自上世纪90年代开始,我国老年人口数量快速增长,社会老龄化程度不断加深,老年人口数量的剧增和养老机构床位的缺乏使我国社会面临着巨大的养老压力,日益凸显的养老问题引起了政府和社会的共同关注。“福利性事业,准市场化运作”的养老地产在此背景下应运而生,发展养老地产也成为应对人口老龄化的一项重要举措。同时,随着社会经济的发展和养老观念的改变,传统的养老模式已经不能满足老年人追求优质晚年生活质量的需求,来自不同行业的投资者开始进入养老地产市场,投入到养老住宅的开发中,市场化实业运转规律的养老项目越来越多。尽管特殊的消费群体使得养老地产区别于传统住宅项目,但是房地产开发商及其它投资者开发养老地产项目的最终目地都是获得收益,对于营利性养老地产项目来说,发展模式的选择是养老地产盈利的关键。因而本文运用文献研究法、比较研究法、案例分析法等方法,主要从产业角度对企业盈利型养老地产项目发展模式进行全面、深入的梳理分析,反映养老地产发展模式动态和趋势,探讨适合我国特殊国情的可持续性发展的养老地产发展模式,并对我国当前和今后养老地产的发展提出自己的思考和建议,旨在促进我国养老地产的系统化、深入化研究,为养老地产的发展提供理论和实践层面的参考借鉴意义。本文对我国养老地产发展模式研究的主要内容是:首先,先从社会、经济、政策等角度指出养老地产在我国出现的必然性和发展养老地产的意义,之后从多个层面归纳了国内外养老地产的研究文献并指出国内外学者研究的侧重点,在前人研究基础上从多个角度阐述了养老地产的内涵、性质和特点,丰富和完善我国养老地产研究理论。其次,以代表性发达国家美国和日本为例,系统介绍了东西方发达国家养老地产发展经验,并对我国养老地产发展历程和现状作了梳理。在此基础上通过搜集整理我国现有的养老地产项目,将我国养老地产的主要开发模式归纳为居家式养老地产开发模式、大型综合养老社区开发模式、与相关设施并设互惠互利开发模式、异地度假型养老地产开发模式四种模式;将其运营盈利模式归纳为全部出售型、长期持有型、部分出售+长期持有型三种模式。结合现有案例对各种模式的特点、优劣势和适用的市场环境及对应的项目类型作了深入分析,并对养老地产发展趋势进行了预测总结。最后,根据前文对养老地产开发运营模式的详细阐述,认为依托社区建设的养老模式更能满足各类老人的需求。对养老社区的构建从项目指标、产品形式、配套设施和运营模式几个方面进行了分类介绍。之后从微观和宏观角度对养老地产发展提出了思考和建议。微观角度从项目前期市场定位、中期经营管理到后期销售运营各阶段对于提高养老地产开发运营成效提出了思考策略;宏观角度从界定中央与地方职责、加强政府与社会互动以及设定政策实施顺序三个方面构建了养老地产政策体系框架。