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摘要：随着我国民商事法律制度的完善和不动产登记实践的深入发展，未来将出现限制不动产登记簿公信力的新规范和判例，国内外相关判例及理论研究有待进一步深化和完善。本文分析了我国不动产物权登记公信力的范围与限度。
关键词：不动产物权登记;公信力;范围;限度
由于物权具有绝对性、对世性和直接性等特征，具有排他性、优先性、追偿性和实质请求权性，其享有和变动应以一定方式予以公示，否则某人享有物权，第三人可能并不知情。当物权人向第三人主张物权排斥效力、追及效力、优先效力和请求效力时，第三人将无法防止，甚至遭受意外损害，从而危及交易安全，阻碍正常交易。从私法史上看，维护不动产动态交易的安全是过去、现在、未来各国（地区）或多或少面临的共同问题。
一、我国不动产物权登记公信力之范围
1、借名登记。它是指不动产权利人借用他人之名在不动产登记簿上登记，并通过其他法律安排解决不动产权利人与登记名义人间的权利义务关系的不动产登记。真实权利人出于各种目的不愿以自己名义登记，如为避免法律对取得不动产物权资格限制，避免稅捐负担的增加，避免未来债权人可能强制执行，隐藏借名人财产状况等。在借名登记情况下，若登记名义人违反其与借名人间的协议处分借名登记的不动产，善意第三人有权要求不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护，借名人与登记名义人间的法律关系应通过其他法律渠道解决。若登记名义人宣告破产或被强制执行，借名人不享有别除权，无权根据所有权等物权请求权要求借名人返还原物，也无权提出异议。相反，只能申报其债权或要求债权人作为债务人返还不动产。
2、信托登记。其是指委托人将不动产信托给受托人，并以受托人名义登记的不动产登记。信托登记完成后，受托人若违背信托协议擅自处分不动产，善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护，委托人与受托人间的法律关系应通过信托合同等法律途径解决。当前，德国及我国台湾的司法实践保持了不动产登记簿的公信力，只要有关不动产限制处分的相关协议未登记在不动产登记簿上，即维护不动产登记簿公信力。目前，我国大陆尚无这方面案例，但在法理上，无疑应认为不动产信托登记情形应对善意第三人具有公信力。
3、根据无效或撤销的法律行为完成登记。以买卖、互换、赠与、出资等债权合同为基础的不动产过户登记，若事后被判定无效或被撤销，应依法恢复已完成过户登记不动产的原登记。但若登记名义人已处分了不动产，则善意第三人有权要求不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护。
4、共有产权登记不完整。虽然《不动产登记暂行条例》规定“不动产登记机构应依法准确、完整、清晰地在不动产登记簿上登记各类登记事项”，但鉴于共有关系的复杂性，不动产登记机构通常只能根据当事人登记申请或人民法院司法判决等登记不动产，登记机构不能代替当事人的决定，形成登记的具体含义。考虑到未来可能开征的遗产税、不动产税和夫妻约定财产制等因素，《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施后，我国仍将有一定数量的共有不动产以部分共有人名义登记，此时事实物权与法定物权存在分离现象。若登记名义人处分其名下不动产，善意第三人应受登记公信力保护。
5、未办理不动产物权设立、变更或登记、过户不及时，原不动产登记公信力持续存在。除非法律另有规定，不动产物权设立和变更若未登记或过户，通常不发生物权效力，原不动产登记簿仍具有公信力，善意第三人与登记名义人交易应受登记公信力保护。此外，不动产物权设立和变更有诸多原因，如买卖、互易、赠与、以不动产作价出资（入股）、法人或其他组织因合并、分立、破产重整、清偿债务等发生转让不动产权利、不动产分割、合并引起的权利转让、主债权转让引起的不动产抵押权转让、因需役地不动产权利转让引起的地役权转让、因共有人增加或减少及共有不动产份额变化而变更、抵押权顺位变更、共有性质变更、地役权使用目的或方法变更等。上述不动产物权设立和变更，当事人应依法及时申请转让登记或变更登记，未办理或未及时办理相关登记、过户手续，则原不动产登记公信力将持续存在，善意第三人与原不动产登记名义人间的交易通常受原不动产登记公信力保护，这是不动产登记簿具有公信力国家（地区）司法实践之通例。
