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房地产投资信托(real estate investment trusts，简称REIFs)是一种以房地产及相关资产为投向的信托投资方式。在美国、澳大利亚等国家和地区已经有了较好的发展，一定程度上促进了这些国家和地区的房地产业和金融业的发展。近年来我国学术界在房地产证券化、房地产金融运作等方面做了一定的研究，对引入RErrs呼声甚高；中国证监会房地产投资基金(REITs)专题研究小组于2007年4月10日正式成立，人民银行于2007年1月先行启动了REITs课题研究。
传统的房地产投资信托是指专门持有房地产、与房地产抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。所以，REITs又常常被称为房地产投资信托基金。REITs的基本运作方式是委托人(投资者)基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人——REITs的发起人，由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。
REITs遵循信托的基本原则，包括：(1)设立基础是充分信任；(2)信托财产的所有权和收益权分离；(3)信托财产独立，信托财产即从委托人，受托人和受益人的自有财产中分离出来成为独立的运作财产。REITs投资主体即委托人指广大的中小投资者和机构投资者，他们是出资者，享有收益资信托机构即受托人，是投资财产和资金的所有人，享有财产的所有权。REITs是收益权和所有权的分离，既保护了投资者的利益，又有利于房地产企业解决资金短缺促进其良性发展。
一、我国发展房地产投资信托的必要性
(一)增加投资渠道，促进房地产投资的专业化、理性化
REITs为广大投资者，尤其是中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。REITs通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性、有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，融合了房地产与证券的REITs也许能为投资者提供更好的投资渠道。
(二)优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额，且品种单一。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽决使证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。
(三)增加融资的渠道，分散银行贷款风险
“121文件”的颁布提高了房地产信贷的门槛。使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。由于中国没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产商急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。
目前，我国的房地产业已经发展成为与银行高度依存的行业，过于单一的融资渠道不仅妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高；而且银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险，影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。
(四)加强房地产企业的金融创作能力，促进房地产业结构转型和升级
我国目前在一系列宏观调控政策的影响下，房地产行业的价值链正在发生变化，其实质是产业的核心由开发营建向金融运作转移，房地产业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。REITs在这种转变过程中发挥着极为重要的作用，为房地产企业锻炼金融运作能力，促进专业分工、角色转变提供了重要的渠道。
二、我国发展房地产投资信托的障碍及对策
(一)发展房地产投资信托的障碍
1．房地产投资信托立法缺失。目前我国的信托业主要依照“一法二规”来开展业务，缺乏相规范房地产投资信托经营业务的政策、法规及实施细则。房地产投资信托基金运作方式、结构和条件、房地产信托经营业务税收制度等关键问题没有有明确的规定，在一定程度亡妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．旁地产投资信托。管理专业人才匮乏。房地产投资信托管理的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，这对项目可行性研究、风险控制、现金流预测和分析等具体操作至关重要。由于房地产资信托在我国的发展还处于起步阶段，专业投资经理^在我国非常缺乏，而精通房地产投资信托的复合型人才更是少之又少。
3．房地产投资信托运作模式不健全。首先，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。其次，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能发生被投资企业的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。在基金投资房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。再次，目前我国房地产信托计划大都投资于风险较高的房地产一级市场，而一级市场的投资风险明显高于房地产二级市场；加之我国房地产一级市场的发展并不规范，如果房地产市场下滑或开发商出现违约，房地产市场的高风险很容易传导至房地产投资信托。
