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摘 要 本文对城市土地行政管理绩效评价体系进行了构建，提出以土地资源管理、土地职能管理、部门体系建设和土地行政满意度4个方面为目标层的指标体系，并使用层次分析法分析指标权重，运用模糊评价方法对指标分值进行测算，对城市土地行政管理绩效评价体系的构建作了初步的探讨。
关键词 城市土地行政管理 绩效评价 层次分析
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
一、导言
城市土地行政管理绩效评价旨在加强城市土地行政管理的科学性和高效性，有助于提高土地管理部门工作效率，促进土地的可持续利用。我国现阶段处于改革的重要时期，政府职能由单方面的管理逐步在转为管理与服务并重，并且引入市场化竞争机制，借鉴企业管理机制，逐步重视有效投入产出和绩效衡量。在这个时期，一套完整的土地行政管理的绩效评价体系对政府在土地方面深化改革有着必要的指导意义。
二、城市土地行政管理绩效评价体系构建
（一）城市土地行政管理绩效评价体系构建的原则。
1、目标一致性原则。
对于城市土地行政管理绩效的评价目的不单单是简单的判断出绩效的高低，而更是对于城市土地管理过程优化的建议和对整个管理方向的判读和引导，从而实现城市土地的更加科学高效的管理利用。
2、可比性原则。
整体指标体系中，所有的指标都应该具有相对独立性，指标与指标间应避免内涵的相似和重复。在体系构建的过程中，应注重指标整体范围的一致性，只有在同一范围内并具有一致属性的指标才有可比性，进而才能够反映出该区域的差异性。
3、定量与定性相结合的原则。
在指标选取的过程中，应以定量指标为主，定性指标为辅，尽可能多选取能够定量的指标来反映城市土地管理的绩效。。
（二）城市土地行政管理绩效评价指标的选取。
本文将城市土地行政管理绩效评价指标分为土地资源管理、土地职能管理、部门体系建设和土地行政满意度4个方面。
1、土地资源管理。对城市土地管理绩效的评价首先是从其土地资源的管理是否高效合理来作出判断。土地管理部门最本职的工作就是对于城市土地资源的管理和利用，反映这一目标的指标有：土地承载功能管理和土地生态功能维护。
2、土地职能管理。土地职能管理是对于城市土地行政部门本职工作高效与否的一个重要判断指标，其子指标有土地规划管理、土地储备管理、土地供给管理和土地产权管理，从其各方面来衡量城市土地行政管理绩效水准。
3、部门体系建设。部门体系建设指标反映了城市土地管理部门作为一个行政管理部门其内部建设水平高低，是一个直接反映城市土地行政管理水准的重要指标。其中子指标有人力资源管理和行政效率管理。
4、土地行政满意度。土地行政满意度是一个反映公众对于城市土地行政管理水准的认可程度，是整个指标体系的重要组成部分。其中包含满意度与公众诉求、勤政廉政状况和公众对土地管理参与程度等指标。
（三）城市土地行政管理绩效评价指标筛选方法。
在土地行政管理中，对于绩效的评价指标选取一般而言有以下几种方法：
1、德尔菲法。
德尔菲法（Delphi Method）又称专家意见法，是一种为了克服专家会议法中专家对于研究对象的意见容易受群体主观意识影响有所偏差的缺陷而产生的专家预测方法，其在各类土地管理绩效评价中使用广泛。德尔菲法主要是通过组织相关的包括农田、水力、环境和土地等方面专家，使用问卷调查的方式对于研究对象的备选指标体系进行评分，并进行预测估算。然后将评分结果反馈给专家，利用控制反馈机制使得评分结果逐步收敛并趋于一致，以期最后得到相对一致的评分估算结论。在整个过程中，专家不与其他专家发生联系，只将评估信息反馈与组织者，这有助于个专家通过个人判断得出相对独立的结论，再通过概率统计，使得整个体系方法具有独立、可操作、统计性和主客观结合的特点。
2、相关分析法。
