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摘要：我国《物权法》自2007年实施以来，对维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用以及保护权利人的物权，发挥了其独特的作用。但法律不能预见到生活中出现的各种可能性，本文通过一起案例来对物权法实务应用中出现的困境逐一进行探讨，望对将来法律法规的完善有一定的帮助。
关键词：物权法；保护；探讨
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）02-0076-02
作者简介：刘佳（1990-），女，汉族，四川江油人，四川省社会科学院，硕士，研究方向：法学。
一、案例介绍
李某原系民政局下属的印刷厂按摩院的职工，1983年民政局将自建房屋三间（无产权证书）租赁给李某居住使用，并为其颁发了《居住使用证》。1990年李某在租赁的房屋旁边又搭建了三间临建房屋。后李某居住使用房屋的土地划归于民政局下属的印刷厂。2010年印刷厂改制，老年公寓通过招拍挂的形式收购了印刷厂的整体产权，并于民政局签订了《产权转让合同》，老年公寓支付了全部合同价款，并于2012年将土地使用权变更为老年公寓名下。现老年公寓拟在该宗土地上新建老年公寓，并办理了相关的审批手续，但因李某拒绝搬迁而无果，老年公寓如何保护自己的合法权益。
老年公寓在如何使李某等人搬迁的问题上，曾经大费周折，但从与民政局签订《产权转让合同》至今，问题仍然没有解决。无论是通过诉讼方式还是通过非诉的方式、政策引导的方式等，都没有使得李某搬迁，从签订合同至今，老年公寓也咨询了不少法律人士以及法院的相关人员，但都是无功而返。在通过非诉方式无法解决的情况下，老年公寓希望通过诉讼的方式保护自己的合法权益，那么通过诉讼的方式能否解决老年公寓的问题，值得研究与探讨。
二、老年公寓能否作为原告提起诉讼，其是否具备民事诉讼的主体资格
老年公寓能否以自己的名义提起诉讼，其实与老年公寓以何种理由提起诉讼有关。在这个问题上，曾存在两种争议，即老年公寓是提起合同之诉还是侵权之诉。若是合同之诉，那么老年公寓只能起诉民政局，要求民政局履行后合同义务。那么现在老年公寓的难题就是在拆迁的问题上遇到了瓶颈。因此依据合同约定，民政局需配合老年公寓对该宗土地上的房屋进行拆迁，或者老年公寓可因民政局没有配合拆迁要求解除与民政局之间的合同关系，并要求民政局赔偿损失。但无论是何种诉请，相信法院的判决会支持老年公寓，但是这似乎不是老年公寓想要的结果。老年公寓想要继续履行合同，而民政局在拆迁问题上也始终配合老年公寓，那么诉请要求民政局配合老年公寓即便是有了法院的生效判决，但对老年公寓在拆迁的问题上没有任何实质性的进展。因此此种方式，显然行不通。即老年公寓通过合同之诉提起诉讼，其不仅具备主体资格，同时其诉请还能得到法律的支持，但是治标不治本，对整个案件没有任何意义。
另一种观点认为既然老年公寓不能通过合同之诉提起诉讼，那么民政局可以通过合同之诉提起诉讼，要求解除与李某之间的租赁合同关系。
因此老年公寓如果想要保护自己的合法权益，必须凭借民政局，只有民政局才有权通过合同之诉要求解除或终止与李某之间的租赁使用关系。并且李某在租赁过程中，租赁期限已经超过合同法规定的二十年，超过二十年的部分，双方的租赁关系应视为不定期租赁，故作为民政局有权随时解除与李某之间的租赁关系。何况在租赁过程中，李某也并没有按时向民政局缴纳相关的费用，依据双方当时的合同约定，李某已经严重违反了合同义务，故民政局要求解除合同有法可依。但是这仅仅是一个建议，民政局作为原告起诉李某，在法律上可行，但从现实的角度来讲，民政局不可能以原告的名义提起诉讼，因此该方法实则理想很丰满，现实很骨感，在实践中行不通。
那么老年公寓能否以李某侵犯了自己的物权为由提起诉讼呢？依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合条件，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。在该案件中，老年公寓通过招拍挂的形式取得了李某居住房屋的该宗土地的使用权，并且按照合同约定办理了土地使用权登记手续，因此老年公寓是该宗土地的合法使用权人。老年公寓受让该宗土地后，其新建老年公寓项目也获得了相关主管部门的审批，那么老年公寓显然属于与本案有直接利害关系的其他组织，具备民事诉讼原告的主体资格。