4．房地产投资信托难以获得税收优惠。美国REITs是以税收优惠驱动模式发展起来的。REITs最重要的优势之一在于避免重复征税，从而实现较高的收益率。我国目前尚未制定专门的信托税收制度。与其他类型的信托相同，房地产投资信托也存在双重征税问题，即投资信托公司在取得信托收益的环节需要交纳公司所得税，在信托收益向投资人进行分配的环节，投资人还需要缴纳个人所得税，这实际上违背了税收的公平原则，增加了我国房地产投资信托的经营成本，不利于激励房地产投资信托的发展。
(二)对策
1．从政府角度。首先，尽快建立健全房地产投资信托的法律环境。可以借鉴鉴美、日等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理。在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。
其次，规范微观主体的运作行为。一是要建立严格的行业准入制度，包括房地产信托机构的准人制度、房地产信托项目的准人制度和从业人员的准人制度。二是要实施信息披露制度，包括信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件、反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
再次，设计合理的房地产投资信托的税收制度。在国外，80％的房地产投资靠税收优惠冯区动，免税是各国房地产投资信托的普遍性做法。对房地产投资信托免税避免了双重征税。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。
最后，培育房地产二级市场和中介市场。目前，我国房地产投资信托的资金运用方向主要面向房地产一级市场，方式多为提供给房地产开发商的贷款，房地产开发的风险将会直接转嫁给房地产投资信托。从国外的经验看，成熟经营的二级市场更具稳健获益的价值，因此培育房地产二级市场对于控制和减少房地产投资信托的风险具有重要意义。与此相关，REITs的发展需要房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种房地产中介。而我国的房地产中介倘发育很不完善，中介机构数量较少，管理很不规范，这必将给我国房地产投资信托的稳定发展造成不利影响。因此必须通过培育并规范房地产中介市场来加以矫正。
2．从信托公司角度。首先是完善信托投资公司法人治理、内控制度，树立企业信誉以及加强专业人才储备。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司经过五次全行业整顿后，不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱、人才匮乏等问题。因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，大力引进专业人才，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
其次是建立科学的投资决策和风险控制制度。信托投资公司风险管理的目的是了解和分析风险的来源与陸质，研究相应的对策。一是组建风险管理部门，由专业人员对本公司各项具体业务活动所可能出现的风险做出定性和定量的分析，并在风险分析基础上设计对策性方案。二是在重大事项的决策上，一定要按照决策程序和决策方法进行科学决策。三是通过公司内部组合和管理系统对这一决策加以执行。要实施自律性控制、技术性控制与监管性控制相结合。从而最大限度地降低风险。
(作者单位：广州市广播电视大学)
传统的房地产投资信托是指专门持有房地产、与房地产抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。所以，REITs又常常被称为房地产投资信托基金。REITs的基本运作方式是委托人(投资者)基于REIT合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至受托人——REITs的发起人，由受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处分，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。
REITs遵循信托的基本原则，包括：(1)设立基础是充分信任；(2)信托财产的所有权和收益权分离；(3)信托财产独立，信托财产即从委托人，受托人和受益人的自有财产中分离出来成为独立的运作财产。REITs投资主体即委托人指广大的中小投资者和机构投资者，他们是出资者，享有收益资信托机构即受托人，是投资财产和资金的所有人，享有财产的所有权。REITs是收益权和所有权的分离，既保护了投资者的利益，又有利于房地产企业解决资金短缺促进其良性发展。
一、我国发展房地产投资信托的必要性
(一)增加投资渠道，促进房地产投资的专业化、理性化
REITs为广大投资者，尤其是中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。REITs通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性、有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，融合了房地产与证券的REITs也许能为投资者提供更好的投资渠道。
(二)优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额，且品种单一。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽决使证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。
(三)增加融资的渠道，分散银行贷款风险
“121文件”的颁布提高了房地产信贷的门槛。使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。由于中国没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产商急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。
