论文部分内容阅读
【摘 要】随着房地产开发企业管理水平日趋提高，成本管理也成为他们需要考虑的重要问题。作为经济效益和企业价值体现的基本方式，成本管理贯穿于开发的全过程，只有建立合理的组织管理模式，采用全过程成本控制的理念以及信息化的手段，才能真正高效的实现房地产开发企业的项目成本管理，促进房地产行业的健康发展。本文对房地产开发项目的成本管理进行了探讨。
【关键词】房地产；开发项目；成本管理；措施
在房地产工程的施工中，项目成本管理是一个重要的方面，是关系到房地产施工企业能够具有竞争力与长久发展的重要前提和基础。
房地产项目开发工作是一项综合性的工作，各个阶段的成本管理都要做好，任何一个环节出现问题都有可能影响到整个工程的施工进度。因此，不管是任何一个环节都要重视，在保证工程的施工质量的同时，降低建设成本，从而提高企业的竞争力。
一、房地产企业的成本构成
1、土地、土建、设备费用
由于房地产企业的特殊性，其成本的主要組成部分为土地、土建与设备费用，将近占总成本的八成，而其中又以土地费用的比例最大。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目的可行性以及预期利润的一项重要经济指标。主要包括了土地出让金、置换成本、批租费用等。房地产开发商做出项目开发的决定之前，应当将预计的土地费用通过土地面积与容积率的换算，以计算出即将开发的每平方米商品房所耗费的土地成本，最后将其作为项目可行性的评估依据。
2、配套及其他收费支出
开发项目中的配套主要指的是水、电、等为业主提高生活便利的设施建设费用，而随着对生活环境要求越来越高，学校、医院等生活服务性设施也必不可少。
而其他收费中尽管有一部分用于抵交押金，如档案保证金、绿化保证金等，但后期却因各种因素，大多数押金只能收回部分。
而且这些收费项目种类繁多，而且标准各异，其中不乏由垄断性经营企业或事业单位强制执行，但任意性很强，且标准普遍偏高。配套费用与其他收费项目是房地产企业在项目开发过程中受外界影响最大的一项费用支出，通常会占总投资的10-15个点。因此，如果能够对这部分费用支出进行有效的控制，将成为房地产开发成本控制的一项有效措施。
3、管理费用和筹资成本
相较于其他行业，房地产行业尤其特殊性，如产品的生产周期长、投资数额大、投资风险高等。鉴于此，大部分开发商只有通过银行贷款才能满足资金周转的需求，而同时也必然会产生一笔数额较大的利息支出。如果能够合理计算，也将在成本控制与管理方面发挥重要作用。
二、加强房地产企业成本管理的意义
1、确立行业竞争优势。企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大， 关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。
2、拓宽企业获利空间。随着国家宏观调控政策的逐步实施和市场融入国际化， 房地产市场竞争日益加剧， 仅仅依靠土地升值来获取利润的风险也在日益增大。房地产开发是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的，而对于“成本”和“市场”两大利润敏感因素，企业能够对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目开发和管理中的核心地位。
3、提高企业资源使用效率。为了实现企业的整体利润最大化，房地产企业产品开发过程中的各个环节，都应当承担为提高经济效益服务的责任，贯彻全员目标责任制方针。财务成本管理是一种全过程、全方位、全员参与的日常管理活动，房地产项目开发过程中，基层服务人员及一线生产员工作业成本控制至关重要。房地产企业通过细分成本目标，落实成本责任制，辅之以有效地激励机制、公平与效率平衡等考核机制，有效调动企业各方面资源，赢得进一步发展的不竭动力。
三、加强房地产开发项目成本管理的措施
1、项目规划阶段成本管理措施
每个商品都有着自身的消费人群，对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中，企业首先要知道开发项目是建写字楼，还是住宅楼，或是商业中心，高档还是低档的，什么风格、消费人群等等。换句话说就是，房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位，这样可以避免盲目的资金投入，减少项目成本，提高企业自身的经济效益。
2、设计阶段的成本管理
设计费对于工程项目的总体成本来说，所占比例比较低，约在1.5%-2.0%之间，但其对工程造价的影响却高达90%。由此可以看出，设计阶段的质量奖对成本控制、周期长短以及施工质量有着直接影响，同时对于其他重要资源也有着决定性的作用，如人力、物力与财力的投入等。鉴于此，为了加强对整体成本的控制，开发商应当在与设计单位签订设计合同时，在合同条款中增设关于设计变更以及修改的费用额度限制等内容，并实现对设计方法、工程量等进行规范化控制，通过法律手段来平衡两方的利益，同时实现合同的规范化管理。而在选取设计单位方面，应当从最初的设计思路到施工图的设计都进行全面的对比，从大量设计方案中确定更加有效率、性价比更高的设计案例，并与设计单位签订合作合同。