但伴随的一个问题是：老年公寓虽然对该宗土地享有土地使用权，但是其对房屋是否具备这样的权利呢？本案中李某居住使用的房屋是由民政局建设，且其居住使用证是由民政局颁发，但该房屋并无办理相关的产权登记，该房屋并不属于民政局的固定资产也不属于在建工程，而该房屋的建设者是民政局，该房屋的产权显然不属于印刷厂，那么老年公寓在受让印刷厂整体产权的过程中，该房屋属于空置状态。那么在这种情形下，老年公寓能否对该房屋享有处分权？此种情况能否适用“地随房走、房随地走”的一般逻辑？
值得一提的是，老年公寓在受让该宗土地时，民政局向李某及其他住户发出了通知，通知内容称老年公寓已经受让了该宗土地，要求在该宗土地上的住户按时搬迁。那么民政局的这一行为，能否认定民政局已经认可了老年公寓对该宗土地的地上房屋享有处分权，鉴于该案目前尚未判决，故在此留下一定的空间。
三、老年公寓应当提起何种之诉
该问题提出的一个前提是老年公寓具备合法的主体资格，具备提起诉讼的要求且能得到法院的认可。那么老年公寓提起诉讼从案由的选择上应该选择什么样的案由进行诉讼，是返还原物还是排除妨碍，抑或可以二者同时起诉。
返还原物纠纷的法律依据是基于《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此提起返还原物纠纷的主体是权利人，而权利人既包括权利的所有人也包括权利的合法占有人、管理人、使用人等，而相对方则是非法占有人。本案中老年公寓与李某之间的关系是否符合上述规定。先看老年公寓，目前老年公寓是否具备法律规定的权利人的资格，其实还和上述问题的阐释一样，即老年公寓对于房屋是否享有处分权利。而对于李某而言，其在最初的占有过程中属于有权占有，但是在后期民政局要求其返还财产并且限期迁出后，其显然成为了无权占有人，李某应当迁出该房屋是不争的事实，只不过问题在于这块奶酪应该由谁动？ 而排除妨碍的法律依据是《物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨碍的主要构成要件是存在妨碍他人行使民事权利或者享有民事权益的状态。妨碍状态具有不正当性是指没有法律根据，没有合同约定，缺乏合理性。那么在本案中，李某的行为显然妨碍了老年公寓的正常施工，这种拒绝搬迁的行为无任何的法律依据，并且老年公寓本身的属性是公益性质的，建设后老年公寓可以容纳500张床以上的老人安享晚年，但是因李某拒绝搬迁的行为不仅给老年公寓带来了巨大损失，某种意义上给其他的老人也带来了不便，其行为显然于情于理于法均不合适。
从这两个观点看，李某的行为均符合民事案由对物权保护的规定，似乎选择其中一个都可，但是依据《物权法》第三十八条规定，“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”因此在选择案由上，为了防止错误的适用案由，将二者均列为案由实为保险。
四、老年公寓请求李某赔偿损失能否得到支持
依据《物权法》第三十七条的规定和《民法通则》第一百三十四条规定，不难发现，法律已经赋予了老年公寓请求赔偿的法律依据，但是老年公寓的损失如何认定则存在一定的争议。当然这个争议实质上是对侵权与违约中间接损失的认定存在一定的争议。在合同之诉中，一方违约给另一方造成的损失，除了包括直接损失之外，还包括间接损失，对于违约之诉的间接损失，法官们没有任何的争议，但是在侵权诉讼中，虽然本案是物权保护的诉讼，但是实质上还是对财产的一种侵害而造成的一种侵权之诉，那么侵权之诉中损失的认定都有哪些？笔者查阅了《裁判文书网》上部分返还原物纠纷的案例，对于赔偿损失的界定一般都是以租金损失进行认定，而本案中租金损失显然不是老年公寓的直接损失，其丧失正常开发的时机才是其受到的最大损失，对于因李某的行为导致老年公寓不能正常开发给老年公寓造成损失法官们并没有异议，但是对于损失如何认定却存在争议。而法官在判决上无法可依，也造成老年公寓的损失无法衡量，包括对于老年公寓因此支出的律师费等，这是否应纳入直接损失中，法官的意见也不统一，因此在损失的界定上，老年公寓有点哑巴吃黄连的境地。
五、老年公寓除了提起诉讼，是否还有其他的救济途径解决这一纠纷
对于拆迁问题，老年公寓曾依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理拆迁许可证书，并对房屋进行拆迁。虽然老年公寓是在2010年签订了土地转让合同，但当时其并未办理土地使用权证书的变更手续。依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，老年公寓当时并不具备该条文中的要求，即并无国有土地使用权批准文件，无法办理拆迁许可证书。
