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【摘要】房屋面积测算是房产测绘的主要内容，也是房屋业主最为关心的问题，业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，房产测绘工作中任何疏忽都可能给老百姓造成一定的经济损失，尤其是房产面积测绘质量显得尤为重要。本文将对房产测绘中的相关问题进行分析，并就如何控制房产面积的测绘质量，提出一些建设性建议，以供参考。
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
引言
近年来，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且承担了更大的社会和法律责任，因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系尤为重要。
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主的利益，因此测绘面积计算、测绘成果质量检查等，都必须有严密的要求，它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的法律依据，在房屋产权纠纷中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，在商品房买卖交易中，部分开发商在建筑面积上“下功夫”，有些中介偷换概念，对消费者误导。基于此，对房产面积测绘，可有效减少买卖交易中的各种纠纷，对维护业主利益和房产市场秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多问题，如不及时采取有效措施予以防治，则会对房产测绘质量造成影响。在复杂的建筑面积测绘中，实际情况复杂，使测绘工作难以得到有效的保证。
二、影响房产测绘质量的因素
1.个别房产测绘单位的资质较低
个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘人员少、测绘技术水平低，对于现有房产测绘项目因时间紧、任务量大等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。
2.房产测绘从业人员的技术水平参差不齐
由于建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相关的工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，急需引起重视。
三、加强房产测绘面积质量控制的有效措施
1.建立健全房地产测绘市场质量控制机制
要充分发挥市场供给与竞争对测绘产品与服务质量进行控制，这样对产品供应方利益产生影响，测绘供给者又是利益、利润的期望者，供给者间形成竞争，消费者选择测绘服务时必然选择测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰的机制下，必然促进测绘企业、从业人员积极改善自身技能，测绘技术水平都会提升，从而为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。
2.对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
为确保房产测绘质量，应加强对前期资料、图纸的质量审查，施工图纸必须经规划部门审批；实测时，委托方应提供已审核的建筑施工图纸，有变更，应提供变更详单。前期资料中应有国有土地使用证、建设工程规划许可证、总平面图等，对房屋坐落、用途等进行确定。 其中还包括房屋的实际功能部位，比如水箱间、变配电室等位置的应用说明。
3.面积计算部位的认定应当准确具体
房产测绘之前，应明确全面积、半面积以及不计算面积的部位，严格依据《房产测量规范》的规定。实践中，有些开发商为增加卖点，设计图中的注释通常与其规定不一致，比如敞开阳台、通往地下车库的坡道等。在房产测量性质界定时，比如敞开阳台，虽有顶盖，但未全部封闭，故计算一半面积。另外多数高层小区为了保护业主及儿童的安全，体现人车分离，故在地下设立车位，由此通往地下坡道一般设立阳光彩钢顶，这种情况不计算面积。由此应根据建筑结构的实际情况判定，要求委托方详细说明，准确判定房产的计算面积。
4.面积计算中的公用分摊应当科学合理
在确保房产计算面积及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制中的关键环节就是共用面积分摊问题。由于其大小关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。因此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后进行比对，并根据图纸、设计指导书对分摊结果进行质量检查，由测绘双方核对，以确保分摊计算准确无误。
5. 加强对外业测绘质量和内业数据处理的控制
外业测绘的质量是提高房屋面积测绘质量的基础。加强外业测绘质量控制，要求调查内容必须与房产图一致；测量要素完整；原始记录及成果必须完整和规范。对内业数据必须严格控制：房产图尺寸必须完整，技术清晰；房产要素须完整；房产面积计算方法须规范；房产测绘报告格式规范、内容完整；测绘成果必须进行规范化归档管理。
6. 加强对房屋面积测绘质量的检查与验收
房屋面积测绘的检查与验收是对房屋面积测绘质量的最后保障，必须在自查互检的基础上，严格执行“二级检查、一级验收”制度。二级检查由单位测绘组成员进行过程检查，核对无误后，由质量检查人员最终检查；一级验收是二级检查合格后，由委托单位实施最终验收。
结束语
随着房地产业的快速发展，房产测绘面积的质量已经引起了业内人员的高度重视，房产测绘单位要根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略，只有从管理和技术层面加强对房产测绘面积的质量控制，才能促进房产测绘行业的良性发展。
参考文献
[1]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011.
[2]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风，2011.
