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摘要：房地产市场持续火热，国内各地房价持续上涨，政府出台的相关房地产市场调控政策失效，本文对政府的调控政策未能达到预期效果的原因进行分析探究，并提出合理的政策建议。
关键字：政府调控 房地产市场 房地产价格
一、政府房地产市场调控失效的现状
近十年来，房地产市场持续升温火热，国内各地房价持续上涨，很多的城镇居民买不起房，不停地找着便宜适用的租房，不停地换房，不停地搬家，颠沛流离，有了孩子之后，又要为小孩的上学教育考虑，狠狠心，咬咬牙，托关系，贷了款，买了房，又要为每年高高的贷款利息发愁，拼命地工作，拼命地挣钱，每天过着早起晚归的日子，只为还房贷···中低收入的城镇居民因为高额的房价大半生似乎都在为了一套房子而奋斗。中国的城镇居民因为房价问题生活得如此的辛苦，难道政府就没有出台相关政策改善民生问题吗？答案是有的，只是所出台的政策收效甚微，没有遏制住房价的不断上涨，房价的居高不下，已经突破了民众的心理预期，造成一种恐慌性需求，因而那些贷了款买了房的民众又要为高高的房贷而忧心，不管是买了房还是没买房的民众都处于在一种高强度的压力之下，民何以生？
政府对房地产市场调控的失效未能给房地产市场的持续升温火爆降温，也未能有效控制房地产价格的持续上涨，直接严重影响了国际民生的发展。
二、政府调控政策及手段
在我国，政府对房地产市场的调控十分频繁，从来没有哪个行业如房地产行业一样受到政府如此的“青睐”，从2002年的“土地改革”，到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、再到2009年的“国四条”、2010年的“新国十条”、2011年的“新国八条”、2012年的“限购、限贷”、2013年的“国五条”等等，以及其他的大大小小关于房地产市场政策的出台从不同的方面出发都是为了能够遏制房地产价格的过快上涨。
从这些年出台的政策可以看出，政府调控的措施主要可以归纳为货币政策、土地政策、财政政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本，以及通过信贷控制，即法定存款准备金再贴现和公开市场业务三种货币政策工具，控制商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税企业所得税营业税等，增加开发成本，降低开发商的利润，影响其开发积极性，进而影响房地产供给；同时，对购房者征收印花税契税房产税物业税等，降低其购买力，进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接最严厉的调控措施当属限购令，限购令对于房价波动的影响是巨大的，它直接限制了家庭购买房屋的套数，限制了人们的购房需求，从而导致了住房价格的下降。
三、政府调控政策失效的原因分析
1.市场需求过度旺盛，房价持高不下
在我国房地产市场中，买房需求主要可以分为三种，一种是购房自住，这类人多为中低下收入者，他们往往购房困难。一种是购房他住，这类人买房子是为了出租，自己从中收取租金从而形成自己的部分收入，这类人多为中上收入者，他们购房较容易。还有一种是购房不住，这类人买房子是为了在房价上涨到一个很高水平的时候，将房子抛售出去，从中获取买房的差价，类似一种稳赢不赔的炒股，这类人购房容易。在我国，形成的现状是大多数存在着刚性需求的人买不起房子，而很容易买房的人大多数是出于投资性需求。房子的高价售出并没有减少市场上的买房需求，只是将买房需求愈演愈烈。
政府在各个时点出台的政策措施在当时考虑也不是全无合理性，只是房地产问题错综复杂，积重难返，政府出台相关政策的初衷是想让房价降低，让更多的人买得起房，可是最后的结果却是更多的人买不起房，每次宣布调控政策出台，政策里所要征收的税负最后总是要购房者承担，造成了人们的一种恐慌性需求，立即导致抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后，房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期，但随后会再度形成上涨趋势。
2.地方政府与中央政府目标利益的不一致
①.地方政府对房地产供给结构的调控效果不佳
房地产企业在开发房地产时，目标是追求利润的最大化，对户型、价位、销售的环节拥有绝对的自主权，由于经济适用房和廉价出租房的利润较低，房地产企业没有义务为社会公众中占很大比例的中低下收入者的住房负责，因此，房地产企业所造的房子大部分都是商品房，目前在我国住房市场中，商品房与经济适用房和出租房的比例大于8：2，经济适用房是以微利出售给中低收入家庭、住房困难户的普通住宅， 只售不租； 廉租房针对城镇居民中最低收入者， 只租不售。目前， 我国这两类人员占绝大多数， 而提供给他们的住房却只占极少的比例。住房结构严重失衡。
