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摘 要：房地产信托作为信托业的主流品种之一，在我国发展速度惊人，经过市场培育，房地产信托为我国经济的发展起到一定的推动作用，同时近年来也暴露了一定的风险。因此，文章分析了房地产信托的作用和风险，探讨了预防风险的对策以及房地产信托未来的发展趋势。
关键词：宏观调控 房地产信托 措施
1、房地产信托的作用
1.1、房地产信托在房地产市场发展中的作用
由于房地产行业门槛过高，单个客户无法参与房地产市场，信托公司将高净值客户手中的闲散资金集合起来，使得投资者有机会分享房地产市场“黄金十年”的盛宴；由于土地成本越来越高，甚至阶段性出现“面粉”比“面包”贵的情况，土地成本占房地产开发成本的比例高达40%～50%，即使开发商自有资金达到35%，仍不足以支付土地成本，无法取得国有土地使用证。因此，开发商通过利用信托资金来补充房地产开发项目资本金的不足，以取得“四证”，并满足银行开发贷款要求。
1.2、房地产信托为企业融通资金的作用
短期看，从金融的角度看房地产调控，政府的着眼点一方面是要杜绝开发商“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”的行为；另一方面又要保障正常经营的开发商不至于出现资金链断裂的情况。房地产信托的发展，部分地减缓了房地产开发商融资的难度。但是房地产信托的融资成本要高于银行开发贷款。目前大多数的股权融资信托产品是有条件的股权投资，一旦融资人还款出现问题，信托代表的投资人有权获得项目方的股份。在这种框架设计下，投资人对投资收益的期限是有确定要求的，因此融资方还是有按期还款付利的压力。信托对房地产的投资，不会逆转房地产价格下降的趋势，是对调控政策的补充，使得房价下降的趋势平缓化。
2、房地产信托产品的风险预防措施
2.1、预防房地产信托产品风险的措施：房地产信托的风险分为财产性风险和流动性风险两种。财产性风险是指建造出来的房屋售价低于成本给房地产信托投资人带来亏损的可能性。这种情况一旦出现，投资人是肯定无法按时收回本金和预期收益，信托产品越早结束对投资人越有利，可以用收回的资金投资新的产品。流动性风险是由房地产开发商无法将房屋变现导致资金链条紧张产生的，这种情况下只要解决资金链问题，兑付的风险就可以被解决。而所谓的房地产信托兑付风险，主要是指流动性风险。当前解决流动性风险有：一是卖掉房屋回笼资金。通常采取降价的方式增加销售量，这种情况下房地产企业的利润空间将会被压缩，但还是会有利润的，回笼资金后即可兑付信托产品，从而实现房地产开发企业、房屋购买者和房地产信托产品投资者的共赢。二是开发商将旗下的优质资产转让他人。这部分资产不是没有利润，而是由于没有后续投资的资金或是受市场购买能力限制不能继续持有，将这部分优质资产转让后收回资金用于信托产品的兑付。三是在房地产信托投资者人数较少时，可以通过召开受益人大会，采取延长信托产品期期方式，以时间换空间。
2.2、信托公司防范风险的措施：信托公司也在总结经验教训。今后应该增加对市场的研判和政策调整的前瞻性，更加全面的政策前瞻、对项目的理性研判、价格的合理评估等方面都需要加强学习。同时还需要结合房地产的周期确定和周期相匹配的产品期限，开发与生产周期相匹配的信托产品。同时，增强信托公司的主动管理能力，强化信托公司在房地产信托项目中的运作能力，包括信托设立阶段的操作以及信托成立后的后期管理。
3、房地产信托业务的完善措施
加强投资者教育是当前房地产信托乃至整个信托市场急需完善的一项工作。之所以出现当前的必须按时兑付信托收益即刚性兑付情况，在于大部分信托产品的投资人将信托等同于银行信贷，到期一定要还本付息。实际上，信托公司行使“受人之托、代人理财”职能，本身并不承担风险，信托的风险是需要投资人自身承担的。从这个角度讲，投资信托和投资股票、基金的风险是一样的。投资者要有这样的意识。信托产品在募集之前，会依法披露房地产项目的具体情况，需要投资人对产品的风险进行判断并选择投资。一旦投资出现失误，损失是需要投资人自己承担的，信托公司只要履行了审慎管理的受托人义务，就不需要承担损失。