而老年公寓于2012年办理了土地使用权证书后，《城市房屋拆迁管理条例》已经被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所取代。但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条和第二条的规定可知对被征收人有了明确的限定，即被征收人必须系房屋的所有权人，而本案中李某的房屋仅仅是其租赁所得，且其临建的房屋也属于违章建筑，不受任何法律保护。那么本案中对于老年公寓显然陷入了一个困境，其拆迁的行为如何得到法律的保护，似乎从行政方面已经陷入了绝境。而其由于没有与李某达成协议，故也无法申请法院强制执行。
六、被告一方除了李某之外，是否还应包括李某的配偶或者家人
对于这个问题，在诉讼过程中也存在一定的争议，法官认为应当追加李某的配偶作为共同被告参加诉讼，防止将来的判决只有李某无李某的配偶而造成执行难的问题。那么是否有必要必须追加李某的配偶作为被告呢？民政局颁发的房屋使用证上使用人仅显示了李某个人，而在租赁合同中，仅仅由一个人签字就可以全家共同使用也是不争的事实，解除租赁关系时，必然也是与签订合同的主体解除合同，解除合同的效力溯及其他家庭成员，那么作为诉讼，有没有必要追加配偶或其同住家庭成员显然也并无必要。
七、老年公寓的诉请得到支持能否顺利执行
执行难是目前法律面临诟病的一个重要原因。那么本案中如果法院支持了老年公寓的诉请，但能否如期执行呢？法律已经规定了执行程序，但是如果李某拒不迁出，且因其年龄太大，对其实施强制执行的难度也是可想而知。
综合以上不难发现，法律很多时候约束的是君子，对于一些人，法律似乎有点力不从心，其实这也反映了一个问题，即法律的制定必须是惩恶扬善，对于一些违法人员，法律应当制定相关的条文，对其行为予以规制，从而达到真正的依法治国。
[参考文献]
[1]王利明.强化物权保护 增加财产性收入[J].民主与法制，2007（22）.
[2]王利明.平等保护原则：中国物权法的鲜明特色[J].法学家，2007（01）.
[3]郭霖.平等与物权保护是市场经济的根本[J].税收与社会，2002（03）.
[4]李博博.论占有的物权保护制度——兼对我国占有保护制度完善的思考[J].才智，2012（31）.
关键词：物权法；保护；探讨
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）02-0076-02
作者简介：刘佳（1990-），女，汉族，四川江油人，四川省社会科学院，硕士，研究方向：法学。
一、案例介绍
李某原系民政局下属的印刷厂按摩院的职工，1983年民政局将自建房屋三间（无产权证书）租赁给李某居住使用，并为其颁发了《居住使用证》。1990年李某在租赁的房屋旁边又搭建了三间临建房屋。后李某居住使用房屋的土地划归于民政局下属的印刷厂。2010年印刷厂改制，老年公寓通过招拍挂的形式收购了印刷厂的整体产权，并于民政局签订了《产权转让合同》，老年公寓支付了全部合同价款，并于2012年将土地使用权变更为老年公寓名下。现老年公寓拟在该宗土地上新建老年公寓，并办理了相关的审批手续，但因李某拒绝搬迁而无果，老年公寓如何保护自己的合法权益。
老年公寓在如何使李某等人搬迁的问题上，曾经大费周折，但从与民政局签订《产权转让合同》至今，问题仍然没有解决。无论是通过诉讼方式还是通过非诉的方式、政策引导的方式等，都没有使得李某搬迁，从签订合同至今，老年公寓也咨询了不少法律人士以及法院的相关人员，但都是无功而返。在通过非诉方式无法解决的情况下，老年公寓希望通过诉讼的方式保护自己的合法权益，那么通过诉讼的方式能否解决老年公寓的问题，值得研究与探讨。
二、老年公寓能否作为原告提起诉讼，其是否具备民事诉讼的主体资格
老年公寓能否以自己的名义提起诉讼，其实与老年公寓以何种理由提起诉讼有关。在这个问题上，曾存在两种争议，即老年公寓是提起合同之诉还是侵权之诉。若是合同之诉，那么老年公寓只能起诉民政局，要求民政局履行后合同义务。那么现在老年公寓的难题就是在拆迁的问题上遇到了瓶颈。因此依据合同约定，民政局需配合老年公寓对该宗土地上的房屋进行拆迁，或者老年公寓可因民政局没有配合拆迁要求解除与民政局之间的合同关系，并要求民政局赔偿损失。但无论是何种诉请，相信法院的判决会支持老年公寓，但是这似乎不是老年公寓想要的结果。老年公寓想要继续履行合同，而民政局在拆迁问题上也始终配合老年公寓，那么诉请要求民政局配合老年公寓即便是有了法院的生效判决，但对老年公寓在拆迁的问题上没有任何实质性的进展。因此此种方式，显然行不通。即老年公寓通过合同之诉提起诉讼，其不仅具备主体资格，同时其诉请还能得到法律的支持，但是治标不治本，对整个案件没有任何意义。
