“圈地”,在现有的政策环境下是一种理性选择,自然会大面积出现。
　　
　　如果说“国四条”明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”, 让人有点惊诧的话;那么,广州刷新全国总价地王纪录,上海再创年内单价地王新高,同样颇出业界意料。
　　
　　地王的“大戏连台”
　　
　　12月23日,上海新江湾城地块最终由中建地产以37.2亿元拍得,溢价率达到116.6%,楼板价达32484.26元/平方米,成为全国年度单价新地王。而巧合的是,前天广州诞生了一个255亿元的全国总价地王,而且是富力、雅居乐、碧桂园联合体对抗保利、万科、中海联合体,可谓极具观赏价值。两大地王,仿如地产界的两档“贺岁片”,要为2009年中国房地产业画上一个“完美”的句号。
　　这几次土地竞拍似乎像是对国务院常务会议确定的“遏制房价过快增长”方针的蔑视和对抗,所以几乎让所有的人们都感到不可思议,甚至让拍卖师也是惊出一身冷汗。房地产大炮任志强则在博客上用一句话评价了这件事情:“天价地给了国土部一个大耳光!”
　　道理很简单,国土部两个月前刚刚出了“限大令”,要求大城市土地出让面积上限为20万平方米,国土部等五部委近期还出了通知,明确开发商今后“拿地首付最低5成”——这两点,广州新“地王”都破了例,面积263.952万平方米——为我国土地拍卖史上出让的最大地块,而首付还是4成。
　　可扫一眼国土部曝光的“囤地黑名单”,才会发现这些“地王”的背后,那若隐若现的原由。那带着荒草又被倒卖再倒卖的曲折路径,以及那被“囤”个两三年、甚至五年多时间里的蹊跷内情……这一切,跟楼市的泡沫、政策的游移、地方政府的利益纠葛在一起,是那么的扑朔迷离。
　　
　　罪魁祸首是谁
　　
　　按国土部的数据,目前全国闲置的房地产用地约1亿平方米,但这1亿平方米仅仅是媒体之前披露的1/10。据机构统计,10年来,全国至少有2/5的已售土地被囤积,总量约10亿平方米。截至2009年第三季度,仅国内土地储备前10名的房企,手里的土地就达3.05亿平方米,以大部分房企现在的年开发能力计算,他们已囤的地使用20年还有富余。但这些并不妨碍他们高呼:卖地、多卖地,更不妨碍他们抛出“政府供地不足”作为房价上涨的最大原因。
　　他们明明是在“主动囤积”,可到目前为止,并没有几个开发商因为囤地而受到了“严肃处理”,被收回的土地不超过5例。中国社科院金融所研究员易宪容对此表示:“囤地不建的情况能否解决,关键是看政府的态度。但是国土资源部副部长表示,要建立奖惩分明的土地利用评价考核体系,并纳入地方干部政绩考核体系。这点看似很有力度,但是就像前年建设部要考核地方干部一样,那是不可能的。”
　　但是,不管怎么说,一场清查土地闲置的运动似山雨欲来。国土资源部已经下达了开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知。国土资源部部长徐绍史说,“在土地供应和土地供应效率上,我们做得不够好。”他指出,“搞好宏观调控最重要的是土地供应和利用两个环节,要尽快把土地供应和开发利用监管实实在在地抓起来”。
　　
　　绝非简单的豪赌
　　
　　开发商敢于大肆囤地,的确暴露出在土地监管上的诸多漏洞和问题,但是什么原因造成了今天此起彼伏的地王争夺战?经济回暖了吗?没有;开发商手里没地了吗?储备还多着呢;还是开发商真的疯了?显然都不是。
　　现在没有任何再现地王的条件,国际经济危机依然在纵深发展,国内经济忧心重重,开发商为何不顾一切,这么疯狂?
　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,他们之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于央企对于未来房地产市场上涨的预期“心中有底”,其在地块未来的开发运营上拥有更多的资源优势,需要面对的市场压力也相对较低,不会出现未来由于资金紧张而陷入困境的局面。
　　一位房地产央企经理分析,一方面手中巨量的流动资金不能沉淀,需要创造效益,一方面促使开发商热切考虑拿地还有更深刻的宏观经济背景在里边。楼市的稳定是整个宏观经济稳定的需要,虽然政府已经做出“果断措施”,但是在中国经济尚未企稳、房地产行业贡献的财政收入占比仍然过半数的情况下,短期内政府的调控力度不会过大。
　　中国社科院研究员杨重光表示,虽然“国四条”了提高首付比例,但该政策可能会产生另外的一个效果,即土地市场更加向资金充沛的大企业倾斜,中小企业反而更受限制。
　　经历了2009年12月17日抢地大战的陈云峰也持有类似的看法。他认为,经过2009年出乎预料的销售回款和大量的融资后,新的一年上市公司们谁也不会手软。实际上,2009年已经将大量的小型开发商淘汰出了土地市场,也就是说,在2010年将是大开发商打拼的天下。而大型开发商凭借其雄厚的资金实力,将因此获得更多的市场话语权。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受媒体采访时就曾表示,地王频出的原因,“主要是流动性的问题,就是银行放贷。现在是一个天量的放贷,放出去了大约7. 3万亿的贷款。钱在这个市场上特别多,它一定要有地方去,它到什么地方去?什么地方像海绵一样能大量吸收钱,钱就一定往那流。因为它往阻力最小,而且能吸纳量最大的地方去。”
　　其实,每个地王背后,都是一大片房价上涨。其实,从房地产调整以来,降价之路一直波波折折,小幅降价后就开始抬价。把房价抬起来,首先把地价抬起来,这是房价上涨的最好借口。因此说,把地价先搞上来,就给高房价了一个正当的理由。
　　假如我们十年后再来回顾2009年,审视今天地王频出、年末沸腾的景象,一定会平生几多感慨。是喜剧,还是悲剧,抑或是闹剧?届时自有公断。王石最近的一个观点:万科已做好迎接泡沫破裂的准备。极有可能再次印证。