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近年来，我国房地产业已经成为外商直接投资（FDI）的热点。诸多国内学者对FDI与房地产市场的影响进行实证研究。本文通过梳理国内学者的相关研究，分析1999～2010年深圳房地产市场与FDI之间的关联关系。
外商投资是投资的特殊形式，是外商资本运作的主要形式，它是指一国政府、企业、个人所进行的超出本国边界的投资活动，以求实现资本增值的经济行为。广义的外商投资包括外商直接投资、外商证券投资、外商借贷及部分外商援助;狭义的外商投资一般是指外商直接投资。对外外商直接投资（FDI）的概念，经济合作与发展组织和外商货币基金组织认为，外商直接投资（FDI）是指一国（或地区）的居民和实体（直接投资者或母公司）与在另一国的企业（国外直接投资企业、分支企业或国外分支机构）建立长期关系，具有长期利益，并对之进行控制的投资。经济与发展组织认为，外商直接投资有如下三种具体方式：一是股权资本，即外商直接投资者在本国之外拥有的企业股权;二是利润再投资，外商直接投资者用于再投资的国外分支机构股份（直接参股比例）的尾分配红利或未汇回的收益;三是企业内贷款（或称企业内债务），即外商直接投资者（即母公司）与其分支企业直接之间的短期或中长期贷款。
我国国家统计局认为，外商直接投资是指外国企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我在境外注册的企业）按我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，与我国境内的企业或经济组织共同举办中外合资企业、合作经营企业或合作开发资源的投资，以及外商从企业得到收益的再投资。2002年起我国国家统计局的“外商直接投资”统计口径调整，“企业投资总额内的境外借款”只包括“企业投资总额内直接投资者对企业的贷款，即外方股东贷款”，不包括“直接投资者提供担保的第三方对企业的贷款即外方股东担保贷款”和“其他方式的企业境外借款即其他境外借款。
王家庭、季凯文、武鹏在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》，从实证角度分析，两者存在较强的相关性，彼此正向影响，但由于主要是因为我国房地产开发利用的FDI在我国房地产投资总额中占的比例小，2006年比重仅为1.56%.。我国房地产开发利用FDI对房地产业增长的推动作用不十分显著，对我国房地产市场影响小。华中科技大学戎雪（2008），分析FDI总额对房地产市场规模和价格影响，阐述FDI总额对房地产投资总额、商品房投资、房地产价格的影响较大，与商品房、住宅价格的相关系数高达0.921、0.929，属于高度相关。FDI总额每增长1个单位，可以引导房地产投资总额增加7.191个单位，可以引导商品房投资增加5.128个单位，影响大。尽管FDI总额不能直接作用于我国房地产市场。同时也分析房地产开发利用的FDI虽直接作用与房地产市场，但相关性分析表明他对房地产市场规模和房地产价格的影响是非常小的，也不具备线性相关性。以上通过分析国内学者关于FDI与房地市影响的主要观点，本文将通过分析深圳市近几年的房地产市场，分析FDI在房地产中的关联关系。
近年来房地产政策在国家连续紧缩货币政策后，房地产市场资金逐步紧缩。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010-1-1212月10日，中国人民银行至年内共六次上调法定存款准备金率。2010年10月19日、12月25日中国人民银行年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年8月7日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。中国人民银行已于2011年26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。2010年以来国家政策对于房地产市场表现明显的紧缩态势。
1996年～2010年房地产市场经历快速增长、下行态势和震荡发展阶段。从1997～2002年深圳房地产完成投资额，均在10%以上。但市场进入2002年以后，直到2010年，深圳市房地产市场完成投资额的总量，一直保持增长，但增速却处于振荡。在2005年2008年的市场进入低谷，深圳市房地产市场完成投资额的增速形成负增长深圳市房地产商品住宅销售面积，2005年销售面积达到峰值900万平米。在经济危机时，2007年增速降到最低，2008年的房地产商铺住宅销售额为1999～2010年最低值。深圳房地产商品住宅市场，在1996～2005年进入稳步增长之后，便进入市场振荡期。当年市场的成交量，从1996～2010年，总量处于波动上升，总量增速处于下行振荡状态。
受市场成交量影响，开发商当年新开工面积也受影响。1998～2005年，房地产市场新开工面积，呈现振荡上升过程。但在2006年，受土地供给影响，深圳新开工面积逐年减少。
房地产开发投资资金来源及构成1992～2010，如下图：
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