3、项目招标投标阶段的成本管理
工程项目的招投标阶段包括了两个方面的主要内容，分别是材料采购与施工招投标，招投标开发商为了实现成本的规范化管理与施工进度的合理控制，必须严格选择施工单位与材料供应商。而且，这个阶段还需要注意合同的签订问题，明确合同条款，对合同中所涉及到的价款结算以及违约行为的处理等，都要详细写在合同条款中。
4、在项目施工阶段的成本管理
对于房地产行业来说，工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此，做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制，可以参照以下几点。
一是在实际的项目施工过程中，房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同，防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任，造成企业不必要的损失，而增加了项目成本。二是项目施工技术选择一定要求合理，避免出现材料过剩和多次返工的情况，造成材料浪费。三是加强项目施工现场的安全工作，一方面防止工程材料被盗，而造成损失；另一方面，可以减少工程事故发生的可能性。因为一旦发生工程事故，项目就可能面临停工或是项目流产的情况，这样只会无限的增加工程成本。
5、竣工验收阶段的成本管理
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节，一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准，这样可以减少后期维修的成本。另一方面，要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出，确保每项支出都有根有据，避免出现资金去向不明的情况，这样有助于减少项目成本投入，从而增加企业的经济效益，也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
综上所述，房地产开发企业加强成本管理能够有效的节约成本，提高竞争力和经济效益，同时还有助于促进行业的健康发展，使得目前以市场占有和资金投入为主的发展模式得以改变，促进房地产业的有序竞争和健康
发展。
参考文献：
[1] 庞玉茹. 房地产开发项目的成本控制[J]. 中国新技术新产品，2010（13）.
[2] 陈森林. 浅析如何加强房地产项目的成本管理[J]. 中外建筑，2010（09）.
[3] 常庆. 浅论房地产企业的成本管理[J]. 山西建筑，2010（27）.
【关键词】房地产；开发项目；成本管理；措施
在房地产工程的施工中，项目成本管理是一个重要的方面，是关系到房地产施工企业能够具有竞争力与长久发展的重要前提和基础。
房地产项目开发工作是一项综合性的工作，各个阶段的成本管理都要做好，任何一个环节出现问题都有可能影响到整个工程的施工进度。因此，不管是任何一个环节都要重视，在保证工程的施工质量的同时，降低建设成本，从而提高企业的竞争力。
一、房地产企业的成本构成
1、土地、土建、设备费用
由于房地产企业的特殊性，其成本的主要組成部分为土地、土建与设备费用，将近占总成本的八成，而其中又以土地费用的比例最大。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目的可行性以及预期利润的一项重要经济指标。主要包括了土地出让金、置换成本、批租费用等。房地产开发商做出项目开发的决定之前，应当将预计的土地费用通过土地面积与容积率的换算，以计算出即将开发的每平方米商品房所耗费的土地成本，最后将其作为项目可行性的评估依据。
2、配套及其他收费支出
开发项目中的配套主要指的是水、电、等为业主提高生活便利的设施建设费用，而随着对生活环境要求越来越高，学校、医院等生活服务性设施也必不可少。
而其他收费中尽管有一部分用于抵交押金，如档案保证金、绿化保证金等，但后期却因各种因素，大多数押金只能收回部分。
而且这些收费项目种类繁多，而且标准各异，其中不乏由垄断性经营企业或事业单位强制执行，但任意性很强，且标准普遍偏高。配套费用与其他收费项目是房地产企业在项目开发过程中受外界影响最大的一项费用支出，通常会占总投资的10-15个点。因此，如果能够对这部分费用支出进行有效的控制，将成为房地产开发成本控制的一项有效措施。
3、管理费用和筹资成本
相较于其他行业，房地产行业尤其特殊性，如产品的生产周期长、投资数额大、投资风险高等。鉴于此，大部分开发商只有通过银行贷款才能满足资金周转的需求，而同时也必然会产生一笔数额较大的利息支出。如果能够合理计算，也将在成本控制与管理方面发挥重要作用。
二、加强房地产企业成本管理的意义
1、确立行业竞争优势。企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大， 关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。
