公房是我国计划经济时代的产物，在当时，是作为必要生活资料由国家进行分配，带有明显的福利性。但随着改革开放和市场经济的发展，公房开始向私有化、市场化、商品化的方向改革。公房使用权基于公房租赁制度的出现，到现在已经存在了几十年，但由于其与一般商品房的租赁不同，学界关于公房使用权性质的讨论一直没有间断。实践中，关于公房使用权究竟是物权还是债权的性质判断，将直接影响公房使用权主体变更中交易和继承等相关问题的解决。本文支持公房使用权属于用益物权属性的结论，并将该结论运用于公房使用权主体变更的相关实际问题的解决，希望通过由表及里的分析找出公房使用权交易和继承过程中问题出现的症结，缓解现实矛盾，更好地保障公房使用权人及相关权利人的利益。本文第一部分对公房和公房使用权的概念进行了界定，细致分析了公房使用权的物权特征，并得出公房使用权用益物权属性的结论。同时简要分析了房改政策对我国公房使用权法律制度的影响。本文第二部分重点分析了公房使用权主体变更问题中公房使用权交易问题以及继承问题，着重介绍了两者的理论基础、表现形式、现实意义以及弊端分析。本文第三部分主要对今后如何规范公房使用权主体变更形式和程序做了设想，并对如何完善公房承租人、共同居住人利益保护制度以及完善公房的公示制度提出建议。