目前，我国的房地产业已经发展成为与银行高度依存的行业，过于单一的融资渠道不仅妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高；而且银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险，影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。
(四)加强房地产企业的金融创作能力，促进房地产业结构转型和升级
我国目前在一系列宏观调控政策的影响下，房地产行业的价值链正在发生变化，其实质是产业的核心由开发营建向金融运作转移，房地产业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。REITs在这种转变过程中发挥着极为重要的作用，为房地产企业锻炼金融运作能力，促进专业分工、角色转变提供了重要的渠道。
二、我国发展房地产投资信托的障碍及对策
(一)发展房地产投资信托的障碍
1．房地产投资信托立法缺失。目前我国的信托业主要依照“一法二规”来开展业务，缺乏相规范房地产投资信托经营业务的政策、法规及实施细则。房地产投资信托基金运作方式、结构和条件、房地产信托经营业务税收制度等关键问题没有有明确的规定，在一定程度亡妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．旁地产投资信托。管理专业人才匮乏。房地产投资信托管理的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，这对项目可行性研究、风险控制、现金流预测和分析等具体操作至关重要。由于房地产资信托在我国的发展还处于起步阶段，专业投资经理^在我国非常缺乏，而精通房地产投资信托的复合型人才更是少之又少。
3．房地产投资信托运作模式不健全。首先，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。其次，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能发生被投资企业的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。在基金投资房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。再次，目前我国房地产信托计划大都投资于风险较高的房地产一级市场，而一级市场的投资风险明显高于房地产二级市场；加之我国房地产一级市场的发展并不规范，如果房地产市场下滑或开发商出现违约，房地产市场的高风险很容易传导至房地产投资信托。
4．房地产投资信托难以获得税收优惠。美国REITs是以税收优惠驱动模式发展起来的。REITs最重要的优势之一在于避免重复征税，从而实现较高的收益率。我国目前尚未制定专门的信托税收制度。与其他类型的信托相同，房地产投资信托也存在双重征税问题，即投资信托公司在取得信托收益的环节需要交纳公司所得税，在信托收益向投资人进行分配的环节，投资人还需要缴纳个人所得税，这实际上违背了税收的公平原则，增加了我国房地产投资信托的经营成本，不利于激励房地产投资信托的发展。
(二)对策
1．从政府角度。首先，尽快建立健全房地产投资信托的法律环境。可以借鉴鉴美、日等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理。在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。
其次，规范微观主体的运作行为。一是要建立严格的行业准入制度，包括房地产信托机构的准人制度、房地产信托项目的准人制度和从业人员的准人制度。二是要实施信息披露制度，包括信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件、反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
再次，设计合理的房地产投资信托的税收制度。在国外，80％的房地产投资靠税收优惠冯区动，免税是各国房地产投资信托的普遍性做法。对房地产投资信托免税避免了双重征税。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。
最后，培育房地产二级市场和中介市场。目前，我国房地产投资信托的资金运用方向主要面向房地产一级市场，方式多为提供给房地产开发商的贷款，房地产开发的风险将会直接转嫁给房地产投资信托。从国外的经验看，成熟经营的二级市场更具稳健获益的价值，因此培育房地产二级市场对于控制和减少房地产投资信托的风险具有重要意义。与此相关，REITs的发展需要房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种房地产中介。而我国的房地产中介倘发育很不完善，中介机构数量较少，管理很不规范，这必将给我国房地产投资信托的稳定发展造成不利影响。因此必须通过培育并规范房地产中介市场来加以矫正。
2．从信托公司角度。首先是完善信托投资公司法人治理、内控制度，树立企业信誉以及加强专业人才储备。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司经过五次全行业整顿后，不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱、人才匮乏等问题。因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，大力引进专业人才，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
其次是建立科学的投资决策和风险控制制度。信托投资公司风险管理的目的是了解和分析风险的来源与陸质，研究相应的对策。一是组建风险管理部门，由专业人员对本公司各项具体业务活动所可能出现的风险做出定性和定量的分析，并在风险分析基础上设计对策性方案。二是在重大事项的决策上，一定要按照决策程序和决策方法进行科学决策。三是通过公司内部组合和管理系统对这一决策加以执行。要实施自律性控制、技术性控制与监管性控制相结合。从而最大限度地降低风险。
(作者单位：广州市广播电视大学)