6、对处分权的限制未在不动产登记簿上登记。不动产登记后，为暂时冻结和维持现状，限制登记名义人及其负责人处分其名下不动产登记称为限制登记，包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记，以及其他依法律所禁止处分的登记。我国《不动产登记暂行条例》规定的异议登记、预告登记、查封登记性质上属于限制性登记。对处分权的限制主要来自法定，但异议登记、预告登记、查封登记等情形除外，如对监护人处分权限制、共有人处分权限制、抵押人处分权限制、公司法定代表和高管对外担保限制、《中华人民共和国合同法》、对合伙（负责）人处分合伙企业不动产、为他人提供担保或分割合伙企业财产限制等，均具有限制处分的规范目的。除法定情形外，还有来自协议或遗嘱等限制。例如，合同约定某人不得在某期限内处分某不动产，遗嘱写明某继承人不得在某期限内处分某项继承不动产等。
二、我国不动产物权登记公信力之限度
不动产物权登记公信力限度是指在不动产登记簿上公示的物权不具有公信力，第三人无权主张登记公信力的保护，或第三人不受登记公信力保护。《物权法》生效后，在下列情况下，依法设立的不动产登记薄不具有公信力：
1、不动产物权的取得和登记非基于于法律行为。根据继承、遗赠、人民法院和仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定取得不动产物权的情形，情形登记簿不具有公信力。在上述情况下，当事人取得不动产物权并非基于交易行为，此时，不动产登记簿不具有公信力，也不会损害交易安全，旨在保护交易安全公信力体系不应适用。
2、登记簿中存在预告登记、异议登记、查封登记等限制处分登记。不动产登记簿中对不动产处分权有预告登记、异议登记、查封登记等限制时，则依法暂时限制不动产处分权，善意第三人不得主张登记公信力之保护。对于不存在的处分权限制，即使在土地登记簿上登记，也无公信力。例如，当破产管理人在破产终结后转让破产人土地时，虽然破产登记未涂销，但转让仍有效。
3、在登记不动产时存在法定优先权或其他排斥登记公信力的规定。当存在法定优先权或法律特殊规定时，善意第三人不能要求保护登记的公信力。此类情况包括但不限于：①《中华人民共和国合同法》规定债权人撤销权。②《中华人民共和国破产法》规定的破产管理人追回权。③根据《合同法》，建筑承包商有权优先获得建设项目价款的受偿权，即使承包人取得权利后未进行登记，其他当事人通过法律行为取得不动产的所有权或抵押权等，仍不得对抗承包人的法定优先受偿权，消费者购买商品房除外。④《物权法》规定：“建筑物抵押的，建筑物占用的建设用地使用权一并抵押;建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。”有学者称这一规定为“登记公信力的相对比”，实际上，这一规定也构成了对不动产登记公信力的限制。
参考文献
[1]曾祥生.不动产物权登记之公信力问题研究[J].法学论坛，2017（04）.
[2]章正璋.论我国不动产物权登记公信力的范围与限度[J].法商研究，2018（03）.
关键词：不动产物权登记;公信力;范围;限度
由于物权具有绝对性、对世性和直接性等特征，具有排他性、优先性、追偿性和实质请求权性，其享有和变动应以一定方式予以公示，否则某人享有物权，第三人可能并不知情。当物权人向第三人主张物权排斥效力、追及效力、优先效力和请求效力时，第三人将无法防止，甚至遭受意外损害，从而危及交易安全，阻碍正常交易。从私法史上看，维护不动产动态交易的安全是过去、现在、未来各国（地区）或多或少面临的共同问题。
一、我国不动产物权登记公信力之范围
1、借名登记。它是指不动产权利人借用他人之名在不动产登记簿上登记，并通过其他法律安排解决不动产权利人与登记名义人间的权利义务关系的不动产登记。真实权利人出于各种目的不愿以自己名义登记，如为避免法律对取得不动产物权资格限制，避免稅捐负担的增加，避免未来债权人可能强制执行，隐藏借名人财产状况等。在借名登记情况下，若登记名义人违反其与借名人间的协议处分借名登记的不动产，善意第三人有权要求不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护，借名人与登记名义人间的法律关系应通过其他法律渠道解决。若登记名义人宣告破产或被强制执行，借名人不享有别除权，无权根据所有权等物权请求权要求借名人返还原物，也无权提出异议。相反，只能申报其债权或要求债权人作为债务人返还不动产。
2、信托登记。其是指委托人将不动产信托给受托人，并以受托人名义登记的不动产登记。信托登记完成后，受托人若违背信托协议擅自处分不动产，善意第三人有权主张不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护，委托人与受托人间的法律关系应通过信托合同等法律途径解决。当前，德国及我国台湾的司法实践保持了不动产登记簿的公信力，只要有关不动产限制处分的相关协议未登记在不动产登记簿上，即维护不动产登记簿公信力。目前，我国大陆尚无这方面案例，但在法理上，无疑应认为不动产信托登记情形应对善意第三人具有公信力。
3、根据无效或撤销的法律行为完成登记。以买卖、互换、赠与、出资等债权合同为基础的不动产过户登记，若事后被判定无效或被撤销，应依法恢复已完成过户登记不动产的原登记。但若登记名义人已处分了不动产，则善意第三人有权要求不动产登记簿具有公信力，其交易结果受法律保护。
