【摘要】 土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,就其取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额(转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额)和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
　　【关键词】 土地增值税;免税待遇;纳税筹划
　　
　　房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。
　　一、下列房产免征土地增值税
　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;(3)对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税,投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;(4)企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税;(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。
　　二、纳税筹划的基本方法
　　(1)税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负,这种方法计算比较复杂,因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。(2)扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法,这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。(3)延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法,这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值,几乎所有企业都适用。(4)分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。
　　三、充分计列利息费用及其他费用支出
　　现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数“的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。
　　充分利用對房地产开发企业的附加扣除实施税务筹划,《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,可按“合计数”的20%加计扣除项目金额,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。当非房地产开发企业欲进入房地产业时,不宜作为其非主营项目,应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除,实现土地增值税的纳税筹划,而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。
　　综上所述,土地增值税是一个比较新的税种,其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面:一是尽量地分解收入,包括将装修收入从中分解出去,也可以适当地降低商品房的价格;二是适当地增加税前扣除的一些成本和费用。房地产开发商可以灵活运用税收优惠政策,根据市场行情和自己的实际情况,采取适当降低房地产售价,提高资金利用率,增加税法规定范围内的扣除项目金额来控制、降低增值额(如加大公共设施投入、改善住房环境,提高房屋质量)等方法,减少税金支出,使自己在激烈的竞争中赢得市场。