1992～2010年深圳房地产市场的开发投资资金，呈现平稳上升的趋势。2008年经济危机，市场进入低谷，但在2009年快速反弹。从1992～2010年走势上看，深圳房地产直接利用外资的增幅变化不大。从1997年～2010年，深圳外商直接投资年均增长为6.9%。深圳FDI的总额总量，在2010年成为1996～2010年间达到最大值。在2004年外商直接投资跌幅为-0.4%。从1990～2010年深圳实际利用外资的年均增长速率为16.9%。高于1996～2010年深圳房地产市场投资的年均增长额是10.2%。
深圳市房地产投资资金来源及构成中可以看到，房地产资金中国内贷款和自筹资金，是房地产资金的主要来源。两者之和，占到房地产投资资金的52%。深圳统计年鉴2011年中，2010年深圳房地产投资资金中房地产直接利用外资的比例，只占到投资总额的1%，远低于国内贷款和自筹资金。2010深圳房地产开发投资资金来源及构成中国内贷款199亿元，占26%，利用外资占据10亿元，占比1%，自筹资金203亿元，占26%，其他资金358亿元，占47%。考虑占比较小，FDI对于房地产的影响效应不明显。
横向比较1997-2010年深圳市房地产投资利用外资同比增速、商品住宅销售面积同比增速、本年度房地产完成投资年均增长率比较如下图。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图发现，2006～2010年深圳市房地产投资直接利用外资的同比增速，快速增长，但当年商品住宅销售面积增速与房地产完成投资增速，并无明显变化。由此可初步判断，深圳房地产投资利用外资，对深圳市房地产市场的影响并不显著。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图，1997～2000年，FDI总额的增速，呈上升趋势，同时该阶段房地产完成投资的增速，呈现上升趋势。并且在2001年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入拐点。并在2002～2004年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入下行的调整通道。由于当年商品住宅销售变化，对开发商完成投资和政府开发信心，产生下行影响。
通过整理1997～2010年FDI总额、房地产开发投资数据、商铺销售数据和房地产完成投资数据，由于目前FDI在房地产资金占比不大，房地产投资利用外资。对深圳市房地产市场的影响并不显著。考虑未来国内资金成本逐渐走高，引入FDI进入资金需求量大的商业地产开发，会成为房地产市场发展的研究关注热点。
参考文献
[1]深圳统计年鉴2011年。http：//www.sztj.com/main/xxgk/tjsj/ tjnj/index.shtml？catalogId=14497.
[2]王家庭，季凯文，武鹏.在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》.
外商投资是投资的特殊形式，是外商资本运作的主要形式，它是指一国政府、企业、个人所进行的超出本国边界的投资活动，以求实现资本增值的经济行为。广义的外商投资包括外商直接投资、外商证券投资、外商借贷及部分外商援助;狭义的外商投资一般是指外商直接投资。对外外商直接投资（FDI）的概念，经济合作与发展组织和外商货币基金组织认为，外商直接投资（FDI）是指一国（或地区）的居民和实体（直接投资者或母公司）与在另一国的企业（国外直接投资企业、分支企业或国外分支机构）建立长期关系，具有长期利益，并对之进行控制的投资。经济与发展组织认为，外商直接投资有如下三种具体方式：一是股权资本，即外商直接投资者在本国之外拥有的企业股权;二是利润再投资，外商直接投资者用于再投资的国外分支机构股份（直接参股比例）的尾分配红利或未汇回的收益;三是企业内贷款（或称企业内债务），即外商直接投资者（即母公司）与其分支企业直接之间的短期或中长期贷款。
我国国家统计局认为，外商直接投资是指外国企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我在境外注册的企业）按我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，与我国境内的企业或经济组织共同举办中外合资企业、合作经营企业或合作开发资源的投资，以及外商从企业得到收益的再投资。2002年起我国国家统计局的“外商直接投资”统计口径调整，“企业投资总额内的境外借款”只包括“企业投资总额内直接投资者对企业的贷款，即外方股东贷款”，不包括“直接投资者提供担保的第三方对企业的贷款即外方股东担保贷款”和“其他方式的企业境外借款即其他境外借款。
王家庭、季凯文、武鹏在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》，从实证角度分析，两者存在较强的相关性，彼此正向影响，但由于主要是因为我国房地产开发利用的FDI在我国房地产投资总额中占的比例小，2006年比重仅为1.56%.。我国房地产开发利用FDI对房地产业增长的推动作用不十分显著，对我国房地产市场影响小。华中科技大学戎雪（2008），分析FDI总额对房地产市场规模和价格影响，阐述FDI总额对房地产投资总额、商品房投资、房地产价格的影响较大，与商品房、住宅价格的相关系数高达0.921、0.929，属于高度相关。FDI总额每增长1个单位，可以引导房地产投资总额增加7.191个单位，可以引导商品房投资增加5.128个单位，影响大。尽管FDI总额不能直接作用于我国房地产市场。同时也分析房地产开发利用的FDI虽直接作用与房地产市场，但相关性分析表明他对房地产市场规模和房地产价格的影响是非常小的，也不具备线性相关性。以上通过分析国内学者关于FDI与房地市影响的主要观点，本文将通过分析深圳市近几年的房地产市场，分析FDI在房地产中的关联关系。