从这个意义上讲，房地产信托产品不能到期兑付情况的出现可以起到警示作用，告诉投资者如果出现选择性错误的话，是有可能出现损失的，而且损失是由自己承担的，更能令投资者不再专注于投资回报率，更多地从项目的综合实力考虑投资的选择。从长期看，理性的投资者可以使房地产信托的投资回报率回归至合理的水平，有利于这个市场的健康发展。另一方面整个投资市场不应一味的要求信托公司“刚性兑付”，一味强调“卖方有责”，而忽略了培养投资人自身的风险选择能力和风险承受能力。长久来讲不同的收益率偏好和风险承受能力的投资主体都能找适合各自的投资对象，才有利于整个中国金融市场的健康发展。另一方面整个投资市场不应一味的要求信托公司“刚性兑付”，一味强调“卖方有责”，而忽略了培养投资人自身的风险选择能力和风险承受能力。长久来讲不同的收益率偏好和风险承受能力的投资主体都能找适合各自的投资对象，才有利于整个中国金融市场的健康发展。
4、我国的房地产信托产品的方向发展
一是类基金化。从国际成熟经验看，信托产品经历了从产品营销、资产管理到财富管理三个阶段。我国的信托产品包括房地产信托处于由产品营销到资产管理的过渡阶段。之前大部分房地产信托产品都是一对一的项目投资，实际上房地产信托产品背后就是一个房地产投资项目，这种情况下风险是比较大的，一旦项目出现问题，该产品就可能出现亏损。下一步，房地产信托产品不应局限于一个项目，应该分散投资在多个项目上，进行资产配置、组合投资，一个项目出现问题，不会对产品产生镜像的影响，从而分散风险，平滑收益。二是随着市场的不断优化，可以适时推出房地产信托投资基金（REITs）。当前的房地产信托主要针对普通住宅地场。在商业地产上，可以考虑REITs健全商業地产的退出方式。另外，REITs在中国最好的领域是结合政策的调整，与廉租房、经济适用房、棚户区改造等相结合。解决广大低收入阶层的住房问题，出路在于政府给政策、民间出资金、企业家做事情。租者住商业运营、统一管理的房子，支付能负担得起的房租；企业家做好事，能赚到钱；政府解决了中低收入人群住房难的问题；投资者享受了高于银行存款的利率。在这个方向上REITs大有可为。
参考文献：
[1]肖元真.我国宏观调控下的房地产现状与走势[J].长江论坛2007
[2]吴平.宏观调控下房地产信托投资之道[J].房地产导刊2010
关键词：宏观调控 房地产信托 措施
1、房地产信托的作用
1.1、房地产信托在房地产市场发展中的作用
由于房地产行业门槛过高，单个客户无法参与房地产市场，信托公司将高净值客户手中的闲散资金集合起来，使得投资者有机会分享房地产市场“黄金十年”的盛宴；由于土地成本越来越高，甚至阶段性出现“面粉”比“面包”贵的情况，土地成本占房地产开发成本的比例高达40%～50%，即使开发商自有资金达到35%，仍不足以支付土地成本，无法取得国有土地使用证。因此，开发商通过利用信托资金来补充房地产开发项目资本金的不足，以取得“四证”，并满足银行开发贷款要求。
1.2、房地产信托为企业融通资金的作用
短期看，从金融的角度看房地产调控，政府的着眼点一方面是要杜绝开发商“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”的行为；另一方面又要保障正常经营的开发商不至于出现资金链断裂的情况。房地产信托的发展，部分地减缓了房地产开发商融资的难度。但是房地产信托的融资成本要高于银行开发贷款。目前大多数的股权融资信托产品是有条件的股权投资，一旦融资人还款出现问题，信托代表的投资人有权获得项目方的股份。在这种框架设计下，投资人对投资收益的期限是有确定要求的，因此融资方还是有按期还款付利的压力。信托对房地产的投资，不会逆转房地产价格下降的趋势，是对调控政策的补充，使得房价下降的趋势平缓化。
2、房地产信托产品的风险预防措施