相关分析（Correlation Analysis）是一种用于对研究对象本质中反映其不同方面特性的组成元素间是否存在依存重叠关系进行判断并对其相关程度进行估算的统计方法。一般而言，土地管理事务涉及到社会的各个方面，其绩效的评价体系也相对复杂范围宽广，因而体系中各个指标所反映的信息和特性有重叠的可能。使用相关分析法可以从一定程度上减少指标间相互依存重叠的可能性，从而使整个指标体系更加系统有效。
3、主成分分析法。
主成分分析（Principal Component Analysis）又称主分量分析，是一种使用降维的方法将含有多个指标的体系转化为仅包含少数几个综合指标的体系的方法。由于在现实问题中，一般研究对象均拥有较多影响变量，为了能对其进行系统全面的分析判读而将评价体系进行简化同时突出主要影响因素，因此主成分分析法在对于相对复杂的指标体系的研究时有较多的应用。假设在土地行政管理绩效评价中有n个样本，每个样本有p个变量对其进行解析，则我们得到如下的一个n€譸阶的土地行政管理绩效评价数据的矩阵：
（1）
以上矩阵中较多变量对于我们考察数据有不利影响，为了能使得矩阵更加清楚明晰，我们用较少的几个综合指标来代替原有的变量指标，其过程就是进行降维处理。最直接的形式就是在原来变量指标的线性组合的基础上适当调整组合系数，让新的指标之间互相独立并代表性较佳。若将原变量指标记为x1，x2，...，xp，处理后的新变量指标记为x1，x2，...，zm（m≤p)，我们可以得到：
（2）
在（2)式中，系数lij由以下方式决定：
（1)zi与zj（i≠j；i，j=1，2，...，m)相互无关；
（2)z1是x1，x2，...，xp的所有线性组合中方差最大者；z2是与z1不相关的x1，x2，...，xp的全部线性组合中方差最大者； zm是与z1，z2，......zm-1中都不相关的x1，x2，...，xp的全部线性组合中方差最大者。由此得到的新变量指标z1，z2，...，zm分别为原变量指标x1，x2，...，xp的第一，第二，...，第m主成分。其中，z1在总方差中占的比例最大，而z2，z3，...，zm的方差递减。由此可见，主成分分析就是确定原有变量指标xj（j=1，2，...，p)在综合指标zi（i=1，2，...，m)上的负载lij（i=1，2，...，m；j=1，2，...，p)。从数理而言，它们是x1，x2，...，xp的相关矩阵的m个较大的特征值所对应的特征向量。
在处理实际问题的过程中，我们一般选取前几个最大的主成分，使得整个分析在减少了变量指标个数的同时更加着重关注于主要综合指标，令变量间的关系相对简单明晰，是整个指标体系更加简明系统。
综上分析，对于城市土地行政管理绩效评价指标体系的构建需要在参考各类土地管理绩效评价指标体系的基础上，结合城市土地的特性，选择适合的指标筛选方式。
（四）指标权重的确立。
一般而言，对于绩效评价因素权重的确立普遍采用三种方法：一是专家会议法，二是德尔裴法，第三种是层次分析法。层次分析法（Analytic Hierarchy Process）其特点是在处理问题的过程中对较为复杂的决策问题的本质、众多影响因子及其内在关系等方面进行深层次的分析后，通过较为简便的数学信息处理，使整个判断过程从主观感受转变为客观数学形式，进而使原有的多指标、多因子的复杂决策体系变为较的客观简便，易于量化。层次分析法因其以上特别，较多的用于对于绩效评价指标体系权重的确立上。本文中城市土地行政管理绩效评价体系影响因子较多，体系较为复杂，故采用层次分析法以确定各指标权重，其具体计算过程如下：
1、确定目标和评价指标。
个评价指标，。
2、构建判断矩阵。
判断矩阵中因子的取值用来反映评分者对于各个指标相对重要性的评价，用1到9和其倒数作为标度方式，其数字标度具体表示的重要性的相对概念如下表所示 ：