近年来房地产政策在国家连续紧缩货币政策后，房地产市场资金逐步紧缩。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010-1-1212月10日，中国人民银行至年内共六次上调法定存款准备金率。2010年10月19日、12月25日中国人民银行年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年8月7日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。中国人民银行已于2011年26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。2010年以来国家政策对于房地产市场表现明显的紧缩态势。
1996年～2010年房地产市场经历快速增长、下行态势和震荡发展阶段。从1997～2002年深圳房地产完成投资额，均在10%以上。但市场进入2002年以后，直到2010年，深圳市房地产市场完成投资额的总量，一直保持增长，但增速却处于振荡。在2005年2008年的市场进入低谷，深圳市房地产市场完成投资额的增速形成负增长深圳市房地产商品住宅销售面积，2005年销售面积达到峰值900万平米。在经济危机时，2007年增速降到最低，2008年的房地产商铺住宅销售额为1999～2010年最低值。深圳房地产商品住宅市场，在1996～2005年进入稳步增长之后，便进入市场振荡期。当年市场的成交量，从1996～2010年，总量处于波动上升，总量增速处于下行振荡状态。
受市场成交量影响，开发商当年新开工面积也受影响。1998～2005年，房地产市场新开工面积，呈现振荡上升过程。但在2006年，受土地供给影响，深圳新开工面积逐年减少。
房地产开发投资资金来源及构成1992～2010，如下图：
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
1992～2010年深圳房地产市场的开发投资资金，呈现平稳上升的趋势。2008年经济危机，市场进入低谷，但在2009年快速反弹。从1992～2010年走势上看，深圳房地产直接利用外资的增幅变化不大。从1997年～2010年，深圳外商直接投资年均增长为6.9%。深圳FDI的总额总量，在2010年成为1996～2010年间达到最大值。在2004年外商直接投资跌幅为-0.4%。从1990～2010年深圳实际利用外资的年均增长速率为16.9%。高于1996～2010年深圳房地产市场投资的年均增长额是10.2%。
深圳市房地产投资资金来源及构成中可以看到，房地产资金中国内贷款和自筹资金，是房地产资金的主要来源。两者之和，占到房地产投资资金的52%。深圳统计年鉴2011年中，2010年深圳房地产投资资金中房地产直接利用外资的比例，只占到投资总额的1%，远低于国内贷款和自筹资金。2010深圳房地产开发投资资金来源及构成中国内贷款199亿元，占26%，利用外资占据10亿元，占比1%，自筹资金203亿元，占26%，其他资金358亿元，占47%。考虑占比较小，FDI对于房地产的影响效应不明显。
横向比较1997-2010年深圳市房地产投资利用外资同比增速、商品住宅销售面积同比增速、本年度房地产完成投资年均增长率比较如下图。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图发现，2006～2010年深圳市房地产投资直接利用外资的同比增速，快速增长，但当年商品住宅销售面积增速与房地产完成投资增速，并无明显变化。由此可初步判断，深圳房地产投资利用外资，对深圳市房地产市场的影响并不显著。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图，1997～2000年，FDI总额的增速，呈上升趋势，同时该阶段房地产完成投资的增速，呈现上升趋势。并且在2001年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入拐点。并在2002～2004年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入下行的调整通道。由于当年商品住宅销售变化，对开发商完成投资和政府开发信心，产生下行影响。
通过整理1997～2010年FDI总额、房地产开发投资数据、商铺销售数据和房地产完成投资数据，由于目前FDI在房地产资金占比不大，房地产投资利用外资。对深圳市房地产市场的影响并不显著。考虑未来国内资金成本逐渐走高，引入FDI进入资金需求量大的商业地产开发，会成为房地产市场发展的研究关注热点。
参考文献
[1]深圳统计年鉴2011年。http：//www.sztj.com/main/xxgk/tjsj/ tjnj/index.shtml？catalogId=14497.
[2]王家庭，季凯文，武鹏.在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》.