另一种观点认为既然老年公寓不能通过合同之诉提起诉讼，那么民政局可以通过合同之诉提起诉讼，要求解除与李某之间的租赁合同关系。
因此老年公寓如果想要保护自己的合法权益，必须凭借民政局，只有民政局才有权通过合同之诉要求解除或终止与李某之间的租赁使用关系。并且李某在租赁过程中，租赁期限已经超过合同法规定的二十年，超过二十年的部分，双方的租赁关系应视为不定期租赁，故作为民政局有权随时解除与李某之间的租赁关系。何况在租赁过程中，李某也并没有按时向民政局缴纳相关的费用，依据双方当时的合同约定，李某已经严重违反了合同义务，故民政局要求解除合同有法可依。但是这仅仅是一个建议，民政局作为原告起诉李某，在法律上可行，但从现实的角度来讲，民政局不可能以原告的名义提起诉讼，因此该方法实则理想很丰满，现实很骨感，在实践中行不通。
那么老年公寓能否以李某侵犯了自己的物权为由提起诉讼呢？依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合条件，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。在该案件中，老年公寓通过招拍挂的形式取得了李某居住房屋的该宗土地的使用权，并且按照合同约定办理了土地使用权登记手续，因此老年公寓是该宗土地的合法使用权人。老年公寓受让该宗土地后，其新建老年公寓项目也获得了相关主管部门的审批，那么老年公寓显然属于与本案有直接利害关系的其他组织，具备民事诉讼原告的主体资格。
但伴随的一个问题是：老年公寓虽然对该宗土地享有土地使用权，但是其对房屋是否具备这样的权利呢？本案中李某居住使用的房屋是由民政局建设，且其居住使用证是由民政局颁发，但该房屋并无办理相关的产权登记，该房屋并不属于民政局的固定资产也不属于在建工程，而该房屋的建设者是民政局，该房屋的产权显然不属于印刷厂，那么老年公寓在受让印刷厂整体产权的过程中，该房屋属于空置状态。那么在这种情形下，老年公寓能否对该房屋享有处分权？此种情况能否适用“地随房走、房随地走”的一般逻辑？
值得一提的是，老年公寓在受让该宗土地时，民政局向李某及其他住户发出了通知，通知内容称老年公寓已经受让了该宗土地，要求在该宗土地上的住户按时搬迁。那么民政局的这一行为，能否认定民政局已经认可了老年公寓对该宗土地的地上房屋享有处分权，鉴于该案目前尚未判决，故在此留下一定的空间。
三、老年公寓应当提起何种之诉
该问题提出的一个前提是老年公寓具备合法的主体资格，具备提起诉讼的要求且能得到法院的认可。那么老年公寓提起诉讼从案由的选择上应该选择什么样的案由进行诉讼，是返还原物还是排除妨碍，抑或可以二者同时起诉。
返还原物纠纷的法律依据是基于《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此提起返还原物纠纷的主体是权利人，而权利人既包括权利的所有人也包括权利的合法占有人、管理人、使用人等，而相对方则是非法占有人。本案中老年公寓与李某之间的关系是否符合上述规定。先看老年公寓，目前老年公寓是否具备法律规定的权利人的资格，其实还和上述问题的阐释一样，即老年公寓对于房屋是否享有处分权利。而对于李某而言，其在最初的占有过程中属于有权占有，但是在后期民政局要求其返还财产并且限期迁出后，其显然成为了无权占有人，李某应当迁出该房屋是不争的事实，只不过问题在于这块奶酪应该由谁动？ 而排除妨碍的法律依据是《物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨碍的主要构成要件是存在妨碍他人行使民事权利或者享有民事权益的状态。妨碍状态具有不正当性是指没有法律根据，没有合同约定，缺乏合理性。那么在本案中，李某的行为显然妨碍了老年公寓的正常施工，这种拒绝搬迁的行为无任何的法律依据，并且老年公寓本身的属性是公益性质的，建设后老年公寓可以容纳500张床以上的老人安享晚年，但是因李某拒绝搬迁的行为不仅给老年公寓带来了巨大损失，某种意义上给其他的老人也带来了不便，其行为显然于情于理于法均不合适。