介于上述相邻之间对于准则c而言，n个元素之间相对重要性的比较会得到一个两两相较的判断矩阵A=(aij)n€譶
其中aij就是元素ui和uj相对于C的重要性的比例标度。判断矩阵A具有一下特征：aij＞0，aij=1/aij，aij=1
（五）确定指标权重。
1、计算判断矩阵中每行元素aij的几何平均数 i。
2、将向量 =( 1, 2, 3,… n)T归一化，得到权重向量w。
则 w=(w1,w2,w3,…wn)T为所求特征向量。
3、求最大特征向量 max。
其中(AW)i表示AW的第i个分向量。
（六）一致性检验。
构建好判断矩阵后，需要对其进行一致性检验，需计算一致性指标CI和平均随机一致性指标RI。
求一致性指标
CI =
其中 n 为判断矩阵的阶数。
求一致性系数
CR = CI / RI
当随机一致性比率CR = ＜0.01时，认为判断矩阵的不一致性在允许范围内，层次分析的结果有满意的一致性；CR>0.1时，则说明需要调整判断矩阵的元素取值，重新分配权系数的值。
三、城市土地行政管理绩效评价指标分值的计算
对于土地绩效管理一般采用多因素加权平均值法作为土地行政管理绩效评价的方法，该方法的关键就是不同层次评价指标权重的获取和评价指标分值的计算。而指标分值是实际数据和指标理想值的比值得到。指标理想值的确立采用标准值法、平均值法和极致发三种办法来确立。最后得到的分值乘以权重，就得到最后整体城市土地行政管理绩效评价的得分，公式如下：
模型为：
其中，F为城市土地行政管理绩效评价的综合指标值，Fi为i指标的分值；Wi为i指标的权重。
（作者：华中农业大学土地管理学院土地行政管理专业研究生）
参考文献：
[1]瞿忠琼，濮励杰，黄贤金.中国城市土地供给制度绩效评价指标体系的建立及其应用研究.中国人口·资源与环境，2006，6(2).
[2]楼江.城市运营背景下土地管理绩效评价的研究.华中科技大学学报，2006.23(3).
[3]盛智颖，张安录.从制度经济学的视角对土地垂直管理制度进行分析.生态经济.2005，（12）:26-31.
[4]郝晓辉.可持续发展指标体系初探.国土与区域经济，1996，5(1):65-69
关键词 城市土地行政管理 绩效评价 层次分析
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
一、导言
城市土地行政管理绩效评价旨在加强城市土地行政管理的科学性和高效性，有助于提高土地管理部门工作效率，促进土地的可持续利用。我国现阶段处于改革的重要时期，政府职能由单方面的管理逐步在转为管理与服务并重，并且引入市场化竞争机制，借鉴企业管理机制，逐步重视有效投入产出和绩效衡量。在这个时期，一套完整的土地行政管理的绩效评价体系对政府在土地方面深化改革有着必要的指导意义。
二、城市土地行政管理绩效评价体系构建
（一）城市土地行政管理绩效评价体系构建的原则。
1、目标一致性原则。
对于城市土地行政管理绩效的评价目的不单单是简单的判断出绩效的高低，而更是对于城市土地管理过程优化的建议和对整个管理方向的判读和引导，从而实现城市土地的更加科学高效的管理利用。
2、可比性原则。
整体指标体系中，所有的指标都应该具有相对独立性，指标与指标间应避免内涵的相似和重复。在体系构建的过程中，应注重指标整体范围的一致性，只有在同一范围内并具有一致属性的指标才有可比性，进而才能够反映出该区域的差异性。
3、定量与定性相结合的原则。
在指标选取的过程中，应以定量指标为主，定性指标为辅，尽可能多选取能够定量的指标来反映城市土地管理的绩效。。
（二）城市土地行政管理绩效评价指标的选取。
本文将城市土地行政管理绩效评价指标分为土地资源管理、土地职能管理、部门体系建设和土地行政满意度4个方面。
1、土地资源管理。对城市土地管理绩效的评价首先是从其土地资源的管理是否高效合理来作出判断。土地管理部门最本职的工作就是对于城市土地资源的管理和利用，反映这一目标的指标有：土地承载功能管理和土地生态功能维护。
