清光绪二十一年～民国八年（1895～1919年）是近代建筑业在上海的发展阶段。行政、金融、商业、交通、教育、娱乐等新的建筑类型陆续出现。工业建筑出现了大跨度钢结构车间。随着上海人口的增加，里弄住宅数量剧增，钢结构得到应用，开始向多层建筑发展，出现了5层以上的大楼。
　　
　　民国8～26年是近代建筑业在上海发展到高峰的阶段。出现了大型百货公司、大型饭店、高级影剧院，以及花园洋房、高层公寓。这一时期欧洲现代运动波及上海，从古典主义转向现代主义，钢框架结构在高层成为主要的结构方式。这一阶段还有一批“大上海计划”建筑。 上世纪30年代还出现了中西合璧的建筑。这类成功的建筑多为中国建筑师设计。
　　
　　民国26～38年，近代建筑业在上海处于停滞阶段。日军炮火给上海建筑造成了空前的灾难。抗日战争胜利后，由于国内战争，上海重大的建筑工程处于停顿状态。
　　
　　殖民地半殖民地社会性质形成了上海近代建筑分布的特点。沿黄浦江一带集中了近代行政、商业和金融业建筑；以跑马厅为中心形成了众多商业建筑；向西沿苏州河、向东沿黄浦江汇集着许多工业建筑；高级住宅主要集中于西区，这是上世纪20年代后租界扩张的结果。上海的华界区域，有大量的棚户、简易木屋和平房。据民国36年统计，旧上海共有棚户5万余户，解放前夕，全市100户以上的棚户区有322处，13万间,18万户，居住着近100万人口。