2、拓宽企业获利空间。随着国家宏观调控政策的逐步实施和市场融入国际化， 房地产市场竞争日益加剧， 仅仅依靠土地升值来获取利润的风险也在日益增大。房地产开发是商业行为，是以利润最大化为目标的，质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的，而对于“成本”和“市场”两大利润敏感因素，企业能够对成本有所控制，这也成就了成本控制在房地产项目开发和管理中的核心地位。
3、提高企业资源使用效率。为了实现企业的整体利润最大化，房地产企业产品开发过程中的各个环节，都应当承担为提高经济效益服务的责任，贯彻全员目标责任制方针。财务成本管理是一种全过程、全方位、全员参与的日常管理活动，房地产项目开发过程中，基层服务人员及一线生产员工作业成本控制至关重要。房地产企业通过细分成本目标，落实成本责任制，辅之以有效地激励机制、公平与效率平衡等考核机制，有效调动企业各方面资源，赢得进一步发展的不竭动力。
三、加强房地产开发项目成本管理的措施
1、项目规划阶段成本管理措施
每个商品都有着自身的消费人群，对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中，企业首先要知道开发项目是建写字楼，还是住宅楼，或是商业中心，高档还是低档的，什么风格、消费人群等等。换句话说就是，房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位，这样可以避免盲目的资金投入，减少项目成本，提高企业自身的经济效益。
2、设计阶段的成本管理
设计费对于工程项目的总体成本来说，所占比例比较低，约在1.5%-2.0%之间，但其对工程造价的影响却高达90%。由此可以看出，设计阶段的质量奖对成本控制、周期长短以及施工质量有着直接影响，同时对于其他重要资源也有着决定性的作用，如人力、物力与财力的投入等。鉴于此，为了加强对整体成本的控制，开发商应当在与设计单位签订设计合同时，在合同条款中增设关于设计变更以及修改的费用额度限制等内容，并实现对设计方法、工程量等进行规范化控制，通过法律手段来平衡两方的利益，同时实现合同的规范化管理。而在选取设计单位方面，应当从最初的设计思路到施工图的设计都进行全面的对比，从大量设计方案中确定更加有效率、性价比更高的设计案例，并与设计单位签订合作合同。
3、项目招标投标阶段的成本管理
工程项目的招投标阶段包括了两个方面的主要内容，分别是材料采购与施工招投标，招投标开发商为了实现成本的规范化管理与施工进度的合理控制，必须严格选择施工单位与材料供应商。而且，这个阶段还需要注意合同的签订问题，明确合同条款，对合同中所涉及到的价款结算以及违约行为的处理等，都要详细写在合同条款中。
4、在项目施工阶段的成本管理
对于房地产行业来说，工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此，做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制，可以参照以下几点。
一是在实际的项目施工过程中，房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同，防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任，造成企业不必要的损失，而增加了项目成本。二是项目施工技术选择一定要求合理，避免出现材料过剩和多次返工的情况，造成材料浪费。三是加强项目施工现场的安全工作，一方面防止工程材料被盗，而造成损失；另一方面，可以减少工程事故发生的可能性。因为一旦发生工程事故，项目就可能面临停工或是项目流产的情况，这样只会无限的增加工程成本。
5、竣工验收阶段的成本管理
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节，一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准，这样可以减少后期维修的成本。另一方面，要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出，确保每项支出都有根有据，避免出现资金去向不明的情况，这样有助于减少项目成本投入，从而增加企业的经济效益，也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
综上所述，房地产开发企业加强成本管理能够有效的节约成本，提高竞争力和经济效益，同时还有助于促进行业的健康发展，使得目前以市场占有和资金投入为主的发展模式得以改变，促进房地产业的有序竞争和健康
发展。
参考文献：
[1] 庞玉茹. 房地产开发项目的成本控制[J]. 中国新技术新产品，2010（13）.
[2] 陈森林. 浅析如何加强房地产项目的成本管理[J]. 中外建筑，2010（09）.
[3] 常庆. 浅论房地产企业的成本管理[J]. 山西建筑，2010（27）.