2、土地职能管理。土地职能管理是对于城市土地行政部门本职工作高效与否的一个重要判断指标，其子指标有土地规划管理、土地储备管理、土地供给管理和土地产权管理，从其各方面来衡量城市土地行政管理绩效水准。
3、部门体系建设。部门体系建设指标反映了城市土地管理部门作为一个行政管理部门其内部建设水平高低，是一个直接反映城市土地行政管理水准的重要指标。其中子指标有人力资源管理和行政效率管理。
4、土地行政满意度。土地行政满意度是一个反映公众对于城市土地行政管理水准的认可程度，是整个指标体系的重要组成部分。其中包含满意度与公众诉求、勤政廉政状况和公众对土地管理参与程度等指标。
（三）城市土地行政管理绩效评价指标筛选方法。
在土地行政管理中，对于绩效的评价指标选取一般而言有以下几种方法：
1、德尔菲法。
德尔菲法（Delphi Method）又称专家意见法，是一种为了克服专家会议法中专家对于研究对象的意见容易受群体主观意识影响有所偏差的缺陷而产生的专家预测方法，其在各类土地管理绩效评价中使用广泛。德尔菲法主要是通过组织相关的包括农田、水力、环境和土地等方面专家，使用问卷调查的方式对于研究对象的备选指标体系进行评分，并进行预测估算。然后将评分结果反馈给专家，利用控制反馈机制使得评分结果逐步收敛并趋于一致，以期最后得到相对一致的评分估算结论。在整个过程中，专家不与其他专家发生联系，只将评估信息反馈与组织者，这有助于个专家通过个人判断得出相对独立的结论，再通过概率统计，使得整个体系方法具有独立、可操作、统计性和主客观结合的特点。
2、相关分析法。
相关分析（Correlation Analysis）是一种用于对研究对象本质中反映其不同方面特性的组成元素间是否存在依存重叠关系进行判断并对其相关程度进行估算的统计方法。一般而言，土地管理事务涉及到社会的各个方面，其绩效的评价体系也相对复杂范围宽广，因而体系中各个指标所反映的信息和特性有重叠的可能。使用相关分析法可以从一定程度上减少指标间相互依存重叠的可能性，从而使整个指标体系更加系统有效。
3、主成分分析法。
主成分分析（Principal Component Analysis）又称主分量分析，是一种使用降维的方法将含有多个指标的体系转化为仅包含少数几个综合指标的体系的方法。由于在现实问题中，一般研究对象均拥有较多影响变量，为了能对其进行系统全面的分析判读而将评价体系进行简化同时突出主要影响因素，因此主成分分析法在对于相对复杂的指标体系的研究时有较多的应用。假设在土地行政管理绩效评价中有n个样本，每个样本有p个变量对其进行解析，则我们得到如下的一个n€譸阶的土地行政管理绩效评价数据的矩阵：
（1）
以上矩阵中较多变量对于我们考察数据有不利影响，为了能使得矩阵更加清楚明晰，我们用较少的几个综合指标来代替原有的变量指标，其过程就是进行降维处理。最直接的形式就是在原来变量指标的线性组合的基础上适当调整组合系数，让新的指标之间互相独立并代表性较佳。若将原变量指标记为x1，x2，...，xp，处理后的新变量指标记为x1，x2，...，zm（m≤p)，我们可以得到：
（2）
在（2)式中，系数lij由以下方式决定：
（1)zi与zj（i≠j；i，j=1，2，...，m)相互无关；
（2)z1是x1，x2，...，xp的所有线性组合中方差最大者；z2是与z1不相关的x1，x2，...，xp的全部线性组合中方差最大者； zm是与z1，z2，......zm-1中都不相关的x1，x2，...，xp的全部线性组合中方差最大者。由此得到的新变量指标z1，z2，...，zm分别为原变量指标x1，x2，...，xp的第一，第二，...，第m主成分。其中，z1在总方差中占的比例最大，而z2，z3，...，zm的方差递减。由此可见，主成分分析就是确定原有变量指标xj（j=1，2，...，p)在综合指标zi（i=1，2，...，m)上的负载lij（i=1，2，...，m；j=1，2，...，p)。从数理而言，它们是x1，x2，...，xp的相关矩阵的m个较大的特征值所对应的特征向量。