2.1、预防房地产信托产品风险的措施：房地产信托的风险分为财产性风险和流动性风险两种。财产性风险是指建造出来的房屋售价低于成本给房地产信托投资人带来亏损的可能性。这种情况一旦出现，投资人是肯定无法按时收回本金和预期收益，信托产品越早结束对投资人越有利，可以用收回的资金投资新的产品。流动性风险是由房地产开发商无法将房屋变现导致资金链条紧张产生的，这种情况下只要解决资金链问题，兑付的风险就可以被解决。而所谓的房地产信托兑付风险，主要是指流动性风险。当前解决流动性风险有：一是卖掉房屋回笼资金。通常采取降价的方式增加销售量，这种情况下房地产企业的利润空间将会被压缩，但还是会有利润的，回笼资金后即可兑付信托产品，从而实现房地产开发企业、房屋购买者和房地产信托产品投资者的共赢。二是开发商将旗下的优质资产转让他人。这部分资产不是没有利润，而是由于没有后续投资的资金或是受市场购买能力限制不能继续持有，将这部分优质资产转让后收回资金用于信托产品的兑付。三是在房地产信托投资者人数较少时，可以通过召开受益人大会，采取延长信托产品期期方式，以时间换空间。
2.2、信托公司防范风险的措施：信托公司也在总结经验教训。今后应该增加对市场的研判和政策调整的前瞻性，更加全面的政策前瞻、对项目的理性研判、价格的合理评估等方面都需要加强学习。同时还需要结合房地产的周期确定和周期相匹配的产品期限，开发与生产周期相匹配的信托产品。同时，增强信托公司的主动管理能力，强化信托公司在房地产信托项目中的运作能力，包括信托设立阶段的操作以及信托成立后的后期管理。
3、房地产信托业务的完善措施
加强投资者教育是当前房地产信托乃至整个信托市场急需完善的一项工作。之所以出现当前的必须按时兑付信托收益即刚性兑付情况，在于大部分信托产品的投资人将信托等同于银行信贷，到期一定要还本付息。实际上，信托公司行使“受人之托、代人理财”职能，本身并不承担风险，信托的风险是需要投资人自身承担的。从这个角度讲，投资信托和投资股票、基金的风险是一样的。投资者要有这样的意识。信托产品在募集之前，会依法披露房地产项目的具体情况，需要投资人对产品的风险进行判断并选择投资。一旦投资出现失误，损失是需要投资人自己承担的，信托公司只要履行了审慎管理的受托人义务，就不需要承担损失。从这个意义上讲，房地产信托产品不能到期兑付情况的出现可以起到警示作用，告诉投资者如果出现选择性错误的话，是有可能出现损失的，而且损失是由自己承担的，更能令投资者不再专注于投资回报率，更多地从项目的综合实力考虑投资的选择。从长期看，理性的投资者可以使房地产信托的投资回报率回归至合理的水平，有利于这个市场的健康发展。另一方面整个投资市场不应一味的要求信托公司“刚性兑付”，一味强调“卖方有责”，而忽略了培养投资人自身的风险选择能力和风险承受能力。长久来讲不同的收益率偏好和风险承受能力的投资主体都能找适合各自的投资对象，才有利于整个中国金融市场的健康发展。另一方面整个投资市场不应一味的要求信托公司“刚性兑付”，一味强调“卖方有责”，而忽略了培养投资人自身的风险选择能力和风险承受能力。长久来讲不同的收益率偏好和风险承受能力的投资主体都能找适合各自的投资对象，才有利于整个中国金融市场的健康发展。
4、我国的房地产信托产品的方向发展
一是类基金化。从国际成熟经验看，信托产品经历了从产品营销、资产管理到财富管理三个阶段。我国的信托产品包括房地产信托处于由产品营销到资产管理的过渡阶段。之前大部分房地产信托产品都是一对一的项目投资，实际上房地产信托产品背后就是一个房地产投资项目，这种情况下风险是比较大的，一旦项目出现问题，该产品就可能出现亏损。下一步，房地产信托产品不应局限于一个项目，应该分散投资在多个项目上，进行资产配置、组合投资，一个项目出现问题，不会对产品产生镜像的影响，从而分散风险，平滑收益。二是随着市场的不断优化，可以适时推出房地产信托投资基金（REITs）。当前的房地产信托主要针对普通住宅地场。在商业地产上，可以考虑REITs健全商業地产的退出方式。另外，REITs在中国最好的领域是结合政策的调整，与廉租房、经济适用房、棚户区改造等相结合。解决广大低收入阶层的住房问题，出路在于政府给政策、民间出资金、企业家做事情。租者住商业运营、统一管理的房子，支付能负担得起的房租；企业家做好事，能赚到钱；政府解决了中低收入人群住房难的问题；投资者享受了高于银行存款的利率。在这个方向上REITs大有可为。
参考文献：
[1]肖元真.我国宏观调控下的房地产现状与走势[J].长江论坛2007
[2]吴平.宏观调控下房地产信托投资之道[J].房地产导刊2010