虽然地方政府也应该是造福人民的，然而部分地方政府他们对提供保障性住房以及参与房地产市场的调控似乎并没有执行力度，据统计，地价和政府征收的税费占到房地产价格的50%以上，而在商品房市场开发中可以获取高额的利润之下，部分地方政府的管理出现松懈，甚至是故意放水。这也住房结构会如此严重失调的原因。
②.地方政府弱化房地产市场调控政策
房地产市场是地方政府财政收入的主要来源，在很多经济发达的地区，房地产市场交纳的税收占地方政府财政收入的50%以上。而且近些年来，房地产市场的迅速发展快速带动了GDP的发展，而一些地方政府的部分官员追求地方的经济发展就是以GDP增长率作为唯一指标，因为GDP象征着地方的发展情况，GDP高了，这地方政府的官员也是有利的。
中央政府希望房价降下来，但是对于部分地方政府来说，房价的“高烧不退”意味着他们的高额利润，房地产市场调控政策的失效，地方政府将其弱化是其中的一个原因。
③.中央政府对地方政府的约束机制不够
近年来，中央政府出台相关政策来调控房地产市场时，主要针对的对象都是买房者和购房者，对地方政府执行的力度没有做出要求，因此，部分地方政府因为自己的私利做出的一些间接导致不利于国计民生发展的事情不需要为此承担相应责任。这是政策的漏洞，对地方政府的执行力度没有加以约束。
四、针对政府调控失效的政策建议
1.充分合理运用经济手段。税收是国家财政收入的主要来源，但是国家财政收入不能依赖房地产的税收，一味的提高房地产的税收是不合理的，这导致的结果是房价提高，中下收入的人们买不起房子。国家政府可以通过制定更为科学的房地产税收政策来实现调节供需平衡问题，让更多的贫苦人民也拥有自己的房产。
2. 抨击投资性需求，对于刚需族的购房实行优惠鼓励。中国所建的房子是全世界最多最快的，但是却还是有很多人没有房子，原因是因为有些人手里有几套房产，没卖出去，没租出去，空置着，房子没有得到充分合理的利用。遏制投资性需求者购房，鼓励刚需族买房很有必要。
3. 推动地方政府落实调控政策。减少地方政府对房地产市场税收的依赖，打断地方政府与地方房地产市场之间的利益链，让地方政府成为人民利益的服务者。对地方政府建立约束机制，监督其调控政策执行情况。另外，不能以GDP增长率作为地方发展情况的唯一指标，应从多方面考察。
参考文献：
1. 金春良，新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望【J】湖北经济学院学报（人文社会科学版），2012（04）
2. 吴群，石弘，政府在房地产调控中的角色错位研究，财会月报（综合）2007（12）
3. 金碚，房地产调控政策应有新思路，中国经营报，2013（03）
关键字：政府调控 房地产市场 房地产价格
一、政府房地产市场调控失效的现状
近十年来，房地产市场持续升温火热，国内各地房价持续上涨，很多的城镇居民买不起房，不停地找着便宜适用的租房，不停地换房，不停地搬家，颠沛流离，有了孩子之后，又要为小孩的上学教育考虑，狠狠心，咬咬牙，托关系，贷了款，买了房，又要为每年高高的贷款利息发愁，拼命地工作，拼命地挣钱，每天过着早起晚归的日子，只为还房贷···中低收入的城镇居民因为高额的房价大半生似乎都在为了一套房子而奋斗。中国的城镇居民因为房价问题生活得如此的辛苦，难道政府就没有出台相关政策改善民生问题吗？答案是有的，只是所出台的政策收效甚微，没有遏制住房价的不断上涨，房价的居高不下，已经突破了民众的心理预期，造成一种恐慌性需求，因而那些贷了款买了房的民众又要为高高的房贷而忧心，不管是买了房还是没买房的民众都处于在一种高强度的压力之下，民何以生？
政府对房地产市场调控的失效未能给房地产市场的持续升温火爆降温，也未能有效控制房地产价格的持续上涨，直接严重影响了国际民生的发展。
二、政府调控政策及手段
在我国，政府对房地产市场的调控十分频繁，从来没有哪个行业如房地产行业一样受到政府如此的“青睐”，从2002年的“土地改革”，到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、再到2009年的“国四条”、2010年的“新国十条”、2011年的“新国八条”、2012年的“限购、限贷”、2013年的“国五条”等等，以及其他的大大小小关于房地产市场政策的出台从不同的方面出发都是为了能够遏制房地产价格的过快上涨。
从这些年出台的政策可以看出，政府调控的措施主要可以归纳为货币政策、土地政策、财政政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本，以及通过信贷控制，即法定存款准备金再贴现和公开市场业务三种货币政策工具，控制商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税企业所得税营业税等，增加开发成本，降低开发商的利润，影响其开发积极性，进而影响房地产供给；同时，对购房者征收印花税契税房产税物业税等，降低其购买力，进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接最严厉的调控措施当属限购令，限购令对于房价波动的影响是巨大的，它直接限制了家庭购买房屋的套数，限制了人们的购房需求，从而导致了住房价格的下降。