在处理实际问题的过程中，我们一般选取前几个最大的主成分，使得整个分析在减少了变量指标个数的同时更加着重关注于主要综合指标，令变量间的关系相对简单明晰，是整个指标体系更加简明系统。
综上分析，对于城市土地行政管理绩效评价指标体系的构建需要在参考各类土地管理绩效评价指标体系的基础上，结合城市土地的特性，选择适合的指标筛选方式。
（四）指标权重的确立。
一般而言，对于绩效评价因素权重的确立普遍采用三种方法：一是专家会议法，二是德尔裴法，第三种是层次分析法。层次分析法（Analytic Hierarchy Process）其特点是在处理问题的过程中对较为复杂的决策问题的本质、众多影响因子及其内在关系等方面进行深层次的分析后，通过较为简便的数学信息处理，使整个判断过程从主观感受转变为客观数学形式，进而使原有的多指标、多因子的复杂决策体系变为较的客观简便，易于量化。层次分析法因其以上特别，较多的用于对于绩效评价指标体系权重的确立上。本文中城市土地行政管理绩效评价体系影响因子较多，体系较为复杂，故采用层次分析法以确定各指标权重，其具体计算过程如下：
1、确定目标和评价指标。
个评价指标，。
2、构建判断矩阵。
判断矩阵中因子的取值用来反映评分者对于各个指标相对重要性的评价，用1到9和其倒数作为标度方式，其数字标度具体表示的重要性的相对概念如下表所示 ：
介于上述相邻之间对于准则c而言，n个元素之间相对重要性的比较会得到一个两两相较的判断矩阵A=(aij)n€譶
其中aij就是元素ui和uj相对于C的重要性的比例标度。判断矩阵A具有一下特征：aij＞0，aij=1/aij，aij=1
（五）确定指标权重。
1、计算判断矩阵中每行元素aij的几何平均数 i。
2、将向量 =( 1, 2, 3,… n)T归一化，得到权重向量w。
则 w=(w1,w2,w3,…wn)T为所求特征向量。
3、求最大特征向量 max。
其中(AW)i表示AW的第i个分向量。
（六）一致性检验。
构建好判断矩阵后，需要对其进行一致性检验，需计算一致性指标CI和平均随机一致性指标RI。
求一致性指标
CI =
其中 n 为判断矩阵的阶数。
求一致性系数
CR = CI / RI
当随机一致性比率CR = ＜0.01时，认为判断矩阵的不一致性在允许范围内，层次分析的结果有满意的一致性；CR>0.1时，则说明需要调整判断矩阵的元素取值，重新分配权系数的值。
三、城市土地行政管理绩效评价指标分值的计算
对于土地绩效管理一般采用多因素加权平均值法作为土地行政管理绩效评价的方法，该方法的关键就是不同层次评价指标权重的获取和评价指标分值的计算。而指标分值是实际数据和指标理想值的比值得到。指标理想值的确立采用标准值法、平均值法和极致发三种办法来确立。最后得到的分值乘以权重，就得到最后整体城市土地行政管理绩效评价的得分，公式如下：
模型为：
其中，F为城市土地行政管理绩效评价的综合指标值，Fi为i指标的分值；Wi为i指标的权重。
（作者：华中农业大学土地管理学院土地行政管理专业研究生）
参考文献：
[1]瞿忠琼，濮励杰，黄贤金.中国城市土地供给制度绩效评价指标体系的建立及其应用研究.中国人口·资源与环境，2006，6(2).
[2]楼江.城市运营背景下土地管理绩效评价的研究.华中科技大学学报，2006.23(3).
[3]盛智颖，张安录.从制度经济学的视角对土地垂直管理制度进行分析.生态经济.2005，（12）:26-31.
[4]郝晓辉.可持续发展指标体系初探.国土与区域经济，1996，5(1):65-69