摘 要：近年来，对于涉房产案件执行难的问题一直困扰着法院执行人员，由于此类案件涉猎的法律问题众多，执行风险较大，容易引发申请人的信访和被执行人的过激行为，造成“久执未结”的现象，使得司法公信力严重流失，因此，研究和解决房产执行过程中遇到的问题，切实保障实现当事人的合法权益，维护社会的公平与正义，就显得十分迫切和必要。本文按照法院执行的一般流程，通过分析房屋执行各个环节的基本情况，提取若干疑难问题，最终探讨解决该问题建议与思考。
　　关键词：房产执行；问题的探究
　　法院强制执行，就是人民法院按照一定的法律程序，根据生效法律文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现的所采取的强制性措施。由于房产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。房产的执行实务过程中大致可以按照查询房产、查封房产、腾空房产及拍卖房产等几个步骤进行。
　　一、法院在查询房产时遇到的问题
　　人民法院对房产实施查封或者进行实体处理前，应当房地产管理部门查询该房屋的权属。但由于当前我国房产登记登记尚未实现全国联网，大多省市房产的登记分别由各区县的房地产管理部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，对于被执行人在异地的房产，法院主动查询的难度太大，成本太高，往往只能依靠申请执行人提供信息，这给被执行人规避执行提供了可乘之机。因此，建立和健全房产登记制度，完善房产查询系统是解决上述问题的当务之急。
　　二、法院在查封房产时遇到的问题
　　人民法院在查封房产时，房产权属的确认通常以房产管理部门的登记或者出具的权属证明为准，但并不是所有的登记被执行人名下或者其配偶名下的房产法院都能查封。
　　1.执行依据确定夫妻一方为债务人，能否查封另一方个人所有的房产
　　夫妻一方为债务人的案件，能否查封另一方的房产的关键在于判断债务性质。如执行机构相关证据经审查判断属于夫妻共同债务，可以查封夫妻另一方的个人所有的房屋；如判断为个人债务的，执行机构不得对夫妻另一方个人所有的房产进行查封。
　　2.对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押规定》）第十七条的理解
　　《查封、扣押规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，笔者认为在执行实务中如被执行人与第三人恶意串通，转让房产以逃避债务，则可以执行该房产；如第三人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，但因历史原因或他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照公平公正的原则，保护善意第三人的合法权益，停止执行行为，以维护交易安全。
　　三、法院在腾空房产遇到的问题
　　房屋是一个人在这个世界上生活的基础，甚至生存的基础，关系到每个人最切身的利益。法院在腾空房屋时被执行人往往抵触情绪较大，强制执行难度非常大。有的案件还牵涉到婚姻、家庭等非常复杂的矛盾纠纷，双方积怨很深，被执行人有时只是为了“赌一口气”而拒不履行判决确定义务。而在执行过程中如果不顾被执行人的生存盲目执行，反而会激化双方当事人之间的矛盾，从而引发信访和过激行为，造成社会的不稳定，因此执行人员容易畏首畏脚，不敢轻易对房屋执行。
　　因此在实施腾空房产过程中要将说服教育和强制执行相结合，任何一方面都不可偏废。对于主观恶性较小确有生活困难的被执行人应当同时法院应当努力做被执行人思想工作，化解双方当事人之间的矛盾，并切实解决好被执行人房屋腾空后的基本生活问题；对于无理取闹，故意制造事端企图规避执行的被执行人应当采取拘留、罚款等强制措施，情节严重的，可追究其刑事责任。同时法院还应当整合社会资源，充分借助包括党委政府、公安部门、基层组织、新闻媒体在内的各种社会力量来推动执行，多部门共同协作，促进案件的执行。
　　四、法院在拍卖房产时遇到的问题
　　拍卖房产是执行涉房产案件最后的手段，也是整个房产处置过程中最复杂的环节之一，涉及到债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。
　　（一）唯一房产不能拍卖
　　“唯一房产”是指被执行人名下只有一处供自己及家人居住生活的房产。为保障被执行人的生存权，法院在执行被执行人“唯一房产”时通常不会进行产权性处理，只会将其作为执行保证物进行查封。但并非所有的唯一房产都不能拍卖。《查封、扣押规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。因此，法院在拍卖被执行人唯一房产时，首先要判断该房是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。执行实务中，有以下几种情况可以拍卖被执行人的“唯一房产”：
　　（1）被执行人在法律文书生效后，因处置另外的房产而形成了唯一房产；
　　（2）被执行人有固定收入，足以支付房屋租金的；
　　（3）被执行人的唯一房产用于出租或被执行人及其所抚养的家属连续一年以上为居住的；
　　（4）被执行人与近亲属有共同生活的房产，即使该房产权属登记在共同居住的近亲属名下，也可对被执行人名下的其他房产依法拍卖。
　　（二）无证房产拍卖的难点
　　无证房产的拍卖一直是法院执行的一个疑难问题，因其形成条件特殊，权属较难确定，人民法院在拍卖过程中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。 　　无证房产拍卖的难点在于其权属确定问题及拍卖后的权属转移问题。无证房产的权属确定有以下几种情况需要注意：
　　（1）未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属；
　　（2）被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施；
　　（3）如相关部门认定为非法建筑的房产，法院则不予执行，可建议给予拆除；
　　（4）执行的房产由于历史原因等，无法通过有关部门进行产权确认，且该房产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权。
　　房产拍卖后一般由人民法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》协助买受人办理过户登记。但无证房产因其未在房屋登记机构进行初始登记，故执行程序中拍卖无证房屋时可分以下两种情况：暂时不具备初始登记条件的，执行法院拍卖后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待初始登记条件具备后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，拍卖前应当披露房屋不具备初始登记条件的现状，由买受人自行承担风险。
　　（三）网络司法拍卖引发的争议
　　2012年开始，浙江、福建等地法院先后在淘宝网上进行司法拍卖。网络司法拍卖作为一种新生事物，有着传统司法拍卖无法比拟的优势。它不仅可以降低流拍率，提高拍卖效率促进标的物价格最大化，还可以促进标的物价格最大化，最大程度的保护当事人的利益，同时因为拍卖公开透明，可以减少暗箱操作，杜绝司法腐败。但也有人对网络司法拍卖提出了质疑，认为淘宝网不具备拍卖人的资质，它只是提供司法拍卖平台相关信息服务及技术支持的服务商，因此网络司法拍卖主体涉嫌非法，并且因其缺少监管主体，会产生更大的风险及网络欺诈等问题。
　　综上，网络司法拍卖优势虽明显，但从长期来看，它并不会完全取代传统司法拍卖。因为，一方面网络司法拍卖尚未有相应的法律法规予以规制；另一方面网络司法拍卖的标的有一定的局限性，并非所有的物质都可以上网拍卖，当涉及到一些法律关系比较复杂的拍卖标的，可能仍需要采取传统的拍卖方式。因此，我们应通过不断完善相应的法律法规，制定、落实相应拍卖规程，加强监督等手段，将传统拍卖与网络技术相融合，使阳光司法之路走得更加稳健。
　　“法律的生命在于法律的实现。”目前，房产执行的问题已成为严重困扰人民法院工作的突出问题，并引起了全社会的普遍关注。因此，进一步完善和规范关于房地产方面的法律，探讨和研究解决房产执行中遇到的实际问题，显现尤为重要。强制执行是保障债权人权利的最后一道防线，是保障司法权威性的需要。因此，只有合理的解决好房屋执行这一难题，切实提高强制执行的效率，才能最大限度地实现申请人的合法权益，维护社会安定和谐，实现法律效果和社会效果的统一。