[3]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].城市建设理论研究，
[4] 韦学丽.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].中国房地产业，2012（2）.
[5] 邱勇.对加强房产面积测绘质量控制的若干思考[J].华东科技，2012（3）.
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
引言
近年来，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且承担了更大的社会和法律责任，因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系尤为重要。
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主的利益，因此测绘面积计算、测绘成果质量检查等，都必须有严密的要求，它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的法律依据，在房屋产权纠纷中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，在商品房买卖交易中，部分开发商在建筑面积上“下功夫”，有些中介偷换概念，对消费者误导。基于此，对房产面积测绘，可有效减少买卖交易中的各种纠纷，对维护业主利益和房产市场秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多问题，如不及时采取有效措施予以防治，则会对房产测绘质量造成影响。在复杂的建筑面积测绘中，实际情况复杂，使测绘工作难以得到有效的保证。
二、影响房产测绘质量的因素
1.个别房产测绘单位的资质较低
个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘人员少、测绘技术水平低，对于现有房产测绘项目因时间紧、任务量大等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。
2.房产测绘从业人员的技术水平参差不齐
由于建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相关的工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，急需引起重视。
三、加强房产测绘面积质量控制的有效措施
1.建立健全房地产测绘市场质量控制机制
要充分发挥市场供给与竞争对测绘产品与服务质量进行控制，这样对产品供应方利益产生影响，测绘供给者又是利益、利润的期望者，供给者间形成竞争，消费者选择测绘服务时必然选择测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰的机制下，必然促进测绘企业、从业人员积极改善自身技能，测绘技术水平都会提升，从而为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。
2.对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
为确保房产测绘质量，应加强对前期资料、图纸的质量审查，施工图纸必须经规划部门审批；实测时，委托方应提供已审核的建筑施工图纸，有变更，应提供变更详单。前期资料中应有国有土地使用证、建设工程规划许可证、总平面图等，对房屋坐落、用途等进行确定。 其中还包括房屋的实际功能部位，比如水箱间、变配电室等位置的应用说明。
3.面积计算部位的认定应当准确具体
房产测绘之前，应明确全面积、半面积以及不计算面积的部位，严格依据《房产测量规范》的规定。实践中，有些开发商为增加卖点，设计图中的注释通常与其规定不一致，比如敞开阳台、通往地下车库的坡道等。在房产测量性质界定时，比如敞开阳台，虽有顶盖，但未全部封闭，故计算一半面积。另外多数高层小区为了保护业主及儿童的安全，体现人车分离，故在地下设立车位，由此通往地下坡道一般设立阳光彩钢顶，这种情况不计算面积。由此应根据建筑结构的实际情况判定，要求委托方详细说明，准确判定房产的计算面积。
4.面积计算中的公用分摊应当科学合理
在确保房产计算面积及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制中的关键环节就是共用面积分摊问题。由于其大小关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。因此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后进行比对，并根据图纸、设计指导书对分摊结果进行质量检查，由测绘双方核对，以确保分摊计算准确无误。
5. 加强对外业测绘质量和内业数据处理的控制
外业测绘的质量是提高房屋面积测绘质量的基础。加强外业测绘质量控制，要求调查内容必须与房产图一致；测量要素完整；原始记录及成果必须完整和规范。对内业数据必须严格控制：房产图尺寸必须完整，技术清晰；房产要素须完整；房产面积计算方法须规范；房产测绘报告格式规范、内容完整；测绘成果必须进行规范化归档管理。
6. 加强对房屋面积测绘质量的检查与验收
房屋面积测绘的检查与验收是对房屋面积测绘质量的最后保障，必须在自查互检的基础上，严格执行“二级检查、一级验收”制度。二级检查由单位测绘组成员进行过程检查，核对无误后，由质量检查人员最终检查；一级验收是二级检查合格后，由委托单位实施最终验收。
结束语
随着房地产业的快速发展，房产测绘面积的质量已经引起了业内人员的高度重视，房产测绘单位要根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略，只有从管理和技术层面加强对房产测绘面积的质量控制，才能促进房产测绘行业的良性发展。
参考文献
[1]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011.
[2]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风，2011.
[3]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].城市建设理论研究，
[4] 韦学丽.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].中国房地产业，2012（2）.
[5] 邱勇.对加强房产面积测绘质量控制的若干思考[J].华东科技，2012（3）.