综合体项目在国内房地产市场出现较晚，同时由于其耗资巨大，回报期长，因此本研究的相关资料相对较少，商业地产业内也尚未形成统一的综合体项目可行性研究范本。正因如此，本研究是国内商业地产研究方面的一次有益尝试。尽管存在诸多不成熟之处，但本文立足于实证研究，从实践出发形成的可行性研究方法，对国内大型商业地产项目的立项研判工作具有积极的指导意义。