4、共有产权登记不完整。虽然《不动产登记暂行条例》规定“不动产登记机构应依法准确、完整、清晰地在不动产登记簿上登记各类登记事项”，但鉴于共有关系的复杂性，不动产登记机构通常只能根据当事人登记申请或人民法院司法判决等登记不动产，登记机构不能代替当事人的决定，形成登记的具体含义。考虑到未来可能开征的遗产税、不动产税和夫妻约定财产制等因素，《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施后，我国仍将有一定数量的共有不动产以部分共有人名义登记，此时事实物权与法定物权存在分离现象。若登记名义人处分其名下不动产，善意第三人应受登记公信力保护。
5、未办理不动产物权设立、变更或登记、过户不及时，原不动产登记公信力持续存在。除非法律另有规定，不动产物权设立和变更若未登记或过户，通常不发生物权效力，原不动产登记簿仍具有公信力，善意第三人与登记名义人交易应受登记公信力保护。此外，不动产物权设立和变更有诸多原因，如买卖、互易、赠与、以不动产作价出资（入股）、法人或其他组织因合并、分立、破产重整、清偿债务等发生转让不动产权利、不动产分割、合并引起的权利转让、主债权转让引起的不动产抵押权转让、因需役地不动产权利转让引起的地役权转让、因共有人增加或减少及共有不动产份额变化而变更、抵押权顺位变更、共有性质变更、地役权使用目的或方法变更等。上述不动产物权设立和变更，当事人应依法及时申请转让登记或变更登记，未办理或未及时办理相关登记、过户手续，则原不动产登记公信力将持续存在，善意第三人与原不动产登记名义人间的交易通常受原不动产登记公信力保护，这是不动产登记簿具有公信力国家（地区）司法实践之通例。
6、对处分权的限制未在不动产登记簿上登记。不动产登记后，为暂时冻结和维持现状，限制登记名义人及其负责人处分其名下不动产登记称为限制登记，包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记，以及其他依法律所禁止处分的登记。我国《不动产登记暂行条例》规定的异议登记、预告登记、查封登记性质上属于限制性登记。对处分权的限制主要来自法定，但异议登记、预告登记、查封登记等情形除外，如对监护人处分权限制、共有人处分权限制、抵押人处分权限制、公司法定代表和高管对外担保限制、《中华人民共和国合同法》、对合伙（负责）人处分合伙企业不动产、为他人提供担保或分割合伙企业财产限制等，均具有限制处分的规范目的。除法定情形外，还有来自协议或遗嘱等限制。例如，合同约定某人不得在某期限内处分某不动产，遗嘱写明某继承人不得在某期限内处分某项继承不动产等。
二、我国不动产物权登记公信力之限度
不动产物权登记公信力限度是指在不动产登记簿上公示的物权不具有公信力，第三人无权主张登记公信力的保护，或第三人不受登记公信力保护。《物权法》生效后，在下列情况下，依法设立的不动产登记薄不具有公信力：
1、不动产物权的取得和登记非基于于法律行为。根据继承、遗赠、人民法院和仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定取得不动产物权的情形，情形登记簿不具有公信力。在上述情况下，当事人取得不动产物权并非基于交易行为，此时，不动产登记簿不具有公信力，也不会损害交易安全，旨在保护交易安全公信力体系不应适用。
2、登记簿中存在预告登记、异议登记、查封登记等限制处分登记。不动产登记簿中对不动产处分权有预告登记、异议登记、查封登记等限制时，则依法暂时限制不动产处分权，善意第三人不得主张登记公信力之保护。对于不存在的处分权限制，即使在土地登记簿上登记，也无公信力。例如，当破产管理人在破产终结后转让破产人土地时，虽然破产登记未涂销，但转让仍有效。
3、在登记不动产时存在法定优先权或其他排斥登记公信力的规定。当存在法定优先权或法律特殊规定时，善意第三人不能要求保护登记的公信力。此类情况包括但不限于：①《中华人民共和国合同法》规定债权人撤销权。②《中华人民共和国破产法》规定的破产管理人追回权。③根据《合同法》，建筑承包商有权优先获得建设项目价款的受偿权，即使承包人取得权利后未进行登记，其他当事人通过法律行为取得不动产的所有权或抵押权等，仍不得对抗承包人的法定优先受偿权，消费者购买商品房除外。④《物权法》规定：“建筑物抵押的，建筑物占用的建设用地使用权一并抵押;建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。”有学者称这一规定为“登记公信力的相对比”，实际上，这一规定也构成了对不动产登记公信力的限制。
参考文献
[1]曾祥生.不动产物权登记之公信力问题研究[J].法学论坛，2017（04）.
[2]章正璋.论我国不动产物权登记公信力的范围与限度[J].法商研究，2018（03）.