三、政府调控政策失效的原因分析
1.市场需求过度旺盛，房价持高不下
在我国房地产市场中，买房需求主要可以分为三种，一种是购房自住，这类人多为中低下收入者，他们往往购房困难。一种是购房他住，这类人买房子是为了出租，自己从中收取租金从而形成自己的部分收入，这类人多为中上收入者，他们购房较容易。还有一种是购房不住，这类人买房子是为了在房价上涨到一个很高水平的时候，将房子抛售出去，从中获取买房的差价，类似一种稳赢不赔的炒股，这类人购房容易。在我国，形成的现状是大多数存在着刚性需求的人买不起房子，而很容易买房的人大多数是出于投资性需求。房子的高价售出并没有减少市场上的买房需求，只是将买房需求愈演愈烈。
政府在各个时点出台的政策措施在当时考虑也不是全无合理性，只是房地产问题错综复杂，积重难返，政府出台相关政策的初衷是想让房价降低，让更多的人买得起房，可是最后的结果却是更多的人买不起房，每次宣布调控政策出台，政策里所要征收的税负最后总是要购房者承担，造成了人们的一种恐慌性需求，立即导致抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后，房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期，但随后会再度形成上涨趋势。
2.地方政府与中央政府目标利益的不一致
①.地方政府对房地产供给结构的调控效果不佳
房地产企业在开发房地产时，目标是追求利润的最大化，对户型、价位、销售的环节拥有绝对的自主权，由于经济适用房和廉价出租房的利润较低，房地产企业没有义务为社会公众中占很大比例的中低下收入者的住房负责，因此，房地产企业所造的房子大部分都是商品房，目前在我国住房市场中，商品房与经济适用房和出租房的比例大于8：2，经济适用房是以微利出售给中低收入家庭、住房困难户的普通住宅， 只售不租； 廉租房针对城镇居民中最低收入者， 只租不售。目前， 我国这两类人员占绝大多数， 而提供给他们的住房却只占极少的比例。住房结构严重失衡。
虽然地方政府也应该是造福人民的，然而部分地方政府他们对提供保障性住房以及参与房地产市场的调控似乎并没有执行力度，据统计，地价和政府征收的税费占到房地产价格的50%以上，而在商品房市场开发中可以获取高额的利润之下，部分地方政府的管理出现松懈，甚至是故意放水。这也住房结构会如此严重失调的原因。
②.地方政府弱化房地产市场调控政策
房地产市场是地方政府财政收入的主要来源，在很多经济发达的地区，房地产市场交纳的税收占地方政府财政收入的50%以上。而且近些年来，房地产市场的迅速发展快速带动了GDP的发展，而一些地方政府的部分官员追求地方的经济发展就是以GDP增长率作为唯一指标，因为GDP象征着地方的发展情况，GDP高了，这地方政府的官员也是有利的。
中央政府希望房价降下来，但是对于部分地方政府来说，房价的“高烧不退”意味着他们的高额利润，房地产市场调控政策的失效，地方政府将其弱化是其中的一个原因。
③.中央政府对地方政府的约束机制不够
近年来，中央政府出台相关政策来调控房地产市场时，主要针对的对象都是买房者和购房者，对地方政府执行的力度没有做出要求，因此，部分地方政府因为自己的私利做出的一些间接导致不利于国计民生发展的事情不需要为此承担相应责任。这是政策的漏洞，对地方政府的执行力度没有加以约束。
四、针对政府调控失效的政策建议
1.充分合理运用经济手段。税收是国家财政收入的主要来源，但是国家财政收入不能依赖房地产的税收，一味的提高房地产的税收是不合理的，这导致的结果是房价提高，中下收入的人们买不起房子。国家政府可以通过制定更为科学的房地产税收政策来实现调节供需平衡问题，让更多的贫苦人民也拥有自己的房产。
2. 抨击投资性需求，对于刚需族的购房实行优惠鼓励。中国所建的房子是全世界最多最快的，但是却还是有很多人没有房子，原因是因为有些人手里有几套房产，没卖出去，没租出去，空置着，房子没有得到充分合理的利用。遏制投资性需求者购房，鼓励刚需族买房很有必要。
3. 推动地方政府落实调控政策。减少地方政府对房地产市场税收的依赖，打断地方政府与地方房地产市场之间的利益链，让地方政府成为人民利益的服务者。对地方政府建立约束机制，监督其调控政策执行情况。另外，不能以GDP增长率作为地方发展情况的唯一指标，应从多方面考察。
参考文献：
1. 金春良，新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望【J】湖北经济学院学报（人文社会科学版），2012（04）
2. 吴群，石弘，政府在房地产调控中的角色错位研究，财会月报（综合）2007（12）
3. 金碚，房地产调控政策应有新思路，中国经营报，2013（03）