从这两个观点看，李某的行为均符合民事案由对物权保护的规定，似乎选择其中一个都可，但是依据《物权法》第三十八条规定，“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”因此在选择案由上，为了防止错误的适用案由，将二者均列为案由实为保险。
四、老年公寓请求李某赔偿损失能否得到支持
依据《物权法》第三十七条的规定和《民法通则》第一百三十四条规定，不难发现，法律已经赋予了老年公寓请求赔偿的法律依据，但是老年公寓的损失如何认定则存在一定的争议。当然这个争议实质上是对侵权与违约中间接损失的认定存在一定的争议。在合同之诉中，一方违约给另一方造成的损失，除了包括直接损失之外，还包括间接损失，对于违约之诉的间接损失，法官们没有任何的争议，但是在侵权诉讼中，虽然本案是物权保护的诉讼，但是实质上还是对财产的一种侵害而造成的一种侵权之诉，那么侵权之诉中损失的认定都有哪些？笔者查阅了《裁判文书网》上部分返还原物纠纷的案例，对于赔偿损失的界定一般都是以租金损失进行认定，而本案中租金损失显然不是老年公寓的直接损失，其丧失正常开发的时机才是其受到的最大损失，对于因李某的行为导致老年公寓不能正常开发给老年公寓造成损失法官们并没有异议，但是对于损失如何认定却存在争议。而法官在判决上无法可依，也造成老年公寓的损失无法衡量，包括对于老年公寓因此支出的律师费等，这是否应纳入直接损失中，法官的意见也不统一，因此在损失的界定上，老年公寓有点哑巴吃黄连的境地。
五、老年公寓除了提起诉讼，是否还有其他的救济途径解决这一纠纷
对于拆迁问题，老年公寓曾依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理拆迁许可证书，并对房屋进行拆迁。虽然老年公寓是在2010年签订了土地转让合同，但当时其并未办理土地使用权证书的变更手续。依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，老年公寓当时并不具备该条文中的要求，即并无国有土地使用权批准文件，无法办理拆迁许可证书。
而老年公寓于2012年办理了土地使用权证书后，《城市房屋拆迁管理条例》已经被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所取代。但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条和第二条的规定可知对被征收人有了明确的限定，即被征收人必须系房屋的所有权人，而本案中李某的房屋仅仅是其租赁所得，且其临建的房屋也属于违章建筑，不受任何法律保护。那么本案中对于老年公寓显然陷入了一个困境，其拆迁的行为如何得到法律的保护，似乎从行政方面已经陷入了绝境。而其由于没有与李某达成协议，故也无法申请法院强制执行。
六、被告一方除了李某之外，是否还应包括李某的配偶或者家人
对于这个问题，在诉讼过程中也存在一定的争议，法官认为应当追加李某的配偶作为共同被告参加诉讼，防止将来的判决只有李某无李某的配偶而造成执行难的问题。那么是否有必要必须追加李某的配偶作为被告呢？民政局颁发的房屋使用证上使用人仅显示了李某个人，而在租赁合同中，仅仅由一个人签字就可以全家共同使用也是不争的事实，解除租赁关系时，必然也是与签订合同的主体解除合同，解除合同的效力溯及其他家庭成员，那么作为诉讼，有没有必要追加配偶或其同住家庭成员显然也并无必要。
七、老年公寓的诉请得到支持能否顺利执行
执行难是目前法律面临诟病的一个重要原因。那么本案中如果法院支持了老年公寓的诉请，但能否如期执行呢？法律已经规定了执行程序，但是如果李某拒不迁出，且因其年龄太大，对其实施强制执行的难度也是可想而知。
综合以上不难发现，法律很多时候约束的是君子，对于一些人，法律似乎有点力不从心，其实这也反映了一个问题，即法律的制定必须是惩恶扬善，对于一些违法人员，法律应当制定相关的条文，对其行为予以规制，从而达到真正的依法治国。
[参考文献]
[1]王利明.强化物权保护 增加财产性收入[J].民主与法制，2007（22）.
[2]王利明.平等保护原则：中国物权法的鲜明特色[J].法学家，2007（01）.
[3]郭霖.平等与物权保护是市场经济的根本[J].税收与社会，2002（03）.
[4]李博博.论占有的物权保护制度——兼对我国占有保护制度完善的思考[J].才智，2012（31）.